每經(jīng)AI快訊，安信證券12月30日發(fā)布保利地產(chǎn)深度報告：聚焦珠三角，拿地能級提升。

公司總覽。1）歷史沿革。保利地產(chǎn)為保利集團(tuán)旗下控股子公司，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)，2006年于上交所上市，2019年銷售金額4618.5億元，排名前10。2）公司治理。實(shí)際控制人為保利集團(tuán)，合計持有公司40.61%的股權(quán)。3）業(yè)務(wù)概覽。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為核心主業(yè)，2020H1房地產(chǎn)銷售收入占總營業(yè)收入的90.4%。

歷史報表視角下的信用資質(zhì)分析。1）從資產(chǎn)可持續(xù)來看，①存貨方面，公司土儲主要布局二線及三四線城市，聚焦珠三角、長江中游、長三角城市圈，項(xiàng)目布局相對分散；2020H1項(xiàng)目開發(fā)周期中位數(shù)為4.5年，高于樣本房企中位數(shù)3.9年，主要源于其平均項(xiàng)目體量相對較大，為38.3萬方，大于樣本房企中位數(shù)22萬方；2020H1拿地強(qiáng)度為36.5%，低于監(jiān)管要求。②固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)方面，截至2020H1，公司（投資性房地產(chǎn)+固定資產(chǎn)）/總資產(chǎn)為2.6%，商業(yè)管理面積共計287萬方。2）從廣義負(fù)債可持續(xù)來看，①債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，公司較依賴銀行及其他借款，有息負(fù)債抵質(zhì)押率、短債占比均較低。②償債能力方面，公司現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率分別為2倍、87.5%、70.1%，均滿足監(jiān)管要求。③表外不確定性方面，公司少數(shù)股東權(quán)益、其他應(yīng)付款、其他應(yīng)收款、長期股權(quán)投資占比略高于TOP10房企中位數(shù)；對外擔(dān)保/凈資產(chǎn)為5.7%，處于較低水平。

未來經(jīng)營視角下的信用資質(zhì)變化。1）未來資產(chǎn)可持續(xù)：①拿地方面，公司今年拿地能級有所上升，新增土儲依舊集中在珠三角，在中原、東北地區(qū)拿地力度有所加大；拿地集中度較2019年小幅下降，拿地強(qiáng)度較2019年小幅上升。②銷售方面，1-11月累計銷售金額4630.4億元，同比增長10.3%，已超過2019年全年銷售金額4618.5億元。③回款方面，2020H1公司銷售回款率小幅降至90.1%，仍處于相對較高水平。2）廣義負(fù)債可持續(xù)：2020年以來公司公開市場融資順暢，1-11月累計獲得凈融資172.2億元，發(fā)債利率有所下行、發(fā)債久期整體拉長。3）公司治理可持續(xù)：多元化方面，2018年公司確定了“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼的‘一主兩翼’業(yè)務(wù)板塊布局”，物業(yè)、商業(yè)等業(yè)務(wù)相對成熟。

風(fēng)險提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏差，房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期等。

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(記者 王曉波)

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