每經(jīng)評(píng)論員 薛暉 

日前，萬(wàn)科發(fā)布《第十九屆董事會(huì)第九次會(huì)議決議公告》（下稱《公告》），擬對(duì)去年5月通過(guò)的《關(guān)于補(bǔ)充完善復(fù)雜項(xiàng)目及非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制》進(jìn)行迭代。頭部房企萬(wàn)科的這則“不起眼”的小公告，揭示了行業(yè)的一個(gè)“刺眼”的大問(wèn)題——跟投。

萬(wàn)科的公告首先擴(kuò)大了跟投人員的范圍，將董、監(jiān)、高等企業(yè)高層納入，其意在不能讓風(fēng)險(xiǎn)都由基層員工承擔(dān)。其次，明確了跟投比例和分紅比例。例如，跟投人員直接或間接持有的項(xiàng)目權(quán)益比例合計(jì)不超過(guò)10%，單一跟投人員直接或間接持有的項(xiàng)目權(quán)益比例不超過(guò)1%。第三，特別規(guī)定了“資金來(lái)源”——跟投資金全部由員工自籌，公司及下屬企業(yè)不得為員工提供貸款，包括貸款擔(dān)保。 

房企員工內(nèi)部跟投，是指員工參與企業(yè)項(xiàng)目的投資，同時(shí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并分享收益。過(guò)去十多年，房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，不少企業(yè)為了加速擴(kuò)張，采取鼓勵(lì)甚至命令員工跟投的方式籌集資金。由于絕大多數(shù)項(xiàng)目都賺錢，跟投的分紅可能比工資獎(jiǎng)金還多，員工也就樂(lè)于參加。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，行業(yè)利潤(rùn)率整體下調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)日趨凸顯。一些房企的項(xiàng)目虧損，員工的跟投資金也會(huì)“打水漂”。此前坊間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的福晟員工“討薪”事件，其討要的并不是工資和獎(jiǎng)金，而是跟投的本息。

不難看出，跟投是把雙刃劍，其本質(zhì)上是房企加杠桿的另一種隱秘手法——其隱秘性在于負(fù)債并不體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表里。既然是杠桿，項(xiàng)目一旦發(fā)生虧損，其危害也會(huì)加倍放大。尤其是員工在企業(yè)利誘和命令下的跟投，常常會(huì)向親朋借貸，無(wú)意中也擴(kuò)散了金融風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)再要求員工貸款跟投或給員工提供貸款擔(dān)保，則無(wú)疑會(huì)將杠桿繼續(xù)放大。萬(wàn)科的公告，無(wú)疑意在化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。 

加杠桿是近些年房地產(chǎn)業(yè)的頑疾。監(jiān)管層三令五申和歷次調(diào)控，都意在去杠桿。然而房地產(chǎn)又是一個(gè)資金密集型行業(yè)，部分企業(yè)為了發(fā)展，又會(huì)千方百計(jì)加杠桿。開(kāi)發(fā)貸、過(guò)橋貸、基金、信托，無(wú)所不用其極。除這些常規(guī)融資渠道外，還有不易察覺(jué)的“財(cái)技”，如跟投以及近期曝出的商票兌付問(wèn)題。由此可見(jiàn)，部分房企的真實(shí)負(fù)債和杠桿率，可能比其披露的數(shù)據(jù)要大。

部分房企之所以想方設(shè)法加杠桿，并非不知風(fēng)險(xiǎn)，但只要將來(lái)房?jī)r(jià)能夠持續(xù)上漲，所有風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)煙消云散。過(guò)去二三十年，許多押寶房?jī)r(jià)上漲的房企嘗到了甜頭。然而，央行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清新近警告“押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)”，正是提醒企業(yè)要走出思維慣性，理性看待市場(chǎng)新方向。

監(jiān)管層之所以要確定“房住不炒”的定位，之所以長(zhǎng)期深入地調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，之所以對(duì)房企劃出融資“三道紅線”，就是預(yù)判到繼續(xù)上漲的房?jī)r(jià)無(wú)論對(duì)于本行業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)都弊大于利。在此大背景下，如果繼續(xù)押寶房?jī)r(jià)上漲，無(wú)異于火中取栗。種種跡象表明，降杠桿已是大勢(shì)所趨，順勢(shì)而為才是一個(gè)企業(yè)家押寶的正確態(tài)度。