每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年一季度，深圳新房和寫字樓市場(chǎng)均表現(xiàn)亮眼。

受二手房指導(dǎo)價(jià)和銀行貸款政策等因素影響，購房需求轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)，一季度深圳新房成交備案量超1.7萬套，達(dá)2010年以來同期最高位。

與此同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年積極復(fù)蘇的良好態(tài)勢(shì)，整體表現(xiàn)良好。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，隨著企業(yè)租賃需求逐漸復(fù)蘇且強(qiáng)勁，今年一季度深圳甲級(jí)寫字樓吸納量創(chuàng)新高，但空置率仍位居一線城市榜首。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

新房成交量：達(dá)到近11年同期最高

2021年以來，深圳密集發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，時(shí)至今日，深圳調(diào)控嚴(yán)格級(jí)別處于全國(guó)前列。

特別是年前發(fā)布的二手房成交參考價(jià)及貸款政策的調(diào)整，使得市場(chǎng)觀望者增多，購房需求轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)，新房成交金額在第一季度創(chuàng)下歷史新高。

據(jù)美聯(lián)物全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，一季度深圳新房住宅成交備案量超1.7萬套，成為2010年以來同期最高位；共網(wǎng)簽17095套一手住宅，較去年四季度上升5.3%，同比去年一季度大幅上升151.6%。

季內(nèi)購房需求受春節(jié)及周期性因素影響較小，依舊保持旺盛。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，一季度深圳一手住宅銷售市場(chǎng)成交量為174.8萬平方米，環(huán)比下降4.2%，但較疫情前的2019年同期高118.5%。

供應(yīng)方面，第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，一季度受春節(jié)假期影響，深圳一手住宅銷售市場(chǎng)供應(yīng)量約79.5萬平方米，環(huán)比下降73.7%，但較疫情前的2019年同期高8.3%。其中南山區(qū)供應(yīng)量最高，共釋放27.4萬平方米。值得一提的是，一季度深圳核心區(qū)域的一手住宅合計(jì)供應(yīng)面積高于新興區(qū)域。

雖然部分區(qū)域供應(yīng)量在一季度創(chuàng)下新高，但總體來看市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整。中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲認(rèn)為，深圳住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，居住用地和用房供應(yīng)十分有限，未來深圳政策傾向減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例，鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房。

價(jià)格方面也有所提升，一季度深圳住宅成交均價(jià)約每平方米58832元，成交金額創(chuàng)下1028.5億元的新高。這是由于多個(gè)核心區(qū)域的新項(xiàng)目綜合品質(zhì)較優(yōu)，預(yù)售價(jià)較高，從而推動(dòng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升6.6%。約半數(shù)新項(xiàng)目依然備受歡迎，并錄得100%認(rèn)購率。

值得注意的是，一季度深圳一手住宅成交金額創(chuàng)下新高，是在市場(chǎng)未完全放量供應(yīng)下取得的。據(jù)中原地產(chǎn)深圳研究院統(tǒng)計(jì)，深圳住建局2021年1月份發(fā)布的一季度計(jì)劃預(yù)售的商品房中，共有20個(gè)住宅項(xiàng)目入市，但12個(gè)商品房項(xiàng)目未能取得預(yù)售入市，除了1個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目，其他都是住宅，這些項(xiàng)目有望在4月份入市，

由于二手市場(chǎng)觀望情緒濃厚，短期內(nèi)新房仍舊是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)深圳住建局披露，二季度深圳計(jì)劃入市的商品住宅及商務(wù)公寓項(xiàng)目達(dá)36個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為141.51萬平方米，共計(jì)15318套。其中住宅123.98萬平方米，12728套，占比達(dá)83%；商務(wù)公寓17.53萬平方米，2590套。

由此可見，一季度未批售項(xiàng)目疊加二季度的超量供應(yīng)計(jì)劃，4月深圳新房市場(chǎng)或?qū)⒃儆≌山槐l(fā)期。

甲級(jí)寫字樓：吸納量創(chuàng)歷年首季新高

從供應(yīng)和需求端來看，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度持續(xù)回升。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2021年第一季度，深圳有6個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)甲級(jí)寫字樓面積約40.6萬平方米。其中，南山區(qū)占新增供應(yīng)量的74.1%，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比擴(kuò)容4.9%至871.2萬平方米。

以價(jià)換量策略在市場(chǎng)上成效愈發(fā)顯著，租金持續(xù)下行，刺激需求加速釋放。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一季度深圳甲級(jí)寫字樓租賃問詢量及拜訪量顯著上升，凈吸納量因此打破歷年的首季記錄，達(dá)28.3萬平方米。

也正因此，即便在第一季度高量新增供應(yīng)的背景下，深圳寫字樓平均空置率得以維穩(wěn)，環(huán)比僅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，錄得28.0%。

由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，機(jī)構(gòu)間數(shù)據(jù)略略有差異，不過整體來看，均是市場(chǎng)向好的預(yù)期。世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，一季度深圳共3個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，總計(jì)供應(yīng)超30萬平方米，且新項(xiàng)目租賃表現(xiàn)良好，個(gè)別項(xiàng)目得益于良好的預(yù)租，入市入駐率高達(dá)50%。整體市場(chǎng)凈吸納量繼續(xù)保持高位，單季錄得25.2萬平方米，同比增長(zhǎng)3倍有余。

世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭麗萍在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時(shí)表示，吸納量顯著提升，與科技、金融類企業(yè)需求來源有關(guān)，且租賃需求九成來自內(nèi)資企業(yè)，如某領(lǐng)軍企業(yè)租賃近3萬平方米，選擇在科技屬性較強(qiáng)的后海、蛇口片區(qū)進(jìn)行擴(kuò)租。同時(shí)，本季也錄得了多個(gè)在線教育公司的升級(jí)搬遷需求。金融租戶需求繼續(xù)位列第二，占比為33.7%，以傳統(tǒng)金融為主，主要來自于銀行、證券和保險(xiǎn)。

“一季度市場(chǎng)表現(xiàn)好過預(yù)期，新增吸納占新增供應(yīng)的70%以上，但以價(jià)換量已成為多數(shù)深圳寫字樓業(yè)主吸客的長(zhǎng)期策略之一。”第一太平深圳公司董事總經(jīng)理吳睿表示，業(yè)主所提供優(yōu)惠的靈活幅度與租戶資質(zhì)正相關(guān)，今年第一季度深圳甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)仍保持下行趨勢(shì)，環(huán)比微降0.5%，同比下降5.2%，平均租金為每平方米每月184.7元。

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，二季度預(yù)計(jì)深圳全市可入伙的甲級(jí)寫字樓體量約41萬平方米。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端指出，中短期內(nèi)深圳寫字樓供應(yīng)放量為市場(chǎng)帶來壓力，但長(zhǎng)期來看前景仍然值得期待。二季度隨著標(biāo)桿項(xiàng)目去化壓力的緩解，租金有望回調(diào)。而在供應(yīng)集中的新興商務(wù)區(qū)，新項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)較高的租金水平，進(jìn)而對(duì)全市平均租金帶來影響。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)