每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

4月28日-29日，重慶迎來了今年首次集中供地出讓，共推出46宗主城區(qū)地塊，總起拍價超444億元。經過兩天六場競拍，最終46宗地塊全部成交，總成交金額達635.04億元。

從本次集供地的區(qū)域分布來看，北區(qū)依然是“供應大戶”，共計出讓24宗，占比52%。其中，渝北區(qū)共計14塊土地，計容建筑面積92.54萬平方米；兩江新區(qū)7宗，計容建筑面積163.14萬平方米；北碚區(qū)蔡家組團3宗，計容建筑面積80.02萬平方米。

值得注意的是，品牌房企成為此次重慶集中土拍的大贏家。其中融創(chuàng)及其聯(lián)合體斥99.09億元共競得重慶市8宗地塊；龍湖則以96.64億元奪得5宗地塊。此外，中交、保利、佳兆業(yè)等房企均奪得兩宗及以上地塊，中鐵建、佳源、綠地、旭輝、花樣年等房企也各有斬獲。

“搶”地盛宴：六成地塊溢價率超40%

重慶本次集中供應的46宗地總成交額達635.04億元，比起拍總額444億元高出190.96億元。除茶園板塊3宗地塊、中央公園板塊、蔡家板塊、回興板塊各1宗地塊以底價成交外，其余地塊均溢價成交，占比達87%。

特別是在土拍首日（4月28日），招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區(qū)西永組團21026地塊，溢價率高達129.98%，樓面價10459元/平方米，這也成為了本次競拍中溢價率最高的地塊。

記者注意到，2020年重慶土拍中溢價最高的也出現(xiàn)在沙坪壩西永組團地塊，溢價率為49.06%，由佳兆業(yè)競得。

公開資料顯示，此次沙坪壩區(qū)西永組團21026地塊在競拍時，共有16家房企展開激烈的爭奪。經過多輪舉牌后最終被招商蛇口拿下。之所以吸引眾多房企競拍，主要還是由于其地理位置的優(yōu)勢。據(jù)悉，沙坪壩是“重慶向西”戰(zhàn)略的重要門戶，該地塊緊鄰西部物流園，附近的土主隧道和井口隧道可以連接重慶北區(qū)。此外，地塊附近規(guī)劃有軌道交通、學校等配套設施。

《每日經濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，本次重慶土拍中有30宗地溢價率均超過40%，占比超過60%。除招商蛇口沙坪壩地塊溢價率達到129.98%外，保利在中央公園板塊、海成在中央公園板塊東側、金科+大唐在港城工業(yè)園板塊、佳兆業(yè)在大學城板塊、美的聯(lián)合金科在西永板塊、華宇+金科+新希望在大渡口茄子溪板塊等所獲地塊溢價均超過70%。而在2020年全年重慶土拍中排名前十的地塊，僅有三宗溢價率超過40%。

值得一提的是，本次拍賣樓面價屢屢創(chuàng)出新高。4月29日上午第一場土拍中，融創(chuàng)以14470元/平方米創(chuàng)新高的樓面價拿下中央公園板塊82.24畝地。不到20分鐘后，海成便以6.2億元拿下中央公園板塊42.51畝地，最高樓面價再次刷新至14583元/平方米；此后該樓面價一再被刷新，直至當天第二場土拍中，保利以25億元拿下中央公園168畝地，樓面價再次被刷新至15711元/平方米。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在兩天的土拍中，共有25宗地樓面價突破萬元，最高樓面價定格在了15711元/平方米。

中指研究院分析認為，此次重慶土拍市場關注度較高，主要受兩個方面影響，一方面此次推出地塊多為優(yōu)質地塊，中央公園、西永、大學城等板塊熱度本就較高。另外大楊石組團和觀音橋組團地塊位于核心成熟區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著。隨著此批次高價地的逐漸入市，未來將對重慶房價帶來一定影響。但各項目集中入市后，市場競爭壓力較大，對房企的產品力提出更高的要求。在“房住不炒”的基調下，重慶今年第二三批次的土地推出政策及策略或將調整。

實力比拼：龍湖融創(chuàng)均斥近百億奪地

土地高溢價成交的背后，是房企在重慶面臨土儲不足的現(xiàn)實。銘騰機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2020年底，重慶銷售排名前十房企幾乎均土儲告急，住宅去化普遍在2年左右。恒大在重慶的住宅土地儲備最多，達到243.93萬平方米，但近12個月住宅成交量達到128.44萬平方米。照此計算，恒大的土地儲備只能支撐其兩年的銷售。

金科、萬科在重慶的住宅土地儲備分別為168.03萬平方米和158.16萬平方米，近12個月住宅成交量分別為149.16萬平方米和144.22萬平方米，土地儲備只能支撐一年的銷售。

而融創(chuàng)、龍湖近12個月住宅成交量都超過了土地儲備量，其手中的土地幾乎撐不過一年。

在龍湖披露的年報數(shù)據(jù)中，截至2020年末，其在重慶已完工仍未出售的項目有嘉天下、春江天境、千山新嶼、九里晴川、舜山府、光年、景粼玖序、長灘原麓、兩江新宸等9個，建筑面積合計79.8萬平方米。

與之對比的是，龍湖2020年在重慶的銷售額為264.11億元，簽約面積209萬平方米；2019年銷售額亦有287.19億元，簽約面積219萬平方米。

而在今年3月，龍湖集團召開的2020年度業(yè)績說明會上，龍湖集團首席財務官趙軼表示，2021年全年龍湖的銷售目標為3100億元，增幅15%，預計全年推盤項目271個，全新項目65個。為了實現(xiàn)銷售目標，公司準備了4700億元的可售貨源。其中94%的貨源集中在一二線城市；從地區(qū)來看，長三角和西部占比分別為22%和20%。

金科股份總裁楊程鈞在4月7日舉行的2020年度業(yè)績說明會上表示，公司及所投資公司2021年計劃全年銷售目標不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米。

從這兩家重慶本地房企年度目標來看，在本次土拍上全力以赴是意料之中。

具體來看，在本次拍賣中，龍湖以96.64億元奪得九龍半島、大渡口茄子溪板塊、中央公園板塊、蔡家板塊等5宗地塊，合計面積995.54畝；金科及其聯(lián)合體則拿下三宗地，合計面積為304畝，總金額為36億元。

中指研究院分析指出，開發(fā)商土地儲備日益緊張，去化周期較短，拿地意愿本就較為強烈。尤其是第一批集中供地，部分開發(fā)節(jié)奏較快的企業(yè)年前便可推售。另外，此次集中拍地，重點22城推地時間不一，部分房企資金較為充裕，競拍積極性高。

抱團取暖：多家房企聯(lián)合拿地成趨勢

多家房企聯(lián)合拿地在本次重慶集中土拍中成為一種趨勢。

本次重慶成交的46宗地塊中有9宗為聯(lián)合拿地，其中龍湖所拿的5宗地塊中，1宗為聯(lián)合拿地；而融創(chuàng)則有5宗地位聯(lián)合拿地，合作對象包括大發(fā)、中梁、弘陽和海倫堡；金科所拿的3宗地均為聯(lián)合聯(lián)合形式，合作對象包括大唐、美的、華宇和新希望。

需要注意的是，此前重慶出臺了土拍新規(guī)，將開發(fā)商付款方式和溢價率掛鉤，即土地競拍的溢價率未達到50%，開發(fā)商需要在三個月內付清全部土地款；土地競拍的溢價率超過50%，開發(fā)商需在一個半月內付清全部土地款。

這對開發(fā)商的資金實力無疑是不小的考驗。尤其在“三道紅線”融資新規(guī)疊加今年超萬億元到期債的背景下，22城集中供地對房企的拿地策略將產生巨大影響。

值得一提的是，在大型民營房企或者有央企背景的房企在土拍中“分食爭搶”時，中小房企拿地的概率也越來越小，或者只能拿一些總價偏低的地塊。

如海成5.28億元競得的渝北區(qū)兩路組團21040地塊，樓面價10870元/平方米，溢價率29.72%；重慶越嘉房地產開發(fā)公司1.3億元摘得渝北區(qū)兩路組團21052號地塊，樓面價4785.3元/平方米。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網