每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 賀娟娟

快10年了，位于浐灞生態(tài)區(qū)桃花潭公園西邊的觀瀾天下項目，每隔一段時間就會登上當(dāng)?shù)氐拿襟w。

有時是開發(fā)商抱怨業(yè)主未按時繳納房款，有時是業(yè)主指責(zé)開發(fā)商違約漲價，有時則是第三方起訴，項目樓盤被法院查封，業(yè)主和開發(fā)商雙雙陷入困境……

總之，就是一個爛尾盤里業(yè)主與開發(fā)商的矛盾與糾葛。

這個項目，1#樓最為特殊，是原陜西省質(zhì)監(jiān)局（機構(gòu)改革后，已并入陜西省市場監(jiān)督管理局，以下簡稱質(zhì)監(jiān)局）的團購房。

2014年，全省質(zhì)監(jiān)系統(tǒng)有300多人在這里團購了房子，只有1#樓是開發(fā)商完全按照質(zhì)監(jiān)局的建設(shè)要求“定制”的。

預(yù)期很好，也算是給職工謀福利，但當(dāng)時西安房地產(chǎn)市場環(huán)境正在發(fā)生變化，協(xié)議簽訂不久后，開發(fā)商資金鏈就斷了，觀瀾天下項目全部停工。

1#樓自然也停了。之后就是業(yè)主們漫長的維權(quán)。

好在，經(jīng)過多方努力，業(yè)主兩次自救，去年底1#樓終于建成了，一些業(yè)主還拿到了鑰匙，甚至開始裝修了，但法院突如其來的查封公告，讓觀瀾天下1#樓業(yè)主的自救又陷入了僵局……

質(zhì)監(jiān)局“定制”團購房爛尾 

2011年，浐灞生態(tài)區(qū)蔣家灣村拆遷改造，接手的是西安本土開發(fā)商西安世紀(jì)熙源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱世紀(jì)熙源）。公司實控人已經(jīng)在西安東郊開發(fā)了多個項目，有相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)項目操盤經(jīng)驗。

蔣家灣村拆遷后，世紀(jì)熙源要打造的樓盤叫觀瀾天下，項目將建設(shè)12棟樓，其中1棟安置樓，9棟商業(yè)住宅樓以及2棟綜合商業(yè)樓。

那時的政策，開發(fā)商可以邊建邊賣，到2014年回遷樓建成，有三棟商品房都已經(jīng)或接近封頂，當(dāng)然房子也賣出了不少。

質(zhì)監(jiān)局就是在觀瀾天下安置樓封頂前夕，找到的世紀(jì)熙源，雙方在2014年2月農(nóng)歷新年后不久，簽訂了團購合同。

在當(dāng)時，企事業(yè)單位找開發(fā)商團購房子，給員工謀福利的事在西安很是普遍，低于市場均價數(shù)百元甚至上千元的價格也是企事業(yè)單位職工紛紛參與團購的重要原因。

況且觀瀾天下的品質(zhì)并不差，位于浐河西岸的坡地上，不遠處就是桃花潭濕地公園。

觀瀾天下不遠處便是桃花潭濕地公園〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

最主要的是，合同價格只有4200元/平方米，當(dāng)時周邊項目均價都在5000元/平方米以上，參與團購的職工可以在項目2#、3#、4#、5#、6#樓里所剩商品房中隨便選，且開發(fā)商答應(yīng)為質(zhì)監(jiān)局職工“定制”1#樓。

質(zhì)監(jiān)局機關(guān)工會與世紀(jì)熙源簽訂的團購商品房項目合同第二款寫道，乙方（世紀(jì)熙源）在國家規(guī)定及行業(yè)規(guī)定允許的范圍內(nèi)，根據(jù)甲方要求（質(zhì)監(jiān)局機關(guān)工會），依約對團售商品房項目進行定向設(shè)計，以滿足甲方提出并經(jīng)雙方確定的項目設(shè)計、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、平面設(shè)計、交樓標(biāo)準(zhǔn)等方面的要求。

而且合同中對1#的戶型、面積、樓層以及具體的施工標(biāo)準(zhǔn)及品牌都有明確規(guī)定，交房日期為2015年12月31日。

世紀(jì)熙源股東之一的嚴(yán)兵忠告訴粉巷財經(jīng)（ID：nbdfxcj），“所有設(shè)計方案都是按他們（質(zhì)監(jiān)局）來的，最開始我們設(shè)計都好了，他們不滿意，按他們做的。我們當(dāng)時就想盡快回款。”

按照嚴(yán)兵忠的說法，開發(fā)商前期將大部分資金全部投入到拆遷補償及安置房建設(shè)，后來小區(qū)“現(xiàn)蓋現(xiàn)賣，現(xiàn)辦手續(xù)”，團購就是想盡快回籠資金完成項目建設(shè)。

觀瀾天下實景〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

但2014年，正是西安房地產(chǎn)市場低迷的時候。

根據(jù)克爾瑞《2014年西安房地產(chǎn)市場研究報告》，當(dāng)年西安商品住宅成交均價為6588元/平方米，較2013年下降了4.4%，較2012年下降了4.2%，價格已經(jīng)跌回到2011年的水平。

同時市場存在嚴(yán)重的供過于求，供求比達到了1.44，房企普遍去庫存壓力增大。

嚴(yán)兵忠表示，當(dāng)時大部分業(yè)主都是分期付款，但因為市場低迷，業(yè)主觀望情緒明顯，2014年底項目封頂后回款率并不高。“我們這邊打了好多電話，他們就是沒來交錢。當(dāng)時確實房價很低，行業(yè)到了低谷，他們不想交。”

再加上政策環(huán)境變化，開發(fā)商貸款困難，隨后資金鏈斷裂，項目陷入停滯。

當(dāng)時是2014年年底，1#樓剛剛封頂。

業(yè)主籌資自救卻再陷困局 

雖然整個觀瀾天下的業(yè)主都在維權(quán)，但1#樓業(yè)主卻“自成一派”。

報名觀瀾天下團購的陜西省質(zhì)檢系統(tǒng)職工有300多人，除了省局，還涉及陜西省多個地市的市局，有的職工又將團購名額轉(zhuǎn)讓他人，實際參與團購的業(yè)主來自全國多個地市。

單看1#樓，一共24層，兩梯四戶，除了一樓的商鋪，一共184戶全部是團購業(yè)主。

“質(zhì)監(jiān)局這個樓給人尷尬的地方在哪，（其他業(yè)主）都覺得你有錢，你有地位，人家就不理你，所以就分成兩派了，其他團購的跟著小區(qū)大群，1#樓單獨成了個群。”老劉是1#樓2單元的業(yè)主，妻子在質(zhì)檢局工作，因為此前質(zhì)監(jiān)局要求職工不能維權(quán)，老劉就替妻子出面，最后還成了業(yè)主代表。

觀瀾天下1#樓〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

和其他爛尾樓盤業(yè)主維權(quán)采取的方式大同小異，找地方政府，找房管局，對了，因為是團購房，老劉他們還找過質(zhì)監(jiān)局。

事實上，都收效甚微，開發(fā)商沒錢，項目就是推進不下去。

2017年，業(yè)主們想到了籌款自救。

當(dāng)年10月16日，1#樓業(yè)主與開發(fā)商、施工方、資金托管方（質(zhì)監(jiān)局下屬協(xié)會）簽署了觀瀾天下《一號樓自救資金托管及建設(shè)協(xié)議》。

協(xié)議約定，以購房款尾款30%作為自救資金，用于1#樓后期建設(shè)工程款，不足部分由開發(fā)商支付。承建商根據(jù)施工進度向業(yè)主方申請撥款。

大部分業(yè)主都支持自救方案。

截至2017年11月，業(yè)主共籌集到自救款750余萬元，支付工程款270萬元，1#樓二次結(jié)構(gòu)基本完成。但此時業(yè)主方與承建商卻出現(xiàn)矛盾，雙方對撥款進度存在異議。

按老劉的說法，“自救款700多萬是在質(zhì)監(jiān)局，沒在開發(fā)商那，你蓋多少，給你撥多少錢。撥到270多萬，對方就耍怪，就不好好蓋，要錢，馬上要過年。但質(zhì)監(jiān)局就覺得你沒蓋好，憑啥要錢，最后就停了，一直停‘死’了。”

觀瀾天下售樓處〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

一位觀瀾天下售樓部工作人員則表示，“二次結(jié)構(gòu)是穿插完成的，不是光砌墻，同時還進行其他的，不能你付了砌墻款，就不管其他的了。當(dāng)時如果順利，樓早都起來了。”

嚴(yán)兵忠補充道：“有些人想的是把施工隊踢出去，自己找人蓋樓，換施工隊。他們意思是，我拿我的錢蓋房，我想用我的施工隊。結(jié)果自救失敗了，人家施工隊也不干了。”

當(dāng)時還有媒體報道，有塔吊公司阻攔施工，種種原因之下，1#樓業(yè)主的第一次自救以失敗告終。

2018年，開發(fā)商向除查封房屋以及1#樓外的所有業(yè)主發(fā)出漲價通知，要求將房款漲到5500元/平方米。

次年4月，漲價通知也發(fā)給了1#樓業(yè)主，這次更夸張，開發(fā)商要求漲價到6500元/平方米，如果業(yè)主不接受漲價，開發(fā)商將全額退回房款并在原房屋面積基礎(chǔ)上每平方米支付2000元補償款。限期30天。

漲價再次點燃了業(yè)主憤怒的情緒，新一輪維權(quán)又開始了……

剩余房款到底交給誰？ 

2020年初，幾位業(yè)主找到參與觀瀾天下8#樓自救的承建商——陜西新城建建設(shè)工程有限公司（以下簡稱新城建）的負責(zé)人代海林，希望他能接手1#樓未完的工程。

“因為前面的8#樓就是我自救交工了，后面幾個業(yè)主代表跟我好說歹說，讓我給他自救。”代海林告訴粉巷財經(jīng)。

在經(jīng)過業(yè)主方與開發(fā)商以及原承建商多輪談判后，2020年8月，陜西省市場監(jiān)督管理局工會（原省質(zhì)監(jiān)局工會）與世紀(jì)熙源簽訂了《團購房合同補充協(xié)議》。接著，陜西省市場監(jiān)督管理局工會、新城建以及開發(fā)商又簽訂了一份《一號樓建設(shè)三方協(xié)議》。

左：團購房合同補充協(xié)議，右：一號樓建設(shè)三方協(xié)議〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

兩份協(xié)議概括下來有以下幾個要點：

接受開發(fā)商“漲價”，繳全款的業(yè)主和參加自救的業(yè)主購房價格調(diào)整為5800元/平方米，其他沒有繳清房款及未參加自救的業(yè)主為6500元/平方米。

新城建開出的工程款是2300萬，業(yè)主方拿出第一次自救剩余的400多萬作為啟動資金，剩余工程款由承建方先行墊付。

完工后如果開發(fā)商能為業(yè)主辦理網(wǎng)簽，剩余工程款從收繳房款的監(jiān)管賬戶支付；如不能辦理網(wǎng)簽，業(yè)主按漲價前原合同購房價繳納購房尾款給施工方，保證施工方利益不受損失。

協(xié)議簽訂后，2020年9月新城建進場施工，12月下旬，1#樓基本建設(shè)完成。

因為此時開發(fā)商仍未取得預(yù)售證，按照協(xié)議，購房尾款應(yīng)該交給承建商新城建。

12月26日，開發(fā)商世紀(jì)熙源出具了委托書，委托新城建下屬西安得陽廣告裝飾有限公司（以下簡稱得陽廣告）收繳1#樓業(yè)主（不含10-19層）的購房尾款。

得陽廣告也向1#樓業(yè)主發(fā)出通知，“經(jīng)我公司與陜西省市場監(jiān)督管理局溝通，為了避免法院查封，保障交房順利進行，特制定如下交房方案。”

概括起來就是，1#樓（除10-19層）有尾款的業(yè)主在指定時間把錢交到得陽廣告賬戶；10-19層業(yè)主，由陜西省市場監(jiān)督管理局收尾款，得陽廣告收到尾款后發(fā)鑰匙。

10-19層特殊在，2019年就已經(jīng)被法院查封。老劉說，“這樣就把開發(fā)商撇開了。”

業(yè)主維權(quán)產(chǎn)生意見分歧〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

但就在交錢的當(dāng)口，業(yè)主們卻有了分歧。

“開發(fā)商委托承建商來收款，發(fā)鑰匙，但是有一部分人覺得給承建商交錢不保險，要把錢交給質(zhì)監(jiān)局，等于是要把質(zhì)監(jiān)局綁到這個戰(zhàn)車上。”老劉說，“把錢交到質(zhì)監(jiān)局的一些人，想讓質(zhì)監(jiān)局跟承建商抗衡，提出要拿到三書一表，消防驗收等。”

另一位拿到鑰匙的業(yè)主代表也證實了這一點，“當(dāng)時很多業(yè)主不想加錢。開始開會簽字他們都同意加錢，實際上心里不想加錢，之后又說把錢給工程隊，工程隊就跑了或者質(zhì)量不行。把好多人勸到局里交錢，局里還出了個東西，錢不交到局里，不算團購。好多業(yè)主害怕不算團購，最后大部分人把錢交到那（質(zhì)監(jiān)局監(jiān)管賬戶）了。”

最終，在年前的這次交房中，只有23戶把錢直接交給了新城建并拿到了鑰匙，開發(fā)商也為這些業(yè)主辦理了裝修手續(xù)。

法院查封后承建商仍在給業(yè)主交鑰匙 

事情在農(nóng)歷新年前突然起了變化。

2021年2月3日，西安市中級人民法院發(fā)出查封公告，因執(zhí)行此前承建商與世紀(jì)熙源的合同糾紛，依法查封了1#樓1-9層與20-24層房屋。

也就是說，算上2019年就被查封的10-19層，1#號樓整棟皆被查封了。

雖然，過完年又有49戶業(yè)主通過監(jiān)管賬戶將錢轉(zhuǎn)給了承建商，并從承建商處拿到了鑰匙，但開發(fā)商對這一行為并不認(rèn)可，也拒絕為這些業(yè)主辦理收房及裝修手續(xù)。

“他們年前交這一批，我覺得是正確的，因為賬戶是開發(fā)商承認(rèn)的，就可以辦正常手續(xù)。后面的人把錢給質(zhì)檢局賬戶，就不合適。” 嚴(yán)兵忠告訴粉巷財經(jīng)，“40多戶，是質(zhì)監(jiān)局跟施工隊協(xié)商的，沒通過開發(fā)商。不給辦（裝修手續(xù)），（因為）你是買的開發(fā)商的房，不是買的質(zhì)監(jiān)局的房，交給質(zhì)監(jiān)局有啥用。質(zhì)監(jiān)局把錢給施工隊，你能把房住進去嗎？開發(fā)商這邊沒開票，這算房款嗎？”

查封公告〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

嚴(yán)兵忠表示，法院查封后，目前只能維持現(xiàn)狀。

5月11日，西安市中院已經(jīng)開始介入調(diào)查承建商私自給49戶業(yè)主發(fā)鑰匙事件，并傳喚了承建商代表代海林。

代海林稱，“我們有三方協(xié)議，還有漲價協(xié)議，（后來）這800多萬不是收來還債務(wù)人的錢，這是前期我公司墊進去的，應(yīng)該給我們付的，我們要付勞務(wù)費、工人工資。”

代海林表示，算上監(jiān)管賬戶原有的400多萬，年前交房業(yè)主的200多萬房款，以及后來49戶交來的800多萬房款，目前收到的工程款有1000多萬，仍有部分墊資款沒有收回。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，嚴(yán)格從法律的角度上講，承建商給業(yè)主發(fā)鑰匙的行為確實違法，關(guān)鍵點在于這個樓在沒有通過規(guī)劃驗收，沒有通過竣工驗收備案的情況下依法是不能交房的，哪怕是開發(fā)商直接交房也是違法的。只是現(xiàn)實生活中，尤其是爛尾樓，房子能達到入住條件就已經(jīng)很不錯了，至于手續(xù)是否合法很多業(yè)主并不太關(guān)注，畢竟需要及時止損。

部分業(yè)主拿到房屋鑰匙〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

對于法院查封是否影響業(yè)主收房的問題，王玉臣稱，“一般會影響到業(yè)主的收房。不過，有個細節(jié)問題，如果法院并未對現(xiàn)場進行查封，比如張貼封條，僅僅只是對產(chǎn)權(quán)登記進行了查封，對于不知情的業(yè)主依約收房，未必就是違法的。如果現(xiàn)場法院并沒有張貼封條，我覺得正在裝修的業(yè)主不需要停工。尤其是對查封并不知情的業(yè)主，應(yīng)該不算違法。”

目前，一共有72戶業(yè)主拿到了鑰匙，年前就拿到鑰匙的老劉，房子已經(jīng)快裝修完了，但年后的49戶業(yè)主，雖然拿到了鑰匙，但無法正常收房。

老劉告訴粉巷財經(jīng)，“如果年前把鑰匙拿完，開發(fā)商就沒辦法了，那時候我們房子拿了，錢（還未補交的漲價款）也在我們手里，開發(fā)商必須把預(yù)售證拿下，把手續(xù)辦好，我們再給你交錢，不然給你不交。”

嚴(yán)兵忠后來聽到這一說法，直說“不可能。”

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