半夜發(fā)文，必有大事。

今天凌晨兩點(diǎn)左右，西安市住建局官網(wǎng)掛出新的商品房調(diào)控文件，西安也因此成為今年12月份全國最早出臺商品房限購政策的省會城市。

與此前調(diào)控不同，房管部門此次凌晨發(fā)布的調(diào)控政策，的確有幾個重點(diǎn)值得關(guān)注。

先來看預(yù)售管理。全市范圍內(nèi)所有的商品房開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商申請商品房預(yù)售許可，更趨嚴(yán)格。

相應(yīng)的新規(guī)是，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂。７層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。

也就是說，對于開發(fā)商來說，回款周期更長，資金壓力將更大。如果是大開發(fā)商，資金實(shí)力雄厚，倒也好說，但對于小開發(fā)商，怕是會受到“強(qiáng)烈”沖擊。

當(dāng)然，不論房企大小，融資手段變窄和融資成本變高是共同面臨的難題，政策收緊，都不好過。

而就購房者來說，首付比例更需上心，此次調(diào)控對二套房采取了差別化信貸措施。

概括一下：

小戶型購房者要改善，二套首付比例分別為40%和50%；中戶型要改善，首付比例分別為50%和60%；大戶型要改善，首付比例分別為60%和70%。

直觀起見，我們制作了下圖：

圖片來源〡粉巷君 制

可以看出，相較以前的樓市調(diào)控，西安此次推出的政策在信貸方面有諸多細(xì)化。尤其是對已經(jīng)擁有大戶型依然新購大戶型者，二套首付比例增至70%，幅度不小。

也就是說，二套想一步到位換成144平米以上的，付出成本將更高。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)自然也注意到了西安本次樓市調(diào)控，例如易居研究院智庫中心的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)。

在他看來，西安此次信貸政策，有三個特點(diǎn)。

其一，政策具有細(xì)化和分類調(diào)控的因素，呈現(xiàn)了“逐級遞進(jìn)、與二套住房掛鉤”的導(dǎo)向；其二，強(qiáng)調(diào)了信貸收緊的導(dǎo)向，尤其是部分購房者可能后續(xù)會面臨70%的首付比例，將從信貸的角度約束相關(guān)購房行為；其三，若是貸款沒有償付完成，那么二套房首付比例至少為60%，這一點(diǎn)具有打擊炒房行為的導(dǎo)向。

除此之外，預(yù)售資金監(jiān)管再次被“點(diǎn)名”。

具體來看，此次新規(guī)要求加快“互聯(lián)網(wǎng)＋監(jiān)管”建設(shè)，購房人可通過網(wǎng)上平臺、手機(jī)短信等方式，獲取經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)的購房款交存信息。并且可以自行選擇監(jiān)管銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，交存購房款至監(jiān)管賬戶。

相比上一次對預(yù)售資金的監(jiān)管方向，明顯趨嚴(yán)。

不過，新規(guī)也留有高陵、鄠邑以及西咸新區(qū)等區(qū)域，暫時仍未納入調(diào)控范圍。

圖片來源〡視覺中國

通常情況是，半夜發(fā)文要么情況緊急，要么事態(tài)重大，也可能兩者兼有。

其實(shí)以當(dāng)前的視角，此次調(diào)控可謂及時。

身處這座城市，西安房價的每一次變動，都備受市民牽掛。尤其近幾年來，漲幅一度居于國內(nèi)城市前茅。

從國家統(tǒng)計(jì)局今年10月份70城商品房價格指數(shù)來看，近五年來，西安新建商品住宅價格指數(shù)上漲了80.1%，位居70個城市第一位。

其中，90㎡以下，90-144㎡，以及144㎡以上產(chǎn)品類型價格指數(shù)，近五年漲幅均位居70城第一，分別為90.8%，78.4%和72.6%。

2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況〡國家統(tǒng)計(jì)局

房價上漲帶來的壓力，對居民、對人才、對企業(yè)乃至對產(chǎn)業(yè)而言，都不容忽視，這已在其它城市有了前車之鑒。

此外，今年11月發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》。在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

實(shí)際上，面對西安樓市出現(xiàn)的局面，近年來相應(yīng)的調(diào)控政策也陸續(xù)跟進(jìn)著。

如果稍加盤點(diǎn)一下，縱觀多次調(diào)控歷程不難發(fā)現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場的舉措，已堪稱多管齊下。

調(diào)控的切入點(diǎn)也多種多樣，包括限價、限購、限售、限貸、限購區(qū)域、戶籍政策、以及預(yù)售許可、預(yù)售資金監(jiān)管等。

監(jiān)管部門的舉措，自然是希望能夠穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)決遏制房價過快上漲。

就市民而言，也期待西安的房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，回歸房地產(chǎn)的本來定位。

當(dāng)然，樓市調(diào)控依然需要探索，力度仍要加碼。例如，怎樣約束二套房購買者中的“全款型選手”？

諸如此類，也留給大家更多思考……

封面圖片來源：視覺中國