每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

1月21日，上海樓市調(diào)控新政“滬十條”打響新年調(diào)控第一槍。隨后“法拍房納入限購”打上政策補(bǔ)丁，工商銀行上海地區(qū)“稅費(fèi)分期貸款”幾乎也在同一時間全面叫停，申城樓市瞬間被“封印”。

“上海市場2021年仍將繼續(xù)上行。調(diào)控之后很多意見出現(xiàn)了分歧，有人覺得要降溫了，有些人認(rèn)為不會，但我認(rèn)為是繼續(xù)往上走。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。

易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《2020～2021年度全國房地產(chǎn)市場研究報告》顯示，2021年全國商品房銷售面積可能小幅下降1%左右，全年房價約上漲5%。而2021年上海樓市并不悲觀，可能調(diào)控之后市場略有降溫，會維持兩個月量縮，然后價格繼續(xù)向上。

上海二手房去化周期僅1.7個月

國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2020年12月份上海新房同比漲幅4.2%，二手房同比漲幅6.3%。易居研究院認(rèn)為，從新房價格指數(shù)來看，相比漲幅更高的銀川、唐山、徐州等城市，上海其實(shí)還沒有到調(diào)控的時候。

來源：易居研究院

“漲幅超過5%才有壓力，而上海近期主要是因?yàn)槎址渴袌鰢?yán)重供不應(yīng)求，導(dǎo)致市場短期內(nèi)有點(diǎn)恐慌，引致政策出臺。”楊紅旭指出。

從全年二手房月均成交量來看，上海遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開第二名北京和第三名南京，沖上2.66萬套位居榜首。

上海二手房曾經(jīng)歷了較長的橫盤周期。易居研究院分析，2017年～2018年是“縮量”嚴(yán)重的時期，2019年上半年稍有小陽春，下半年則繼續(xù)“量縮價穩(wěn)”。從2020年開始，二手房成交量開始持續(xù)上揚(yáng)，甚至在12月份成交近3.9萬套，達(dá)到歷史第6高。

另一方面，上海的二手房市場供應(yīng)短缺幾乎已經(jīng)是全國最嚴(yán)重的地區(qū)。易居研究院以“庫存/近12個月平均銷量”的公式來計(jì)算，2020年12月重點(diǎn)監(jiān)測的22個城市二手房總?cè)セ芷跒?0.1個月，其中上海二手房去化周期最短，只有1.7個月。作為熱點(diǎn)一線城市，顯然極度供不應(yīng)求。

機(jī)構(gòu)判斷上海市場仍將上行

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月18日～24日一周內(nèi)，全市新建商品住宅成交面積26萬平方米，環(huán)比增加54%。從實(shí)際成交數(shù)據(jù)來看，上海市場短期投放的項(xiàng)目多為剛需和首次改善產(chǎn)品，因此成交量仍然出現(xiàn)反彈。而隨著“打新熱”在新政之下有所收斂，眾多機(jī)構(gòu)均認(rèn)為成交收縮不可避免。

新政出來之后上海樓市怎么走？楊紅旭說，2021年上海樓市不是很悲觀，可能調(diào)控之后，市場略有降溫，會縮量盤整兩個月，然后價格繼續(xù)往上走。”

“調(diào)控之后，就是為剛需客和自住客創(chuàng)造了一個好時期，最近一個月是好時機(jī)，”但楊紅旭強(qiáng)調(diào)“投資投機(jī)的話我建議不要參與了，‘房住不炒’不僅國家強(qiáng)調(diào)，上海市也堅(jiān)定實(shí)施，不要心存幻想。”

此外易居研究院認(rèn)為，2021年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢，預(yù)計(jì)全年同比下降1%左右。

房價方面，易居認(rèn)為70新建商品住宅價格同比漲幅預(yù)計(jì)繼續(xù)收窄，12月回落到1.5%左右。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝