每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從5月份房企的境內(nèi)外融資規(guī)模及相關(guān)監(jiān)管政策的發(fā)布來看，融資環(huán)境仍然“嚴峻”。

克而瑞統(tǒng)計顯示，5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環(huán)比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資412.84億元，環(huán)比下降31.3%，同比下降48.9%；境外債權(quán)融資419.02億元，環(huán)比上升93.2%，同比上升133.4%。

政策層面，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，或許也對房企境內(nèi)融資造成部分影響。也因此，房企將目光更多轉(zhuǎn)向海外，境外融資在5月相對走高。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

表外負債加強監(jiān)管，境內(nèi)融資持續(xù)嚴峻

貝殼研究院指出，5月進入房企傳統(tǒng)債券融資“小月”，整體融資規(guī)模收縮，而受到期內(nèi)“ABS項目集中終止”事件影響，致當(dāng)月境內(nèi)融資規(guī)模收縮幅度超出預(yù)期。

在5月25日，上交所平臺有26單ABS（資產(chǎn)支持證券）的項目狀態(tài)顯示為“終止”，其中就含有涉房類項目，比如中信證券-華夏幸福新型城鎮(zhèn)化PPP項目1-5期資產(chǎn)支持專項計劃。另外，天風(fēng)-寶能應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項計劃在5月11日項目狀態(tài)也更新為“終止”。

貝殼研究院認為，盡管該事件后官方解釋其為“項目超期處理”的常規(guī)操作，但仍為后期境內(nèi)非標(biāo)融資的審批和發(fā)行帶來一定影響，“釋放出監(jiān)管趨緊氣氛，房企發(fā)債審批時間將被延長”。

不僅如此，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，基金業(yè)協(xié)會近期叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，主要是購房尾款資產(chǎn)。

“5月房企融資或受此影響，融資規(guī)模持續(xù)下降。”同策研究院分析師黃鈺騁在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在“三道紅線”強壓下，不少房企將目光轉(zhuǎn)向表外融資渠道，供應(yīng)鏈融資逐漸成為房企獲取資金的重要來源之一。

5月13日，陽光城公告稱，計劃與光大興隴信托有限責(zé)任公司合作供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，將公司參股子公司上海翀昱貿(mào)易有限公司的17億元債務(wù)與光大信托進行供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)合作。但該項計劃至今還未披露下一步進展。

今年以來，房企融資還未出現(xiàn)明顯的窗口期。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年1-5月，房企境內(nèi)外債券融資累計約4624億元，較2020年同比下降18%，達到近三年低點。今年前5月，房企發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約38%。

其中，1-5月境內(nèi)債券規(guī)模占比67%，較2020年同期上升5個百分點；境內(nèi)前5月累計發(fā)債規(guī)模約3113億元，同比下降約11%。境內(nèi)債市前4月保持的增長趨勢止步于5月。

融資成本分化，境外融資或迎爆發(fā)增長

“監(jiān)管力度不斷加壓，讓表外負債無所遁形，這或?qū)⒌贡品科罂s短回款周期，增強運營能力，多元發(fā)展以應(yīng)對融資困境。相對而言，境外融資環(huán)境有所復(fù)蘇。”黃鈺騁進一步分析指出，5月外幣融資金額占比雙重上升，融資成本有所下降，房企未來的外幣融資金額或?qū)⒈l(fā)性增長。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月房企融資以人民幣為主，美元次之，港元第三，外幣融資總額提升，融資金額為221.32億元，環(huán)比上升212.62%（4月外幣融資70.80億元），占融資總額的50.20%。其中，美元融資總額147.93億元人民幣（23.23億美元），占融資總額的33.55%，環(huán)比上升115.84%；港元融資總額為73.40億元人民幣（89.46億港元），占比16.65%，環(huán)比上升3148.16%。

在債券融資方式上，5月海外銀團貸款占比上升明顯，合計約67.69億元，占比15.35%。

克而瑞方面也持類似觀點，他們認為，得益于人民幣近期走強，疊加境內(nèi)融資有所收緊，房企發(fā)債境外得到較大的恢復(fù)，無論是環(huán)比還是同比均出現(xiàn)超過100%的上升。

但貝殼研究院對境外融資市場的研判較為謹慎，“境外方面，短期發(fā)債規(guī)?；蛴行》厣?，但整體保持不確定性波動。”

在監(jiān)管環(huán)境下，房企致力于降低企業(yè)融資成本，短期內(nèi)將存在房企意愿與資本市場預(yù)期的博弈，而長期看房企融資成本整體保持下降趨勢與企業(yè)之間差異加劇的趨勢不變。

值得注意的是，龍頭房企與央企、國企的優(yōu)勢在進一步凸顯?？硕鸾y(tǒng)計顯示，5月發(fā)債量最高的企業(yè)是華潤置地，發(fā)行了60億元的中期票據(jù)，年限2-5年，融資利率3.29%-3.84%，以及與一家銀行簽訂了20億港元的貸款協(xié)議。而從發(fā)債年限來看，萬科和龍湖發(fā)行的公司債年限達到7年，時間最長；旭輝的一筆1.5億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)年限也達到7年。

發(fā)行利率更能凸顯房企之間的融資差異。《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，5月份碧桂園發(fā)行4年期的5億美元境外優(yōu)先票據(jù)利率最低，年化利率為3.125%；中梁控股發(fā)行于2022年到期的3億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，融資利率為8.50%。

6月2日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行3.4億美元2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為7.1%。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)