每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

從頂層設(shè)計(jì)到市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，租賃成為了近期熱點(diǎn)話題。面對(duì)溫和上漲的房?jī)r(jià)，租金水平卻一路下行，目前我國(guó)的租售比仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏合理水平。

剪刀差不斷加深

12月18日的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議花了巨大篇幅來(lái)談租賃問(wèn)題，表示將整頓租賃市場(chǎng)秩序，土地供應(yīng)也要向租賃住房建設(shè)傾斜。這些政策都緊密呼應(yīng)了市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。

雖然有疫情影響，但國(guó)內(nèi)整體房?jī)r(jià)在經(jīng)歷短暫下跌后逐漸溫和恢復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)跨過(guò)萬(wàn)元大關(guān)，尤其是一線城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，11月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲8.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

與溫和上漲的房?jī)r(jià)不同，我國(guó)的房租在2020年一直呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。社科院報(bào)告顯示，2020年2月以來(lái)，受疫情沖擊等因素影響，核心城市住房租金連續(xù)4個(gè)月下跌。2020年6月進(jìn)入租房市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，核心城市租金才開始止跌回升。

社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“疫情在一定程度上并不能掩蓋購(gòu)房需求，因而房?jī)r(jià)可以迅速恢復(fù)，而租房人員受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響更為明顯，因而房租在2020年呈現(xiàn)更為明顯的下行趨勢(shì)。”

對(duì)比房?jī)r(jià)和租金兩種不同趨勢(shì)，可以看出二者差距被不斷拉大，如果用房屋租售比來(lái)衡量，我國(guó)的情況明顯偏離合理區(qū)間。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為：“相較于2019年的租售比水平，2020年的租售比呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。主要原因在于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而租金水平卻在下調(diào)，這也與今年疫情沖擊之下租房需求下降有關(guān)，疊加長(zhǎng)租公寓爆雷不斷，租賃市場(chǎng)活躍度下降。”

一線城市排名靠后

所謂房屋租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。這是國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況的指標(biāo)之一，國(guó)際通用的良好租售比一般界定為1∶300~1∶200。

而我國(guó)大部分城市都偏離了這個(gè)區(qū)間。諸葛找房報(bào)告顯示，50個(gè)大中城市平均租售比為1：611。

而從低租售比TOP10城市來(lái)看，集中分布于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)圈的二線和三四線城市，其中廈門以1：975成為租售比最低城市，其次為三亞和蘇州，租售比分別為1：864和1：786。其余依次為青島（1：773）、深圳（1：757）、石家莊（1：757）、淄博（1：755）、福州（1：747）、寧波（728）、東莞（714）。

報(bào)告顯示，廈門2020年平均租金水平并不是特別高，為47.51元/平方米/月，但其房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到46335元/平方米的水平，成為僅次于深圳、上海、北京的第四大高房?jī)r(jià)城市。

三亞2020年租金水平為42.43元/平方米/月，房?jī)r(jià)為36660元/平方米，位居房?jī)r(jià)水平第八。報(bào)告認(rèn)為，廈門、三亞等城市作為典型的旅游業(yè)為主的城市，是受區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)的利好帶動(dòng)。

深圳租售比為1：757，是一線城市中租售差距最大的區(qū)域，也成為了低租售比TOP10中唯一上榜的一線城市。

2020年深圳房?jī)r(jià)經(jīng)歷了較快增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月深圳二手房同比增幅達(dá)到了14.6%，居全國(guó)之首。但深圳的租賃市場(chǎng)卻沒(méi)有如此火爆，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前的報(bào)道，截至2020年12月16日，深圳全市幾大主要中介機(jī)構(gòu)（樂(lè)有家、貝殼、中原、Q房、美聯(lián)物業(yè)）公開掛牌供應(yīng)的商品房租賃房源同比增幅達(dá)到了40.7%。

諸葛找房報(bào)告認(rèn)為，位居低租售比TOP10的城市基本上受到各種利好因素的影響，投機(jī)性需求居高，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先于租金漲幅，租售比處于較低水平。

在報(bào)告統(tǒng)計(jì)的50個(gè)大中城市中，一線城市租售比并沒(méi)有特別靠前。

北京在50城中排名18位，租售比為1：637。上海排名25位，租售比為1：600，成為中位城市。廣州排名第30位，租售比為1：567。

不過(guò)，一線城市租售比排名靠后并不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)低，而是因?yàn)樽饨鹌毡槠?。諸葛找房報(bào)告顯示，11月，全國(guó)40城平均租金為34.71元/平方米/月，上海、深圳、北京、廣州租金水平位列全國(guó)前四，分別為96.45元/平方米/月、87.41元/平方米/月、85.67元/平方米/月、58.46元/平方米/月。

西北地區(qū)租售比較高

銀川以1：289的租售比位居首位，是全國(guó)唯一一個(gè)處于合理租售比區(qū)間的城市，其次為烏魯木齊和湛江，租售比分別為1：364和1：376，位居第二、三。

銀川2020年租金水平為25.94元/平方米/月，房?jī)r(jià)水平卻僅有7487元/平方米，房?jī)r(jià)處于50個(gè)重點(diǎn)城市末位水平。烏魯木齊2020年租金水平為23.93元/平方米/月，房?jī)r(jià)為8712元/平方米，房?jī)r(jià)也處于50個(gè)重點(diǎn)城市低位。

但這并不意味著這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康。

諸葛找房報(bào)告指出，這兩個(gè)城市分別作為寧夏和新疆的省會(huì)城市，但位居西北區(qū)域，對(duì)外溝通匱乏，基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，外來(lái)人口吸附能力較低，房?jī)r(jià)上漲乏力。西北城市包攬前二，東北城市也占據(jù)多數(shù)份額，主要是受到區(qū)位和經(jīng)濟(jì)基本面的影響，這些區(qū)域多經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)水平不高。

此外，貴陽(yáng)、哈爾濱、桂林、大連、呼和浩特、沈陽(yáng)、南寧重慶等城市租售比也都較高。

總體上講，王小嬙認(rèn)為：“當(dāng)前我國(guó)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離國(guó)際合理區(qū)間，租金難以追上房?jī)r(jià)上漲速度，租金與房?jī)r(jià)差距被拉大。同時(shí)，我國(guó)大多數(shù)城市租金回報(bào)率低于全球其他重點(diǎn)城市，收回成本年限被大大拉長(zhǎng)。按照這樣的租金收益，甚至不及將購(gòu)房款存銀行收定期利息。”

“巨大的房產(chǎn)價(jià)值卻缺少獲取合理回報(bào)的渠道，而這或許正是中國(guó)買賣市場(chǎng)和租房市場(chǎng)所面臨的畸形矛盾。”

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)