每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 薛暉    

2020年，物業(yè)企業(yè)揭起一波“上市潮”。資本市場(chǎng)的認(rèn)可，估值的提升，將更多投資者的目光吸引到這個(gè)新的“投資洼地”。物業(yè)行業(yè)還有哪些機(jī)會(huì)？業(yè)內(nèi)人士如何評(píng)價(jià)？對(duì)于這個(gè)問題，很多頭部物業(yè)公司都給出了自己的答案。

萬科物業(yè)更名為萬物云，將自身定位是科技公司；碧桂園服務(wù)提出“新物業(yè)”戰(zhàn)略，對(duì)物業(yè)服務(wù)邊界和內(nèi)涵展開延伸與拓展。在此背景下，大家更期待身為三巨頭之一并且還是央企派的保利物業(yè)會(huì)放出什么大招。

每經(jīng)記者與保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉的對(duì)話地點(diǎn)是在江蘇無錫的錫東新城，兩個(gè)月前，保利物業(yè)剛以2179.95萬元/年中標(biāo)了無錫市首個(gè)“城市物業(yè)”試點(diǎn)項(xiàng)目——錫東新城商務(wù)區(qū)的全域化管理，保利物業(yè)也選擇在此發(fā)布他們的全新戰(zhàn)略。

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司（06049.HK），簡(jiǎn)稱保利物業(yè)，于1996年6月在廣州成立。2019年12月19日，保利物業(yè)在港交所掛牌上市，發(fā)行價(jià)為每股35.1港元。一年后，截至今年12月23日收盤，保利物業(yè)報(bào)收每股59.3港元，增幅約68.94%，總市值達(dá)353.58億港元。截至2020年6月，保利物業(yè)在管面積超過3.17億平方米，在管項(xiàng)目增長(zhǎng)至1142個(gè)，合同管理面積達(dá)4.93億平方米。報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.01億元，同比增長(zhǎng)27.6%，凈利潤(rùn)4.11億元，同比增長(zhǎng)28.0%。中國指數(shù)研究院2020年的綜合實(shí)力排名顯示，保利物業(yè)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第三。

目前的保利物業(yè)在公共服務(wù)領(lǐng)域還處于規(guī)模擴(kuò)張階段，并不急于輸出增值服務(wù)，吳蘭玉說，希望保利物業(yè)能在公共服務(wù)的賽道上率先形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、平臺(tái)，建立起公共服務(wù)的聯(lián)盟平臺(tái)，賦能更多物業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈單位。

從小物業(yè)到大物業(yè)

資本市場(chǎng)長(zhǎng)期看好物業(yè)公司的一個(gè)很重要的原因是，一筆一筆收繳起來的物業(yè)費(fèi)是總量大又極具穩(wěn)定性的現(xiàn)金流。但根據(jù)目前的相關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)物業(yè)公司而言，物業(yè)費(fèi)的收入只能通過在管面積、規(guī)模擴(kuò)大的方式增多，而難以通過上調(diào)物業(yè)費(fèi)的方式實(shí)現(xiàn)有效增長(zhǎng)。

因此，探尋更多的物業(yè)管理空間、增值服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為行業(yè)共同的主題。如今的物業(yè)行業(yè)已經(jīng)從小物業(yè)走向大物業(yè)，走出了小區(qū)圍墻的邊界，從社區(qū)走向社會(huì)，覆蓋更多的公共空間和新的業(yè)態(tài)。

而其中還存在交叉跟疊加，如城鎮(zhèn)服務(wù)就涵蓋了景區(qū)、住宅、場(chǎng)館等等。也就是說，物業(yè)服務(wù)的邊界在消融。

在吳蘭玉眼中，對(duì)公共服務(wù)空間的拓展是可能同步實(shí)現(xiàn)兩條增長(zhǎng)曲線的方式：一是在管面積的擴(kuò)大，二是服務(wù)內(nèi)容、方式的增多。

公共服務(wù)涵蓋的物業(yè)類型多樣，但共同點(diǎn)是單位面積均普遍高于住宅面積，如學(xué)校、場(chǎng)館、高速公路，如今還包括城市新區(qū)、城鎮(zhèn)整體服務(wù)等等。

由于龍頭物業(yè)公司在公共服務(wù)領(lǐng)域的嘗試初見成效，再加上疫情后政府對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)逐漸認(rèn)可和重視，今年多家中小物業(yè)公司在公共服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)力和擴(kuò)張明顯增多。

龍頭物業(yè)公司則率先走出了更細(xì)分、專業(yè)的路徑。有人概括，萬科物業(yè)是從“城”（城市服務(wù)）出發(fā)，而保利物業(yè)是從“鎮(zhèn)”（城鎮(zhèn)服務(wù)）出發(fā)。

對(duì)于這個(gè)說法，吳蘭玉以往的回應(yīng)都是“花開兩朵，各表一枝”。但這次，她強(qiáng)調(diào)，保利物業(yè)選擇從“鎮(zhèn)”出發(fā)不是簡(jiǎn)單地從企業(yè)發(fā)展、產(chǎn)品思維的角度出發(fā)，而是迎來了行業(yè)處在國家戰(zhàn)略機(jī)遇下最大的機(jī)會(huì)。

吳蘭玉認(rèn)為，城鎮(zhèn)，是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定器。解決發(fā)展不平衡不充分的問題，關(guān)鍵的出發(fā)點(diǎn)是城鎮(zhèn)。“但是在面積更大、分布更廣的城鎮(zhèn)中，還有更多美好生活的需求，沒有被滿足。”

比住宅的場(chǎng)景面積大、服務(wù)對(duì)象更多樣化，公共服務(wù)蘊(yùn)含的增值服務(wù)內(nèi)容、方式就更具有多樣性。換言之，對(duì)資本市場(chǎng)而言這又是一塊新的想象空間。

“雖然有很多空間可以挖掘，有很多想象力還沒打開，但我們現(xiàn)在還不著急開展公共服務(wù)中的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。”

吳蘭玉說，保利物業(yè)在公共服務(wù)領(lǐng)域還處于規(guī)模擴(kuò)張階段，首先是要把產(chǎn)品打磨好，以專業(yè)服務(wù)獲得政府的認(rèn)可，然后擴(kuò)大到更多的城市、城鎮(zhèn)，“對(duì)于這其中的增值服務(wù)我們還在探索——如何形成一個(gè)比較有價(jià)值的商業(yè)模式，而不是說想搞什么就搞什么，會(huì)給業(yè)主造成沒有專業(yè)價(jià)值的感覺。”

除了起步早，保利物業(yè)想要并且能夠持續(xù)深耕城鎮(zhèn)物業(yè)服務(wù)的一個(gè)理由是，他們懂得如何抓住地方政府這一“業(yè)主”的心、對(duì)自身的身份角色有清晰的認(rèn)識(shí)。

“現(xiàn)在保利物業(yè)服務(wù)的所有城鎮(zhèn)，沒有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，我們純粹就是靠自身的服務(wù)和經(jīng)營(yíng)水平、能力在為政府做事。”

對(duì)于不斷入局的同行，吳蘭玉不懼競(jìng)爭(zhēng)，“加入的同行越多，越能讓更多的城鎮(zhèn)看到物業(yè)服務(wù)的價(jià)值，這是好事，我們應(yīng)該一起把蛋糕做大。”

行業(yè)不到分門論派的時(shí)候

在萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)相繼發(fā)布新戰(zhàn)略后，業(yè)內(nèi)有人將物業(yè)公司分為了科技派、生活派，前者是以技術(shù)為核心能力、以數(shù)據(jù)為核心資產(chǎn)，本質(zhì)是服務(wù)方式的升級(jí)；后者是以多元化服務(wù)為核心能力、以整合資源為核心資產(chǎn)，本質(zhì)是服務(wù)內(nèi)容的增多。

保利物業(yè)屬于哪一派？

對(duì)于這個(gè)問題，吳蘭玉說，物業(yè)行業(yè)現(xiàn)在還不到分門論派的時(shí)候，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是物業(yè)行業(yè)的地位、價(jià)值、邊界推到一個(gè)更高的高度，讓所有的從業(yè)人員有更多的行業(yè)尊嚴(yán)。

現(xiàn)在很多龍頭物業(yè)公司頭疼的一件事就是很難招到優(yōu)秀的人才，提起物業(yè)公司，一般人的印象都是“服務(wù)者”。目前，整個(gè)物業(yè)行業(yè)的本科率仍然很低，還有不少物業(yè)從業(yè)人員還不會(huì)使用智能機(jī)，這個(gè)行業(yè)還存在價(jià)值提升的問題。

“以前我們說不要老是在住宅領(lǐng)域打得頭破血流，物業(yè)還有那么大空間。現(xiàn)在大家又開始擠大物業(yè)的賽道了，但也不要想著搶什么，而是應(yīng)該一起把蛋糕做大。”

吳蘭玉認(rèn)為，現(xiàn)在不是“你存我亡”的時(shí)代，而是尋求市場(chǎng)的共贏，“只有時(shí)代下的企業(yè)，也只有國家戰(zhàn)略下的企業(yè)機(jī)遇。今天的時(shí)代，不可能只有一家吃獨(dú)食”

保利物業(yè)未來的愿景目標(biāo)，是希望成為“大物業(yè)生態(tài)平臺(tái)首席運(yùn)營(yíng)商”。“生態(tài)平臺(tái)，意味著我們需要以開放、共享、共贏的思維方式，廣泛鏈接合作伙伴。我們連續(xù)三年舉辦的鎮(zhèn)長(zhǎng)論壇，就是為大家創(chuàng)造一個(gè)交流的平臺(tái)；今年鎮(zhèn)長(zhǎng)論壇上，我們聯(lián)合上海財(cái)經(jīng)大學(xué)共同發(fā)起成立的公共服務(wù)智庫，也是為行業(yè)創(chuàng)造一個(gè)研究的平臺(tái)。保利物業(yè)已經(jīng)開始探索公共服務(wù)的平臺(tái)建設(shè)，不僅鏈接合作伙伴，也將鏈接產(chǎn)業(yè)資源，鏈接科技資源”吳蘭玉說，但要建立公共服務(wù)的平臺(tái)必須得有支撐力。

“我們接下來需要在賽道里面迅速形成公共服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)的平臺(tái)，通過科技和智慧的力量賦能更多單位，讓其能用更經(jīng)濟(jì)、更標(biāo)準(zhǔn)的方式去提供物業(yè)服務(wù)。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝