每經特約評論員 尹中立

2021年以來，樓市政策不斷收緊。3月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發(fā)布《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》，要求銀行業(yè)金融機構進一步強化審慎合規(guī)經營，嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域。

回顧2020年的房地產市場的表現應該是超預期的，年初的新冠疫情讓市場暫時凍結，房地產市場曾經一度受到較大沖擊，但全年的數據（新房銷售面積和金額）卻再創(chuàng)新高。

每經記者 王佳飛 攝

展望2021年，筆者認為維持房地產市場整體平穩(wěn)運行是大概率事件，但市場的分化或許仍將繼續(xù)。在金融監(jiān)管政策影響下，房企的經營行為可能會受到影響。2021年可能會出現以下五大趨勢：

趨勢一：市場分化會繼續(xù)

2020年房地產的最明顯的特征是分化，主要表現在：不同城市之間的市場出現明顯分化，總體來說一線城市價升量增，而三四線城市則相反；在同一個城市內部也出現分化，核心地帶的住宅漲幅明顯大于外圍地帶；從成交戶型看，同樣出現分化，大戶型的成交增速明顯高于小戶型的增速；租金與房價之間的分化，總體來說租金是下降的，但房價卻是上漲的。反差最強烈的是深圳，2020年二手房價格大漲超過二成，但租金卻下降4%左右。

筆者認為，房地產市場出現分化的主要原因有以下幾方面：

一是過去幾年房地產調控政策對一線城市采取嚴控房價的策略，經過幾年的累計，購買力增加。對于三四線城市則實施“去庫存”策略，以棚戶區(qū)改造為代表的政策措施有力地刺激了三四線城市的房地產市場，隨著棚改政策的退出，這些三四線城市的購買力不濟是預料之中的。

二是由于疫情的影響，海外留學的高端人才回流加速，帶動了資金流的回流，這些高端人才主要流向一線城市。

三是寬松的宏觀政策的主要受益者是高凈值人群，他們的財富快速增加，這是高端物業(yè)的需求增速快于一般住宅的主要原因。

假如國內外疫情蔓延在2021年仍然難以得到控制，則上述趨勢仍將繼續(xù)。反之，如果疫情快速得到有效控制，貨幣政策回歸中性，上述因素就逐漸弱化，市場的分化現象也將消失。

趨勢二：房地產業(yè)進入低增長時代

隨著土地紅利、剛需紅利、金融紅利的消失，房地產行業(yè)全面進入低增長、低利潤的時代。據克而瑞統(tǒng)計，2020年部分規(guī)模上市房企的全口徑業(yè)績增速從2019年的約19%放緩至約11.2%。45家企業(yè)中，28家房企增速有明顯放緩，5家房企業(yè)績轉向負增長。該趨勢估計在今年將繼續(xù)維持并強化。

2020年出臺的“三道紅線”針對的是房地產開發(fā)企業(yè)的“三高”經營模式，迫使企業(yè)降低財務杠桿率。此政策一旦全面實施，整個房地產行業(yè)的平均杠桿率將會出現明顯下降，按照總資產負債率70%來計算，行業(yè)的總杠桿就限制在了3.3倍。

控制了財務杠桿也就限制了盈利能力。對于單個企業(yè)來說，負債擴張的最快速度就是15%，不可能出現過去50%以上（個別企業(yè)甚至出現連年翻番）的年增長速度。因此，從凈利潤率的角度看，要實現類似過去十幾年動輒30%甚至更高的凈利潤率就有些困難了。甚至不排除將出現業(yè)績負增長的企業(yè)。

整體來看，2021年開發(fā)商的重點會是去庫存、去杠桿。一方面，融資新規(guī)影響房企投資意愿，拿地減少。另一方面，2021年房企到期債務同比增長36%，加上“三道紅線”影響，房企現金流處于非常緊張的狀態(tài)，需要加速回款，緩解現金流壓力。過去房價地價單邊上漲的時候，大家都不覺得庫存是個問題，土地儲備持有時間越久，房價上漲了，利潤更高，但是未來庫存是一個大問題，房企要改善資產負債表，最好的辦法是把庫存變成現金，盡量追求零庫存。

由于頭部企業(yè)得到的監(jiān)管更多，去杠桿的壓力增加，增長會明顯放緩，因此行業(yè)前10或前5企業(yè)的市場集中度將出現一定程度的下降。

趨勢三：房企開啟多元化經營時代

專業(yè)化經營曾經是萬科獲得市場認可的關鍵理念，但此一時，彼一時。當年很少有行業(yè)的盈利水平能獲得超過房地產開發(fā)，隨著房地產行業(yè)盈利水平向社會平均利潤率回歸，房地產開發(fā)企業(yè)圍繞主業(yè)進行多元化經營的現象將逐漸增加。

具體來看，筆者認為地產多元化，可能會有以下方向：

一是從主業(yè)出發(fā)，圍繞上下游業(yè)務進行擴展。居住服務類是重要投資方向之一，包括房地產經紀行業(yè)、物業(yè)、文旅、長租、聯合辦公、智能家居、裝修裝飾，等等。

二是跳出主業(yè)，跨行業(yè)發(fā)展。機器人、汽車、農業(yè)、體育、文化、生命科學，就屬于這一類。這一類發(fā)展的機會，在于技術進步、消費升級，技術進步可以誕生全新的產品，消費升級可以誕生全新的市場，對于新進企業(yè)和資本來說，這就是機會。

趨勢四：數字科技轉型

未來會是一個數字化的時代。去年，受到疫情影響，很多房企開始重視營銷數字化，而貝殼于2020年在美國股票市場上市，當前的市值遠超過萬科，讓很多房企看到了地產數字化巨大的想象空間。預計今年，會有越來越多頭部房企布局數字科技領域。

企業(yè)做數字化轉型，有四個主要目的：一是能促進管理提效，管理效率能提高很多；二是要做到業(yè)務賦能；三是要輔助決策；四是使房企的營業(yè)模式發(fā)生顛覆性的變化。

科技在地產行業(yè)的應用也會越來越深入，甚至會成為房企核心競爭力之一。

趨勢五：市值和信用管理將受重視

過去，房地產開發(fā)企業(yè)非常關注市場銷售的規(guī)模排名，因為有了市場規(guī)模地位就可以獲得充分的金融支持。但隨著“三道紅線”監(jiān)管指標的實施，這樣的秩序可能會發(fā)生改變。金融機構從重視開發(fā)企業(yè)的規(guī)模轉變?yōu)殛P注其財務質量，由此導致房企的關注焦點也會出現變化，規(guī)模不再是十分重要的指標。

從過去幾年的排名看，TOP100的榜單似乎在逐漸穩(wěn)定下來，TOP10只1~2個位次會變動，TOP20的新面孔變動率也在20%以內。但隨著“三道紅線”的實施，房地產行業(yè)的江湖座次可能要重新排序。

開發(fā)企業(yè)的信用風險的管理將愈發(fā)重要。2020年債券市場的違約案例快速增加，地產行業(yè)的違約案例最受關注。以往的金融機構對于開發(fā)企業(yè)的信用風險并沒有進行科學的評估能力，他們評判企業(yè)風險的主要因素往往是規(guī)模，只要規(guī)模比較大的房地產開發(fā)企業(yè)就可以容易獲得金融機構的信任。隨著規(guī)模較大的房地產開發(fā)企業(yè)違約案例的出現，加上監(jiān)管者出臺一系列指標要求，金融機構對房地產開發(fā)企業(yè)的信用風險評估必將越來越精細化，倒逼房地產開發(fā)企業(yè)充分重視自身的信用風險管理。

資本市場日益成為機構主導的時代，相對于房地產開發(fā)規(guī)模而言，市值管理更加重要，如果不重視市值管理，公司就會越來越被邊緣化。因此，如何與機構投資者繼續(xù)溝通？如何完善公司治理制度？將成為上市公司日常管理工作中的重要課題。

（作者系榮盛發(fā)展首席經濟學家、中國社會科學院房地產金融研究中心主任）