每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“現(xiàn)在主要做租房了。”

自2月8日出臺指導(dǎo)價政策以來，深圳二手房成交已“四連降”，不少經(jīng)紀人的工作重心也發(fā)生了變化。

近來深圳天氣炎熱，與幾乎冰封的樓市形成鮮明對比。程明是福田區(qū)崗廈片區(qū)某大型中介經(jīng)紀人，最近很少帶客戶去看房，大部分時間是坐在店里的電腦前，梳理房源，但也會不時站在店門口，觀察來來往往的人群，以期好運碰到有意購房的客戶。

“有換房需求的業(yè)主愿意降價，低價格賣出的同時也能低價格買入”，有業(yè)內(nèi)人士向記者分析，目前成交的價格，基本上要比2月8日指導(dǎo)價新政頒布前的成交價低。而指導(dǎo)價與市場價差異特別大的區(qū)域，現(xiàn)階段成交的話首付款要翻3倍，成交量也大幅下跌。參考價發(fā)布之后，業(yè)主在群里互相打氣，甚至假造高價成交紀錄，以提升業(yè)主群體信心。

深圳某中介門店掛牌信息 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

5月二手房網(wǎng)簽量同比跌超6成

指導(dǎo)價新政疊加貸款政策收緊，對深圳樓市影響持續(xù)增大，市場成交連續(xù)多月低迷。據(jù)深圳市住建局數(shù)據(jù)，5月深圳二手住宅市場網(wǎng)簽3781套，環(huán)比下跌13.99%，同比下跌65.7%；市場過戶3027套，環(huán)比下跌37.93%，同比下跌64.61%。

實際上，這已是二手房成交量連續(xù)第四個月下降，并且年內(nèi)首次跌破4000套。指導(dǎo)價新政調(diào)控效果凸顯，可以對比的數(shù)據(jù)是，去年5月深圳二手房網(wǎng)簽量11028套，而新政出臺的前一個月，二手房交易量為8971套，均高于業(yè)內(nèi)人士評判市場熱冷的8000套“榮枯線”。而成交持續(xù)走低的趨勢，對市場各方均產(chǎn)生了較大影響。

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，近十年深圳二手房月度成交在3000套以下的月份僅12次，最近的一次是2020年2月。

“指導(dǎo)價頒布后，好多購房者擱置了購房計劃，成交量大幅下降，不過除個別急賣的，業(yè)主掛牌價仍十分平穩(wěn)”，程明向記者介紹，以其所在片區(qū)內(nèi)的彩福大廈為例，上月成交僅2套，去年同期市場火熱時，月成交有10多套，目前在售的77平方米兩房，業(yè)主掛牌價在600萬元左右。

成交大幅下降并非僅福田崗廈片區(qū)，分區(qū)來看，各區(qū)域過戶量普降，過戶量最高的為龍崗區(qū)，月過戶量為810套，環(huán)比下跌37%，全市占比26%；寶安區(qū)過戶567套，環(huán)比下跌41%，全市占比18%。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，二手房住宅類各戶型網(wǎng)簽占比數(shù)據(jù)分析，小于90平方米的首次置業(yè)戶型占比持續(xù)走低。究其原因，或許與新政對于資金不寬裕的購房者影響有關(guān)。

值得注意的是，二手房成交遇冷的悲觀預(yù)期，某種程度上也蔓延至新房市場。據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺公示的商品房成交數(shù)據(jù)，5月份一手住宅成交量為2677套，環(huán)比持續(xù)下滑23.6%，同比下滑14.8%。

有知情人士告訴記者，南山區(qū)近日開盤某新房，均價10萬元/平方米，價格倒掛明顯，原本是被業(yè)內(nèi)集體看好的網(wǎng)紅盤，認籌階段也遇了冷，不管首套二套，只要提交資料審核通過均有搖號資格。

不過，由于一手住宅市場的成交與供應(yīng)密切相關(guān)，深房中協(xié)預(yù)計，隨著5月末新盤供應(yīng)的發(fā)力，6月份一手住宅成交量或?qū)⒂休^為明顯的上升。

此外，隨著未來市場持續(xù)調(diào)整，行業(yè)競爭壓力將陡增，深房中協(xié)提示稱，業(yè)內(nèi)各機構(gòu)應(yīng)對市場變化做好充足的準備，對于機構(gòu)內(nèi)的經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)規(guī)范，也應(yīng)在此特殊時期保持定力，切勿鋌而走險做出與樓市調(diào)控規(guī)定相違背的各種違規(guī)行為。

 福田中心區(qū)某高層項目 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

多方加碼調(diào)控降低市場預(yù)期

實際上，在新房成交下滑，以及二手住宅新增在售、求購、帶看等均有下滑的大背景下，深圳仍多次加強了樓市調(diào)控監(jiān)管，持續(xù)降低市場預(yù)期。

5月6日，建設(shè)銀行深圳市分行下發(fā)通知，分別上調(diào)首套、二套房貸利率15BP和35BP，前者執(zhí)行LPR+45BP，相當于5.10%，后者執(zhí)行LPR+95BP，相當于5.60%。

同時深圳也收緊了落戶政策，并不再對引進人才發(fā)放租房和生活補貼。5月25日，深圳發(fā)布通知，將核準類學歷型人才的底線要求調(diào)整為全日制本科，且本科學歷入戶年齡收緊至35歲，碩士收緊至45歲；同時，技術(shù)型人才底線要求調(diào)整為“中級職稱+全日制大專”，技能型人才的底線要求調(diào)整為技師。

此后，住建局又發(fā)布文件，要求預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格，并對精裝修價格也進行總體把控。

深圳官方也再度加強了金融管控。6月2日，深圳市地方金融監(jiān)管局對轄內(nèi)9家主要從事贖樓擔保業(yè)務(wù)的融資擔保公司進行了集體監(jiān)管約談，要求各融資擔保公司全面排查經(jīng)營用途貸款擔保業(yè)務(wù)，重點自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔保”或“委托貸款”相關(guān)業(yè)務(wù)，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情形，應(yīng)提前結(jié)清相關(guān)業(yè)務(wù)，并向市地方金融監(jiān)管局報告。如發(fā)現(xiàn)有公司員工違規(guī)參與、或合謀提供虛假資料，套取信貸資金的情況或其他可疑線索，應(yīng)從嚴處理，并及時向市地方金融監(jiān)管局報告。

“購房過程中，擔保公司提供類似貸款服務(wù)，能較快地將此類二手房‘贖回’，加快交易，但此類貸款運用不當，就會成為購房者變相炒房的資金”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，深圳此次對此類擔保公司進行管控，其實也是把監(jiān)管對象范圍擴大了，從傳統(tǒng)的商業(yè)銀行部門增加到融資擔保部門，真正體現(xiàn)了在金融貸款市場方面堵住漏洞的導(dǎo)向。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝