每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

12月21日，社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）指出，這一年住房市場(chǎng)經(jīng)歷了先降后升的V型變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)比較理想，大城市住房供需矛盾依然比較突出。

大城市住房供需矛盾依舊比較突出

報(bào)告指出，住房市場(chǎng)恢復(fù)基本符合預(yù)期，2020年1～11月，全國住宅和商品房累計(jì)銷售面積皆超過2019年的同期水平。

但是，住房與人口分布的錯(cuò)配在加劇。報(bào)告表示，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈，但2002年到2017年房地產(chǎn)銷售僅69.62%在都市圈和城市群區(qū)域。

這反映出住房和人口分布存在錯(cuò)配。一些非熱點(diǎn)城市、非城市群非都市圈內(nèi)的中小城市，由于不在調(diào)控視線的直接范圍內(nèi)或重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象內(nèi)，過去兩年出現(xiàn)樓市過熱。在當(dāng)前疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)放緩、需求下降的情況下，空置和庫存開始暴露，隨著人口從農(nóng)村和非都市圈向都市圈城市群轉(zhuǎn)移，這一錯(cuò)配將加劇。大城市住房供需矛盾和住房問題依然比較突出。

報(bào)告指出，樓市風(fēng)險(xiǎn)總體仍比較大。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年居民家庭債務(wù)收入比增至86.9%，2019年174家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率達(dá)到歷史最高值91.37%。這些指標(biāo)都明顯高出合理區(qū)間，而且局部地區(qū)和城市或更加嚴(yán)重，樓市仍是經(jīng)濟(jì)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)源。

房企數(shù)量預(yù)計(jì)突破10萬大關(guān)

在疫情的背景下，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量仍舊保持著增長，預(yù)計(jì)將突破10萬大關(guān)。

2000年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人數(shù)總體保持穩(wěn)定增長趨勢(shì)。報(bào)告表示，2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總計(jì)9.95萬個(gè)，從業(yè)人員接近294萬。2020年前三季度我國共新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)超過30萬家，較2019年同期相比增漲11.91%，合理估計(jì)2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量可突破10萬個(gè)。

此外，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整理項(xiàng)目合作情況增多。報(bào)告指出，至2019年TOP100房企僅有5家沒有參與合作開發(fā)項(xiàng)目，權(quán)益銷售金額占比在70%以下的房企急劇增加，2019年已達(dá)33家，且在2020年延續(xù)了增長趨勢(shì)。

這說明在當(dāng)前房企融資環(huán)境收緊、資金緊張、拿地難度和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大的市場(chǎng)背景下，房企合作開發(fā)的趨勢(shì)已經(jīng)基本形成。

炒房還沒有被完全控制

自2020年1月新冠疫情爆發(fā)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大沖擊。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度全國商品住宅銷售面積降幅明顯。其中，2020年2月商品住宅銷售面積累計(jì)同比降幅高達(dá)39.2%，達(dá)到自2003年以來的最大降幅。但隨著疫情的控制與緩解，購房需求在政策預(yù)期引導(dǎo)下逐步釋放。2020年10月商品住宅銷售面積累計(jì)同比增長0.8%，回歸去年同期持平水位。

從新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅來看，2019年第四季度至2020年第三季度，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅持續(xù)緩慢回落，2020年10月新建商品價(jià)格指數(shù)同比增幅為4.2%，為2016年第二季度以來最低。

報(bào)告指出，2020年11月313個(gè)城市中，房?jī)r(jià)同比上升的城市有228個(gè)，其中以東莞市為首，房?jī)r(jià)同比增長率高達(dá)40.9%。綜合來看，雖然受疫情沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模減少，但隨著后疫情時(shí)代經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)中向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)，但市場(chǎng)觀望情緒仍十分濃厚。

另一方面，報(bào)告認(rèn)為炒房還沒有被完全控制。

2020年1～10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長5.5%，比前9個(gè)月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異。此前兩項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)幾乎同步，但1～5月的前者同比增長-0.9%，后者同比增長-13%，1～10月個(gè)人按揭貸款同比增速為9.8%定金及預(yù)收款同比增速為4.3%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴(kuò)大，一些城市出現(xiàn)各種貸款炒房現(xiàn)象。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年11月，全國70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)。

商品房銷售面積望再創(chuàng)歷史新高

報(bào)告預(yù)計(jì)，2021年中國樓市將延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。

中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示：“在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，中國樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)，但其結(jié)構(gòu)性潛力仍在。”

報(bào)告預(yù)計(jì)，2021年全年商品住房?jī)r(jià)格同比增幅可能會(huì)下降，維持在5%左右；商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長并再創(chuàng)歷史新高；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速也將會(huì)有所下降，持續(xù)保持在7%左右。

從時(shí)間上看，2021年上半年將保持恢復(fù)性增長，各月同比增幅將從2～4月的劇增，到4～6月高增，再到6月以后正常增長，年穩(wěn)季變的態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過熱，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴(kuò)大。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)