每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（2月24日），青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》指出，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

昨日（2月23日），天津和鄭州已發(fā)布相關(guān)通知，要求2021年住宅用地出讓由市上統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。

值得一提的是，據(jù)近期一份網(wǎng)傳文件，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)），且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，組織土地集中出讓，會(huì)在一定程度上對(duì)城市的土地溢價(jià)率以及房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，但對(duì)開發(fā)商來說，集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會(huì)很大。

青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)截圖

溢價(jià)率將得到有效控制

一家TOP50房企的投資總王楊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，集中供應(yīng)相當(dāng)于是“排排坐分果果”，為的是控制土地市場(chǎng)過熱，同時(shí)把一部分權(quán)利歸到市級(jí)來統(tǒng)籌，目的還是要把溢價(jià)率搞下來。原先零散不定時(shí)的供地，會(huì)把開發(fā)商的預(yù)期抬得很高，現(xiàn)在集中供應(yīng)對(duì)于開發(fā)商來說就能平均了。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則表示，此舉會(huì)降低土地市場(chǎng)的熱度對(duì)一二手房交易的傳導(dǎo)性影響。熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)影響非常明顯，今年以來一二線城市不少核心區(qū)域的地塊入市，部分地塊價(jià)格甚至接近于周邊小區(qū)的房?jī)r(jià)，容易引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期的變化。如果集中入市，土地市場(chǎng)的熱度有可能會(huì)得到有效控制，并弱化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

“如果重點(diǎn)城市的土拍都集中在幾個(gè)時(shí)段進(jìn)行，大開發(fā)商會(huì)擇優(yōu)選擇地方，原來是幾十家房企搶幾塊地，現(xiàn)在是幾十家房企去搶幾十塊地，反而撿漏機(jī)會(huì)會(huì)更多。同時(shí)單塊土地參與的人少，這樣溢價(jià)率就會(huì)得到控制了。”張波認(rèn)為。

“雖然集中出讓土地的大方向是控制土地溢價(jià)，具體實(shí)施起來還是要看細(xì)節(jié)落實(shí)。防止房企找漏洞，政府措施基本都是組合拳，在實(shí)際操作中，這些措施還是會(huì)跟上。”王楊認(rèn)為，首先要控制溢價(jià)率就不能允許企業(yè)拿“馬甲”搖號(hào)，如果20幾個(gè)城市同時(shí)集中供地，對(duì)于大型房企肯定會(huì)把主戰(zhàn)場(chǎng)集中在重點(diǎn)城市。

值得注意的是，由于土地集中入市，對(duì)于房企來說選擇面也會(huì)增多，可以提前鎖定意向的多個(gè)地塊，而弱化在個(gè)別地塊上的爭(zhēng)奪，土地的市場(chǎng)亦會(huì)呈現(xiàn)熱度整體下降的態(tài)勢(shì)，有利于地價(jià)穩(wěn)定，并推動(dòng)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

王楊認(rèn)為，從中央主管部門層面來講，是希望規(guī)范土地出讓市場(chǎng)。如鄭州這種城市土地市場(chǎng)很不規(guī)范，不單單是區(qū)，甚至街道也有權(quán)利出讓；再如武漢，公開招拍掛土地非常少，規(guī)范土地市場(chǎng)是一個(gè)主要因素。

對(duì)房企資金有更高要求

住宅用地采用“兩集中”，將完善追責(zé)機(jī)制，把責(zé)任落實(shí)到市里。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來說，房企拿地的競(jìng)爭(zhēng)程度也會(huì)降低。

“很顯然，集中供地對(duì)于有實(shí)力的規(guī)模房企而言并未受到太大影響，主要的影響應(yīng)該是在資金周轉(zhuǎn)使用上，有可能打亂房企既定的資金周轉(zhuǎn)節(jié)奏。”王楊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，集中供地、集中招拍掛對(duì)于房企來說集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)釋放資金，勢(shì)必會(huì)加大現(xiàn)金流壓力，企業(yè)要到處付保證金，這就大大降低了資金使用效率，考驗(yàn)很大。

“這就給房企的資金實(shí)力提出更高要求。”張波表示，如果全年只在幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)上推地，房企需要在短期內(nèi)籌集大量的現(xiàn)金來拿地，對(duì)于中小房企來說壓力明顯偏大，甚至大型品牌房企如果想獲得多個(gè)地塊也面臨著不小挑戰(zhàn)。同時(shí)，在“三道紅線”壓力之下，多家房企聯(lián)合拿地、共同開發(fā)的情況將可能會(huì)進(jìn)一步增多。

“這樣做的好處是降低土地出讓時(shí)單個(gè)地塊參與競(jìng)爭(zhēng)的房企數(shù)量，提高出現(xiàn)高溢價(jià)地塊或地王的難度，從而達(dá)到‘穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的調(diào)控目的。不過，后續(xù)面臨的問題也不少。”

張波表示，由于可能涉及到的城市都是市場(chǎng)當(dāng)下的熱點(diǎn)城市，或者長(zhǎng)期以來土地供應(yīng)量排名靠前的城市，這一政策一旦落地，對(duì)于土地供應(yīng)節(jié)奏的要求也會(huì)同步提升。如何控制好分批次的土地供應(yīng)，讓市場(chǎng)能有效消化又不導(dǎo)致流拍率上升，是未來面臨的一個(gè)難題。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)