每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

上海的二手房市場正在經(jīng)歷“大清洗”。

自上海市房管局召開“全市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議”，強(qiáng)調(diào)規(guī)范二手住房價(jià)格等信息發(fā)布行為要求以來，上海嚴(yán)格對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。據(jù)悉，房管局給了各家中介企業(yè)為期一周的時(shí)間進(jìn)行“房源大清洗”。

隨之，7月12日，上海各中介開始對現(xiàn)有的所有掛牌二手房進(jìn)行集中清理。按照要求，7月19日起，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”價(jià)格核驗(yàn)系統(tǒng)將正式上線，開展掛牌核驗(yàn)業(yè)務(wù)。對新申請核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)，沒有通過掛牌價(jià)核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

此后，包括上海鏈家、上海中原等在內(nèi)的中介平臺(tái)，掛牌的二手房數(shù)量或?qū)⒋蠓鶞p少。

上海這一擊重磅，被視為打擊二手房掛牌價(jià)虛高、規(guī)范市場秩序的舉措。重拳之下，記者前往上海多地采訪，調(diào)查新政后上海二手房市場的真實(shí)反應(yīng)。

流程嚴(yán)格

針對二手房掛牌的整個(gè)規(guī)則，各家都在摸索落實(shí)相關(guān)操作流程。

上海一家中介的后臺(tái)部門運(yùn)營人員告訴記者，現(xiàn)在公司是將各門店掛牌價(jià)傳到后臺(tái)，由后臺(tái)去交易中心備案，再去核驗(yàn)價(jià)格，備案有個(gè)指導(dǎo)價(jià)，待核驗(yàn)完成后，進(jìn)行網(wǎng)上房源掛牌。

據(jù)上述運(yùn)營人員介紹，7月9日，他們第一次向有關(guān)部門上傳了3萬多套房源，12日第一次核驗(yàn)結(jié)果，給予中介一些時(shí)間進(jìn)行整改，在此期間，不合格房源全部下架，待19日，中介將再次上架房源進(jìn)行最終核驗(yàn)。

也就是說，假設(shè)一套房子要掛牌，則需要把價(jià)格掛到中介，中介傳輸?shù)胶笈_(tái)，然后去交易中心備案，同時(shí)需遞交材料以便交易中心核驗(yàn)，核驗(yàn)通過了才能掛牌。

“如果高于核驗(yàn)價(jià)格，房源則不能掛牌。”該中介表示，這是“紅線”，控制非常嚴(yán)格。

如果二手房掛牌的價(jià)格，無法通過核驗(yàn)，怎么辦？

中介告訴記者，他們會(huì)先和房東溝通，看是否能將掛牌價(jià)降下來一些。

鏈家門店 每經(jīng)記者 吳若凡 攝

市場觀望

嚴(yán)控之下，市場立即“消暑”。

記者在走訪浦東熱門的梅園板塊時(shí)，一家中介門店的負(fù)責(zé)人向記者表示，以梅園三街坊為例，小區(qū)內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)在20萬元/平方米上下，但核驗(yàn)價(jià)格僅14萬-15萬元/平方米，較大的差距使得房東心態(tài)開始調(diào)整，現(xiàn)在還沒有成交。

不過，市場成交量略減，并不意味著價(jià)格降低。

上述門店負(fù)責(zé)人告訴記者，目前買賣雙方處在博弈階段，心態(tài)都不穩(wěn)。

記者走訪了前灘板塊多家中介門店，得到的也是同樣的回答。

比如，較熱門樓盤東方逸品，目前掛牌在1300多萬元左右（單價(jià)19萬元/平方米），而現(xiàn)在的情況是：房東不愿意降價(jià)，客戶不愿意加錢。

前灘糧海景壹號附近的中介告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目雖然年前成交過一套1830萬元的房子，彼時(shí)單價(jià)到了20萬元/平方米，但現(xiàn)在很多業(yè)主都是觀望為主，實(shí)際成交的沖動(dòng)較低。

前灘東方悅耀的中介也告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目從最瘋狂時(shí)候掛牌價(jià)超過20萬元/平方米，3月降至18萬-19萬元/平方米，目前已跌到17萬-18萬元/平方米。因?yàn)槁龁柕萌松倭耍瑑r(jià)格就降了。

中介門店 每經(jīng)記者 吳若凡 攝

回流線下

但值得注意的是，成交量降低或只是部分板塊、一段時(shí)間的反應(yīng)。

記者了解到，現(xiàn)在的中介門店除了拿幾套房源來做電視廣告之外，已不在櫥窗上懸掛房源信息，大部分房源基本都是在安居客、搜房、貝殼找房等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上呈現(xiàn)。

目前政策要求，網(wǎng)上掛牌的二手房價(jià)格，需要經(jīng)過核驗(yàn)，理論而言，會(huì)對線上房源產(chǎn)生很大影響。

因?yàn)楝F(xiàn)在的客群主要來源于網(wǎng)上，而價(jià)格核驗(yàn)不通過，如果看到網(wǎng)上掛的價(jià)格比實(shí)際價(jià)格低，買房者的預(yù)期也會(huì)受到嚴(yán)重影響，高單價(jià)房子就很難賣掉。而對于高單價(jià)的房子，中介人員推薦也勢必會(huì)受到一些限制。

目前，上海并沒有就二手房限價(jià)出臺(tái)具體細(xì)則。

“如果價(jià)格核驗(yàn)不過，那么就不掛網(wǎng)了，房源流回到中介手上，走線下展示和成交。”

有中介負(fù)責(zé)人告訴記者，價(jià)格審核不過，其實(shí)并不影響實(shí)際成交，只是不在上述平臺(tái)掛網(wǎng)，不代表不可以成交。房源收到中介自己手上進(jìn)行交易，核驗(yàn)價(jià)格的實(shí)際影響不大。

其實(shí)，即便有掛牌價(jià)指導(dǎo)，二手房的談判交易過程漫長，往往成交談下來，價(jià)格很不一樣，掛牌500萬元、成交價(jià)格1000萬元，也是有可能的。

“目前政策剛剛實(shí)行，還沒碰到過成交價(jià)和掛牌價(jià)不一致。以后如果有，可能逐漸會(huì)形成兩套系統(tǒng)審核吧。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

市場化空間

58安居客研究院分院長張波告訴記者，上海本次二手房價(jià)格核驗(yàn)不同于深圳、成都、西安、寧波等已經(jīng)出臺(tái)的二手房成交參考價(jià)機(jī)制，上海是由各中介自行上報(bào)房源價(jià)格，然后主管部門審核，在限價(jià)之下的就通過，可以對外展示，超過限價(jià)的就不通過等待下架。雖然沒有明確，但其實(shí)目前上海二手房的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)基本明晰了。

這種不同，給了上海更多市場化空間。

張波認(rèn)為，上海的二手房指導(dǎo)，更多是激發(fā)價(jià)格維度，對市場形成正向引導(dǎo)。

“尤其是部分熱度過高的區(qū)域和板塊，掛牌價(jià)格高低本身對于買賣雙方都會(huì)形成極大的心理層面影響。上海新政對于從源頭進(jìn)行管控，保障交易雙方的利益有著重要作用。”

目前上海的限價(jià)、限貸、搖號等，都是針對新房的集中調(diào)控，一定程度上拉大了一二手房價(jià)格的懸殊度。當(dāng)二手房也強(qiáng)化管控，無疑對平衡新房和二手房市場，有重要作用。

“上海雖然此次沒有直接針對二手房出臺(tái)參考價(jià)，但二手房源的價(jià)格核驗(yàn)充分考慮了房價(jià)的真實(shí)性，是一個(gè)合理且可長期操作的方式。這變相也能進(jìn)一步規(guī)范整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)的經(jīng)營行為，保障上海房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。”張波告訴記者。

封面圖片來源：視覺中國