每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

南昌出圈了！開(kāi)發(fā)商懵了！住建部火速派人現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)！

不過(guò)，不像其他幾個(gè)華東城市那樣以“萬(wàn)人搖”、房?jī)r(jià)跳漲等吸引全國(guó)關(guān)注，南昌此番刷屏是因樓市調(diào)控政策“一日游”。

3月24日，南昌發(fā)布“樓九條”以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。梳理政策原文，主要可概況為兩方面，一是針對(duì)B端房企，推出不限房?jī)r(jià)、地價(jià)的地塊，吸引、鼓勵(lì)房企參與新城建設(shè)，促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；另一方面則是針對(duì)市場(chǎng)C端購(gòu)房者，實(shí)施南昌都市圈購(gòu)房同權(quán)，擴(kuò)大“人才引進(jìn)”政策范圍，增加市場(chǎng)購(gòu)買力。

實(shí)際上，在此次“樓九條”出臺(tái)之前，南昌樓市已現(xiàn)出萎靡狀態(tài)，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁出臺(tái)放松政策。

“樓九條”一經(jīng)發(fā)布被部分媒體解讀為，南昌放松調(diào)控，刺激樓市，炒作空間加大。隨后，住建部與江西省政府通過(guò)視頻會(huì)議進(jìn)行了會(huì)商，責(zé)令立即糾正，并將南昌市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

一個(gè)此前誰(shuí)也預(yù)計(jì)不到的城市，成為今年以來(lái)住建部督導(dǎo)第七城，前序城市分別是上海、深圳、杭州、無(wú)錫、成都、西安。

目前，早先報(bào)道“樓九條”政策的部分媒體、自媒體稿件已刪除。

新房成交創(chuàng)近9年新低

同為華東省會(huì)城市，與杭州、蘇州等地動(dòng)輒就出現(xiàn)萬(wàn)人搖的火熱相比，南昌樓市要靜寂許多。去年，南昌樓市成交端遇冷，新房二手房成交量雙雙下降，但供應(yīng)端已逐步放開(kāi)，土地成交火熱。

“江西人口多，高考競(jìng)爭(zhēng)很激烈，很多人戶口沒(méi)遷過(guò)來(lái)；贛州的人多往福建和廣州去，其他地級(jí)市會(huì)選擇往武漢和長(zhǎng)沙去。”一位南昌新市民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

“中心城區(qū)的房?jī)r(jià)太高，沒(méi)有增值價(jià)值，在南昌真正投資房產(chǎn)的人并不多。”這位新市民談到，身邊沒(méi)有在這炒房的，只有剛需，近期身邊有同事剛買不久，都是首套房。

新房數(shù)據(jù)方面，去年南昌量?jī)r(jià)齊跌，即便開(kāi)發(fā)商祭出折扣、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式，單月份成交量仍不及往年。據(jù)樂(lè)居江西統(tǒng)計(jì)，2020年南昌市（不含南昌縣、新建區(qū)，下同）新房網(wǎng)簽37887套，同比下跌28.78%，創(chuàng)近9年新低；網(wǎng)簽面積約450.48萬(wàn)平方米，同比下跌28.54%；新建商品房備案均價(jià)為13967元/平方米，較去年下跌3.8%。

值得注意的是，南昌近幾年商業(yè)、辦公產(chǎn)品表現(xiàn)也十分萎靡，非住宅市場(chǎng)供大于求，去年供應(yīng)109萬(wàn)平方米,同比下降41.08%；備案74萬(wàn)平方米,同比下降44.78%；均價(jià)12273元/平方米，同比下跌7.45%；公寓產(chǎn)品為備案主力。

二手房成交也不容樂(lè)觀，據(jù)江西易居研究中心統(tǒng)計(jì)觀察，最能直觀反映市場(chǎng)熱度的二手市場(chǎng)連降三年，隨著眾多項(xiàng)目臨近交房，南昌二手房的掛牌量將再度上升。記者查閱鏈家獲悉，目前南昌在售二手房67883套。

據(jù)樂(lè)居江西，2020年南昌市（不含南昌縣、新建區(qū)）二手房網(wǎng)簽22028套，同比下跌19.33%；網(wǎng)簽面積約215.49萬(wàn)平方米，同比下跌17.23%。相較2019年，南昌新房、二手房成交量雙雙下跌。

樓市成交雖遇冷，但土拍市場(chǎng)卻十分火熱。據(jù)江西土拍網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2020年，南昌市（含贛江新區(qū)、不含安義縣、進(jìn)賢縣，下同）共成交123宗經(jīng)營(yíng)性用地，同比上漲124.49%；土地出讓金總額約641.78億元，同比上漲76.79%，創(chuàng)下近8年新高。

江西易居研究中心預(yù)測(cè)，截至2020年12月底,南昌商品住宅庫(kù)存去化周期上升到9.6個(gè)月,加上2020年大量供地，今年庫(kù)存壓力會(huì)持續(xù)加碼，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)更大，市場(chǎng)需要預(yù)警。

實(shí)際上為活躍市場(chǎng)成交，南昌去年年內(nèi)已多次出臺(tái)政策促交易。去年2月，南昌公積金放開(kāi)二次貸款，2020年2月26日(含當(dāng)日)以后購(gòu)買的住房，均可申請(qǐng)“二次貸款”，首付、利率上浮10%，即首付比例為40%，利率為3.575%。

2020年4月，南昌全面放開(kāi)城鎮(zhèn)落戶限制，實(shí)行零門檻準(zhǔn)入政策，實(shí)行以群眾申請(qǐng)為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準(zhǔn)入政策。

這些政策旨在促進(jìn)樓市成交去化。

“樓九條”違背房住不炒！

實(shí)際上，近日南昌發(fā)布的政策，并非只針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。3月19日，南昌市政府辦公室印發(fā)《做大全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的若干政策措施》，其中包括做大5個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的政策措施通知，房地產(chǎn)市場(chǎng)是其中一個(gè)。

不同于其他22城的土地集中供應(yīng)、兩限嚴(yán)格政策，南昌“樓九條”計(jì)劃“兩不限”地塊，將重點(diǎn)發(fā)展高鐵東站、經(jīng)開(kāi)、臨空區(qū)、高新區(qū)等，視情況公開(kāi)出讓不限房?jī)r(jià)、地價(jià)地塊。這也被業(yè)界認(rèn)為是最出圈和受市場(chǎng)關(guān)注的點(diǎn)之一。

此外，南昌還將加大重點(diǎn)新城建設(shè)的土地供應(yīng)量，重點(diǎn)打造“高鐵新城、空港新城、九望新城、瑤湖航空城”，鼓勵(lì)央企和著名民企參與新城建設(shè)；對(duì)歷年已出讓未開(kāi)工用地，促開(kāi)工、促上市，提高住宅有效供給。

暫時(shí)放寬新建商品房住宅預(yù)售條件，預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來(lái)的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%；由原來(lái)需達(dá)到項(xiàng)目辦理竣工驗(yàn)收合格具備交付使用為止才可申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金，調(diào)整為可根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度分6個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)降低重點(diǎn)資金監(jiān)管比例的方式使用監(jiān)管資金。

此次“樓九條”另一個(gè)備受關(guān)注的點(diǎn)，是南昌將推進(jìn)大南昌都市圈居民購(gòu)房同權(quán)，本地或非本地戶籍購(gòu)房者，繳納個(gè)稅或社保即可按照房地購(gòu)房政策購(gòu)房，

也就是說(shuō)，在南昌劃定的都市圈中，包括南昌市，九江市，撫州市臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹(shù)市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市鄱陽(yáng)縣、余干縣、萬(wàn)年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購(gòu)房政策。

有媒體統(tǒng)計(jì)，一旦都市圈同權(quán)政策落地，購(gòu)房范圍輻射到整個(gè)南昌區(qū)域，樓市將有望增加近1300萬(wàn)人次購(gòu)買力。

同時(shí)，南昌推動(dòng)長(zhǎng)江中游城市住房公積金互認(rèn)互貸，落實(shí)人才住房支持政策，實(shí)施“南昌人才10條”以及“補(bǔ)充規(guī)定”，給予最高200萬(wàn)元、最低6萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

無(wú)論是針對(duì)供應(yīng)端還是需求端，南昌“樓九條”一經(jīng)發(fā)布就被指放松調(diào)控，刺激樓市，炒作空間加大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是變相托底樓市甚至刺激樓市，違背了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，會(huì)向市場(chǎng)和社會(huì)傳達(dá)出不良信號(hào)，這觸發(fā)了從上到下的督導(dǎo)和約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。

撤回、約談、被現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)！

政策發(fā)布次日，便被要求撤回，相關(guān)負(fù)責(zé)人被約談。

據(jù)央視新聞報(bào)道，3月24日，媒體報(bào)道江西南昌發(fā)布了《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，將于4月20日實(shí)施，其中有的條款與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求不符。江西省立即采取措施，江西省政府負(fù)責(zé)同志代表省政府主要負(fù)責(zé)同志約談了南昌市政府主要負(fù)責(zé)同志，責(zé)令南昌市立即糾正，消除負(fù)面影響，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與江西省政府通過(guò)視頻會(huì)議進(jìn)行了會(huì)商，要求江西省和南昌市切實(shí)提高政治站位，牢牢把握房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單，加強(qiáng)對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，即日已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)。

3月25日中午，江西省政府約談了南昌市政府主要負(fù)責(zé)同志和分管負(fù)責(zé)同志，要求南昌市進(jìn)一步提高政治站位。

南昌市政府表示，將深刻吸取教訓(xùn)，立即收回文件，并舉一反三，堅(jiān)決貫徹黨中央國(guó)務(wù)院決策部署，按照江西省委省政府要求，切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，著力解決好住房突出問(wèn)題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)