現階段，中國房地產市場已基本告別過去住房短缺的時代，人們對居住品質的硬性要求在不斷提升，觀念也從“居者有其屋”逐步轉變?yōu)?ldquo;居者優(yōu)其屋”。置業(yè)時，除了看重房屋居住空間特征，消費者也同樣注重其外部條件，所以綠化情況、休閑配套、車位配比、物業(yè)服務甚至社區(qū)衛(wèi)生等問題也受到購房客戶的廣泛關注。那么，當下消費者在居住領域的痛點主要是什么？未來居住品質的改善空間在哪里？

貝殼研究院基于調研數據及平臺數據，發(fā)布《2020新居住消費洞察報告》（下稱《報告》），洞察消費者當前的居住痛點，了解他們較為真實的住房需求。報告顯示，消費者在居住領域的痛點演變呈現兩大特征：從私人空間擴展到公共空間、硬件設施擴展到軟性配套，具體包括私人居住空間受限、房屋交易不規(guī)范、小區(qū)居住品質待提升、1公里生活圈配套不均衡、鄰里文化缺失、物業(yè)服務水平整體偏低等六大痛點。

私人居住空間受限，想住大房子并不易

消費者理想中的居住空間有多大？《報告》顯示，消費者比較理想的居住面積區(qū)間是90-120平，占比達41.7%。但結合貝殼平臺實際成交數據來看，各個城市購房成交的主力面積段仍然是60-90平，其中北京購買60-90平房源的客戶占比40.3%，成都占比達50.5%。

疫情期間，較長的居家隔離生活，導致居住的擁擠問題越發(fā)凸顯。收納空間不足、廚房面積局促、陽臺面積太小等是受訪者普遍面臨的居住痛點。其中收納空間不足，無法滿足儲備需求成為受訪者的首要居住痛點，占比達43%。在相對有限的居住空間里，如何完善收納功能，對提升居住體驗至關重要。

總體來看，居住現狀與理想住房面積之間，尚存在一定差距，未來消費者在居住空間上“住得更好”仍有較大提升空間。

房屋交易不規(guī)范現象突出，行業(yè)服務仍需完善

房屋交易過程中存在的不規(guī)范現象較為突出?！秷蟾妗穼κ茉L者反映的居住痛點文本進行清洗整理，結果顯示，居住問題主要集中在房屋交易領域。

具體來看，“房產中介行為不規(guī)范”、“售樓處銷售人員服務水平低”、“開發(fā)商行為不規(guī)范”等是反映最為普遍的問題。租客所面臨的居住痛點主要是“對房東行為不滿意”，體現在一些房東素質相對不高、惡意漲價等。

消費者買（租）房的痛點實際是行業(yè)交易及規(guī)范制度仍不完善，買方或租客的權益尚不能得到保障。住房痛點倒逼市場制度走向規(guī)范，撬動行業(yè)服務持續(xù)升級，未來還應進一步加強供給端行為監(jiān)管和消費者的利益保障。

綠化面積不足和衛(wèi)生環(huán)境差

社區(qū)宜居不僅包括私人空間的居住舒適性，還包括人與外部環(huán)境空間交互過程中產生良好的居住體驗，所以小區(qū)品質高低無疑會對居民生活質量產生直接影響。

從《報告》來看，小區(qū)品質相關的因子對居住滿意度影響更大，其中“小區(qū)綠地面積太小”和“衛(wèi)生條件差”是消費者所面臨的兩個最大居住痛點。

53.8%受訪者表示當前居住小區(qū)存在綠化面積不足的問題，44%受訪者表示正遭受社區(qū)衛(wèi)生條件差、垃圾不能及時處理的生活困擾。小區(qū)自然環(huán)境和衛(wèi)生條件直接影響居民的生活品質，作為居民室外休閑活動的空間，環(huán)境問題應得到改善，以滿足居民在生活和精神層面的雙重追求。

此外，缺乏健身場地和兒童游樂園等配套、樓間采光不足、社區(qū)不封閉而無法保證安全等也是影響消費者居住體驗的重要因素。

不同城市的小區(qū)居住品質存在何種差異？《報告》基于小區(qū)綠化率、容積率、是否電梯、車位配比、是否封閉等維度構建指標對各城市小區(qū)居住品質進行衡量，結果顯示寧波、蘇州、東莞、昆明等新一線城市在居住品質方面的指數較高。

圖：小區(qū)居住品質TOP10城市

1公里生活圈配套不均衡，美食配套訴求最強

小區(qū)1公里生活圈內的配套是否完善，直接影響到居住體驗?！秷蟾妗钒l(fā)現，在眾多配套中，消費者對美食街的需求最為強烈，占比達到50.3%，完善的餐飲配套設施能夠很好地滿足“吃”的需求。同時，疫情強化了人們對醫(yī)療資源的偏好程度，大型醫(yī)院成為受訪者普遍關注的重要因素之一。此外，消費者對教育機構、生鮮超市的配套訴求也較強。

不同城市之間的社區(qū)配套完善程度存在差異，《報告》通過對小區(qū)周邊美食覆蓋情況進行量化處理后發(fā)現，TOP10城市中深圳、廣州等一線城市以及長沙、東莞等新一線城市的餐飲配套程度較為完善。

圖:餐飲配套完善度TOP10城市

同樣，城市內部社區(qū)配套資源也存在顯著的不均衡現象。以北京的醫(yī)療資源分布情況來看，北京各小區(qū)周邊醫(yī)療資源分布極度不均衡，東城、西城、朝陽、豐臺、海淀等核心城區(qū)的小區(qū)配套醫(yī)療資源更完善，醫(yī)療服務指數均超全市平均水平，而密云、平谷等外圍城區(qū)的小區(qū)配套醫(yī)療資源較為不足。

社區(qū)鄰里文化的軟性配套需求在提升

消費者居住需求持續(xù)迭代，小區(qū)鄰里文化的軟性配套訴求在提升。居住升級時代，消費者對社區(qū)公共空間領域的關注不再局限于綠化、配套等硬件設施，而是逐漸將目光擴展到社區(qū)住戶素質、鄰里關系等軟性配套方面。

《報告》數據顯示，46.3%的受訪者表示居民素質參差不齊是其面臨的居住痛點，25.7%的受訪者對遛狗主人不清理寵物糞便表示不滿意。并且從受訪者對居住痛點的客觀表述來看，消費者對軟性配套不滿意的地方主要集中在“鄰居素質參差不齊”、“鄰居之間不和睦”等方面。

圖：受訪者對社區(qū)人文素質反饋的文本分析

“千金買房、萬金買鄰”，鄰里關系決定居住品質的高低，未來社區(qū)運營應當關注鄰里文化，重視社區(qū)住戶人文素養(yǎng)的提升和鄰里關系的改善，打造出有交流、有溫度的鄰里圈子，構建出“遠親不如近鄰”的人文場景。

社區(qū)物業(yè)服務水平整體仍偏低

優(yōu)質物業(yè)不僅帶來良好的居住體驗，在疫情到來時，它也是保護小區(qū)的最后一道有力防線。

《報告》研究發(fā)現，當前小區(qū)物業(yè)服務水平整體水平仍有待提高。消費者普遍反映的問題集中在“物業(yè)管理及服務水平差”、“物業(yè)費與服務水平不匹配”等方面，有32.4%的受訪者表示存在物業(yè)服務水平差，反映問題得不到及時解決的現象。

貝殼數據顯示，各個城市過半數以上小區(qū)提供的物業(yè)服務水平較低（物業(yè)費低于2元/月/平），而能夠提供高品質物業(yè)管理（物業(yè)費超過4元/月/平）的小區(qū)占比一般不超過5%，且各城市之間小區(qū)物業(yè)管理水平分布存在較大差距。以北京為例，小區(qū)平均物業(yè)費大概1.2元/月/平，物業(yè)費超過4元的小區(qū)數量僅占4.3%。

好的物業(yè)是生活質量的保障，是決定房子保值增值的支撐因素，尤其是經歷此次疫情，物業(yè)服務價值越發(fā)凸顯。未來能夠在生活服務、社區(qū)安防等方面做到極致的高品質物業(yè)，將會深受消費者青睞。

新居住時代，消費者對居住空間的需求已不再盲目重視地段和空間大小，而是向居住品質、居住體驗轉變。有品質的居住生活，需要私人領域與公共空間居住需求的有機結合，未來社區(qū)必將是從硬件到軟件的綜合提升，才能更好地實現人與社區(qū)共成長。