每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2021年一季度，全國商品房銷售面積3.6萬平方米，銷售額3.8萬億元，比2019年1～3月分別增長20.7%和41.9%。持續(xù)回暖之下，中央與各地方樓市調(diào)控政策頻發(fā)，從政策監(jiān)管、土地調(diào)控到金融監(jiān)管，都表現(xiàn)出了前所未有的決心，調(diào)控方式、力度及精準度均出現(xiàn)了顯著升級。

2015～2021年3月百城新建住宅均價及環(huán)比變化 來源：中指院

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者粗略統(tǒng)計，2021年以來，住建部先后13次派出督導(dǎo)組，分赴深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安等城市調(diào)研督導(dǎo)當?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控工作。除上述城市外，寧波、嘉興、深圳、武漢等城市各類樓市調(diào)控總計超過140次。

同策研究院高級分析師李霄霄對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“調(diào)控樓市的‘工具箱’相比往年已經(jīng)極大地豐富，也更精準了。從早期全國統(tǒng)一的降準降息，到核心城市限購、限貸，再到上一輪市場周期中的‘限價、限售、土地端的熔斷、搖號’等政策，再到近期熱點城市針對二手房交易的延長增值稅免征年限等，都成了常態(tài)化樓市調(diào)控工具之一。”

調(diào)控政策變遷 來源：中指院

人才購房政策步步收緊

4月21日，廣州市連夜發(fā)文調(diào)控，通知明確將越秀區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)等9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，并規(guī)定人才購房須提供連續(xù)12個月繳納社保證明，不得補繳。

事實上，廣州4月2日已經(jīng)出臺政策，規(guī)定通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。半個月連發(fā)兩次政策，足見廣州對“人才炒房”現(xiàn)象的嚴控。

從政策細則上看，限購與限售的同步推進顯示了管理層在政策制定中的優(yōu)化升級。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，“近期多地出現(xiàn)連續(xù)發(fā)文調(diào)控，說明各地政府意識加強，調(diào)控主動性增強，有助于及時發(fā)現(xiàn)政策漏洞，對于其他城市有積極的借鑒意義。”

對于區(qū)域間市場不均衡的城市，持續(xù)調(diào)整、精準打補丁的政策，更顯示出平衡“調(diào)控”與去“庫存”的智慧。

以南京為例，4月18日促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，對2個月前全面放寬落戶限制的浦口、六合、溧水、高淳四個區(qū)新落戶人群購買商品住房限購實行限購。要求自最近一次落戶之日起，兩年內(nèi)僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)（不含江北新區(qū)直管區(qū)）范圍內(nèi)購買商品住房和二手住房。

據(jù)同策數(shù)據(jù)顯示，浦口、六合、溧水、高淳截至3月底庫存分別為：208萬平方米、101萬平方米、83萬平方米和60萬平方米，區(qū)域庫存總量在全市范圍內(nèi)排名靠前，尤其是浦口區(qū)，庫存量超200萬平方米，且浦口區(qū)的五橋和城南板塊未來將有大批土地釋放，庫存壓力將加劇。

同策研究院分析師方玉鳳分析指出，“在此背景下，此次新落戶人員只能在落戶所在地購房，保障了落戶人員的購房權(quán)益，打擊一些借落戶到南京市區(qū)炒房的現(xiàn)象。同時，人才政策疊加此次限購政策，吸附外地客戶定向到四區(qū)購房，旨在降低外圍區(qū)域的庫存壓力。”

另一座熱點城市杭州，也從4月9日開始限定杭州高層次人才購房，無論單身還是家庭，都必須遵循現(xiàn)行限購政策。這意味著單身人才不再擁有購買二套房的資格，人才家庭則必須滿足落戶5年的要求。

調(diào)控政策向地級市、縣級市滲透

今年以來，長三角、廣東港澳等東部沿海地區(qū)的熱點城市樓市熱情明顯升溫，并且熱度不斷向三四線城市甚至縣城蔓延。據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，3月份70城市中，二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，同時三線城市的二手房出現(xiàn)了漲幅擴大趨勢。

長三角中的浙江，是縣市出臺調(diào)控最多的省份。衢州市下轄縣級市江山市和開化縣，在4月份出臺了新的樓市調(diào)控政策，對土地限價、商品住宅限售、預(yù)售制度等方面進行了嚴格限定。

此次江山市新政規(guī)定，土地出讓前應(yīng)明確該住宅自網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，與衢州市限售政策達成了同步。對此，嚴躍進指出，過去很多城市的限售針對房屋交易環(huán)節(jié)，而現(xiàn)在江山市前置到拿地環(huán)節(jié)，這樣使得限售政策不光對購房者有震懾力，對于房企拿地也是有震懾力的，有助于減少地塊炒作。

2020年至今百城主要城市群二手房價格環(huán)比變化 來源；中指院

此前金華、義烏、麗水、永康等地的調(diào)控，也大多因疫情后的復(fù)蘇，房價、地價均強勁反彈，出現(xiàn)過熱風險，從而觸發(fā)了調(diào)控。

但長三角的熱度一如既往，高溢價地塊和地區(qū)地王頻繁出現(xiàn)，4月14日金華周邊的蘭溪金角路南側(cè)B-2#地塊，經(jīng)過477輪激戰(zhàn)，以溢價率88.9%、成交總價10.11億元、樓面價9633元/平方米打破了多年土地成交紀錄，市場人士均認為，如果熱度持續(xù)高漲，長三角經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域的調(diào)控政策可能會頻繁發(fā)生。

成都此次房地產(chǎn)新政在金融、土地、房地產(chǎn)市場等多維度綜合施策，在保障居民合理住房需求的同時，對擾亂市場秩序的行為進行精準糾偏與堵漏，清晰地向開發(fā)商、購房者傳遞出了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標。

2020年以來全國高價地成交宗數(shù) 來源：中指院

多地法拍房納入限購

政策的補丁越打越細，繼2017年北京法拍房實施限購之后，上海也在2021年初悄然將法拍房列入限購范圍。這是上海法拍房首次被納入限購范圍，數(shù)月后，杭州、合肥、成都等地接連跟進限購法拍房。

最新消息是，4月21日，樓市調(diào)控標兵長沙也宣布將司法拍賣房納入限購。嚴躍進表示，“這意味著長沙開始了對房源炒作的管控。”

“此次長沙雖然沒有明確發(fā)文，但其實和此前上海類似，在具體的司法拍賣房房源中，會明確限購的相關(guān)條款，所以可以理解為是政策收緊的導(dǎo)向。從實際情況看，長沙這兩年房地產(chǎn)調(diào)控總體到位，但一些司法拍賣房因為不限購，也出現(xiàn)了價格炒作等現(xiàn)象。政策進一步表明了依然從緊從嚴的導(dǎo)向，預(yù)計后續(xù)全國其他城市在司法拍賣房方面也會有收緊的動作。”嚴躍進說。

嚴查違規(guī)信貸流入房地產(chǎn)市場

2020年末，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

2月，多城市上調(diào)了中小銀行的房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比上限，提高的幅度在1～2.5個百分點不等，各地調(diào)整的指標類型亦有所不同。

中指研究院報告指出，一方面，在“房住不炒”的定調(diào)下，當前政策充分體現(xiàn)了因城施策的靈活性，各地根據(jù)實際情況合理調(diào)整上限；另一方面，中小銀行房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比上限的提升亦有利于保障合理購房貸款的發(fā)放，保障剛需群體置業(yè)需求。預(yù)計短期內(nèi)將有更多省市出臺相關(guān)政策，引導(dǎo)市場預(yù)期的穩(wěn)定。

隨后，一線城市及多個熱點城市開展了違規(guī)信貸嚴查工作，僅3月份，深圳、廣州、上海、北京、杭州密集開展專項檢查。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，目前上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個人住房信貸管理專項自查工作，查出主要存在四類問題，包括貸款資金用途違規(guī)，部分個人消費貸、經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場，首付款來源核實不審慎，少量首付款資金來源為非自有資金等。目前，各銀行正制定整改方案。

廣東省各銀行機構(gòu)開展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元，共有305戶被罰。針對上述違規(guī)現(xiàn)象，銀行機構(gòu)對違規(guī)貸款將進行終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等處理。

北京銀保監(jiān)局轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%，其中部分涉及銀行辦理業(yè)務(wù)不審慎，部分涉及借款人刻意規(guī)避審查。

3月26日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從加強借款人資質(zhì)核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)進一步強化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時要求進一步加強中介機構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示：“經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場隱患重重，加大了房地產(chǎn)市場的杠桿，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)