每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年22城首批集中供地尚未結(jié)束，廈門就已率先開啟了今年第二次集中供地的出讓。

6月10日，廈門二次集中供地正式出讓，共推出11幅宅地，總建面超過145萬平方米，起拍總價達(dá)274.3億元，均采用“限房價、限地價、競配建”方式出讓。最終11宗地塊全部成交，合計攬金344.05億元。

福建資深地產(chǎn)評論人、好房測評局負(fù)責(zé)人吳寅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，從廈門兩次集中供地出讓情況來看，房企雖然補倉迫切但變得愈加克制，這也避免了出現(xiàn)2016、2017年的高價地情況。

廈門城市景觀 圖片來源：視覺中國

房企拍地越發(fā)克制

從參與程度與競拍情況來看，房企對廈門土地市場仍然呈現(xiàn)積極的態(tài)度，但積極中也保持了克制與理性。

“廈門土地資源本來就稀缺，又是一個比較重要的戰(zhàn)略性城市，所以房企拿地的積極性是比較高的。而且廈門從去年12月到5月之前都是沒有供地的，對部分房企的區(qū)域公司來說如果不抓緊拿地，存在余糧不足的可能。”吳寅表示。

廈門克而瑞統(tǒng)計顯示，從本次參拍企業(yè)來看，雖然地塊增多，但報名參拍企業(yè)最多為12家，最少僅有5家，總體參拍企業(yè)不升反降。而從結(jié)果來看，雖然參拍房企相對減少，但激烈程度仍勝以往，溢價率呈現(xiàn)上升趨勢。

其分析指出，原因一是在于廈門拿地門檻不斷攀高，拿地成本不斷壓縮利潤空間，部分房企只好急流勇退下沉至周邊三四線城市；二是由于全國第一輪集中供地已經(jīng)告捷，一些房企今年的拿地資金已被占用，在大背景之下只能擇優(yōu)而取。

本次廈門的推地總數(shù)為首批供地的兩倍，但從出讓結(jié)果來看，房企普遍較上次更為克制、理性。首次集中供地時島外的地塊都拍到了限價，但第二次集中供地出讓時，島外的地塊基本都沒有觸及限價。

來源：中指研究院整理

本次出讓地塊的溢價率在8%~40%，廈門島內(nèi)一宗2021HP03號地塊最為火熱，這也是因為廈門島內(nèi)新房供應(yīng)與土地供應(yīng)均比較稀缺。最終，建發(fā)以總價53.1億元、配建28300平方米拿下了該地塊。據(jù)克而瑞測算，該地塊樓面價達(dá)到50294元/平方米。

建發(fā)、中海在廈門兩次集中供地中均收獲了三幅地塊，正榮、特房（廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司）均拿下兩宗。從拿地房企性質(zhì)來看，廈門與全國其他集中供地城市情況類似，央企、地方國企出場率最高。

吳寅分析認(rèn)為，在集中供地中，也不是說央企、國企突然強勢發(fā)力，因為其融資成本低、資金實力強等優(yōu)勢是一直存在的?，F(xiàn)在是部分黑馬民企的強勢周期已經(jīng)過去，相對就凸顯了央企、國企的優(yōu)勢。

新房成交反超二手房

廈門克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月，廈門一手住宅成交50.09萬平方米，同比上漲165.7%，環(huán)比上漲53.6%，是自2016年4月來近5年首次單月成交量突破50萬平方米，逼近2016年峰值，且大幅反超二手房成交量。

僅5月單月一手住宅成交量已逼近2020年1-5月市場成交量總和，而截至2021年1-5月，廈門商品住宅成交量已達(dá)177.35萬平方米，實現(xiàn)了2020年總成交量的76%，成交熱度高企。

但吳寅指出，雖然廈門5月的新房市場從成交數(shù)據(jù)來看仍然呈上升態(tài)勢，但實際在二手房層面熱度已經(jīng)下降。造成新房量價齊升的主要原因，是4-5月新房大量開盤銷售帶來的網(wǎng)簽備案，特別是島外小戶型低總價房源的入市大量收割剛性需求。“最先感知市場的二手房實際上從清明節(jié)后就出現(xiàn)了降溫，二手房的帶看量、成交量都出現(xiàn)了比較明顯的下滑。”

據(jù)中原地產(chǎn)廈門研究院統(tǒng)計顯示，5月中下旬二手房總體成交維穩(wěn)，但對比3-4月，成交量略有下行，主要在于3-4月樓市在小陽春助力下客戶購房積極性高，亦消耗了一部分市場需求。

上周（5月31日-6月6月），廈門市二手房成交1046套，其中二手住宅成交817套，環(huán)比下跌12.1%。受廈門二手房專項監(jiān)管行動及3-4月市場需求消耗影響，近一個月以來二手市場熱度有所下降，但總體成交仍維持平均水平。

6月11日，廈門市住房保障和房屋管理局發(fā)布整治二手房市場工作新進(jìn)展，4月中旬以來，廈門市10部門聯(lián)合開展整治二手房市場專項行動，通過專項檢查和聯(lián)合執(zhí)法，共同整治，聯(lián)手打擊“炒房”、炒作等違法違規(guī)行為。

最新通報顯示，廈門盛卓世紀(jì)商貿(mào)有限公司、廈門市思明區(qū)鷺居安房產(chǎn)中介服務(wù)部、廈門億峸房地產(chǎn)行銷策劃有限公司這3家公司均存在引導(dǎo)業(yè)主簽訂帶“炒房”性質(zhì)合同條款或是未取得產(chǎn)權(quán)人委托，引導(dǎo)購房人與“炒房客”簽訂《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》行為，且簽訂合同前均未向交易當(dāng)事人說明和書面告知規(guī)定事項及風(fēng)險行為。

在銀保監(jiān)、金融監(jiān)管部門方面，廈門銀保監(jiān)局高度關(guān)注轄內(nèi)房地產(chǎn)市場價格波動、信貸資金違規(guī)流入房市增多現(xiàn)象，依托監(jiān)管大數(shù)據(jù)平臺，逐月開展信貸資金流向滾動排查。目前，通過自查及監(jiān)管排查查實貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域2725筆共計17.93億元，其中確認(rèn)被“炒房”組織直接套取114筆共計1.01億元。

此外，廈門銀保監(jiān)局篩查小額貸款公司為購房人提供過橋貸疑點線索共計258筆，移送市金融監(jiān)管局核查、查處，嚴(yán)格落實禁止小貸公司提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品等監(jiān)管要求。目前，市金融監(jiān)管局已推動小貸公司將涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)的信貸資金壓降4.5億元。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)