每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)大潮的全面開啟，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸回到正常的動(dòng)工、賣房狀態(tài)。

但受新冠肺炎疫情影響，春節(jié)期間各地售樓處關(guān)閉、“返鄉(xiāng)置業(yè)”消失，春節(jié)后房企復(fù)工推遲、2月份樓市交易大跌……在這樣不利的局面下，頭部房企的優(yōu)勢(shì)更加顯現(xiàn)，而中小房企可能面臨的是如何才能“活下去”的問題。

那么，復(fù)工后的房企目前處于何種狀態(tài)？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別采訪了幾家房企的投資、工程和銷售負(fù)責(zé)人，客觀呈現(xiàn)不同房企在疫情下的復(fù)工狀態(tài)。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

投資總：就怕別家搶地

“投資這塊，現(xiàn)在手上有足夠現(xiàn)金，但是用不出去。”某房企投資拓展總劉浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)階段有些城市相關(guān)土地交易的部門還沒恢復(fù)正常，所以投拓團(tuán)隊(duì)主要是在時(shí)間和節(jié)奏上受到了影響。

以內(nèi)部流程為例，劉浩告訴記者，以前只要投拓發(fā)現(xiàn)了不錯(cuò)的項(xiàng)目，上報(bào)集團(tuán)投資評(píng)審委員會(huì)，同意后就可以同步配好資金開始操作了。目前來看，所有節(jié)奏都會(huì)往后拖，但這個(gè)階段不能閑著。“就怕政府突然變卦，或者被別家截胡。”

劉浩表示，之前公司在北方某城市看中一塊純宅地，雖然總地價(jià)偏高一點(diǎn)，地塊屬性稍微差一點(diǎn)，但是能夠和政府談一談、并且鎖地的。但因?yàn)榻衲甏汗?jié)比較早，公司和政府的會(huì)議安排比較滿，這塊地就推遲到年后，但受疫情影響到現(xiàn)在還沒機(jī)會(huì)碰上。“原本是2月份要摘的地，現(xiàn)在還沒拿到手，所以要事先把能定的弄好，就怕拖得太晚，別家進(jìn)來。目前需要緊密了解同行的動(dòng)態(tài)，同時(shí)與政府繼續(xù)跟進(jìn)。”

對(duì)于購(gòu)地，劉浩表示，有一定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要不斷和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)系。“由于是非上市公司，尤其關(guān)注和金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，畢竟大部分資源都來源于非標(biāo)融資。投資有風(fēng)險(xiǎn)，所以金融機(jī)構(gòu)對(duì)資金回報(bào)率有要求。如今節(jié)奏被打亂，一些金融機(jī)構(gòu)剛上班，還需要和他們進(jìn)一步加強(qiáng)溝通。”

在劉浩看來，公司作為中小型房企，與主流房企比投資規(guī)模偏小，所以整體影響不會(huì)太大，但每塊地，包括融資、鎖地等，都要跟得比較細(xì)。目前需要把一些意向比較強(qiáng)的項(xiàng)目往下跟，上半年的地拿得越早越好，才能滿足一些開發(fā)需求，因?yàn)橐话隳昵盎?月拿的地都可以在今年實(shí)現(xiàn)銷售。

工程總：所有成本都在漲

往年的3月份，項(xiàng)目工地上早已經(jīng)熱火朝天、人山人海了。但今年受疫情影響，情況截然相反。

某“千億”房企工程總張華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們項(xiàng)目的工人于臘月二十五（1月19日）左右放假，正常情況下正月初十（2月3日）收假。今年因?yàn)橐咔橛绊?，公司推遲到2月10日上班。但實(shí)際上，到目前為止能來上班的工人也不多，所有工地都不能恢復(fù)正常施工狀態(tài)。

據(jù)張華介紹，公司處于開工狀態(tài)的300多個(gè)項(xiàng)目，都受到不同程度的波及。目前工程團(tuán)隊(duì)的主要任務(wù)就是做工人安排、復(fù)工復(fù)產(chǎn)申報(bào)、推進(jìn)工程審批等。

首先“頭疼”的就是工人。張華告訴記者，返程的工人需要報(bào)備詳細(xì)的個(gè)人情況，如果是從疫區(qū)歸來的工人還需要隔離14天，這也相應(yīng)地增加了時(shí)間成本。與此同時(shí)，因?yàn)榇汗?jié)后其他同行都在搶工人，所以工人的酬勞肯定要漲，去年只要每天300元，今年可能要每天400~450元才能招到一個(gè)工人，人工成本上漲很明顯。

此外，讓人著急的則是復(fù)工申報(bào)和節(jié)點(diǎn)審批。張華直言，復(fù)工審批的工作推進(jìn)并不順暢，蓋章、打報(bào)告、各種簽字，每一環(huán)節(jié)都卡得很嚴(yán)，審批時(shí)間也不短。

“復(fù)工來說，首先是街道防疫辦公室，然后是公安、城管、環(huán)保、安監(jiān)。報(bào)完之后要到區(qū)建設(shè)局蓋章，待區(qū)同意之后，要到市建設(shè)局蓋章，最后要由市防疫辦公室，每個(gè)地方有所差別。另外，工程的節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，涉及需要政府部門，目前也都無法正常進(jìn)行。”張華告訴記者，除了工人和流程，一個(gè)項(xiàng)目的復(fù)工還會(huì)牽動(dòng)大量物資，而現(xiàn)在因?yàn)樯舷掠喂S復(fù)工節(jié)奏不同，很多材料可能無法供應(yīng)。

而且，材料漲價(jià)也是一個(gè)問題。“幾乎所有原材料都要漲價(jià)，因?yàn)榇蠹叶紱]貨。以混凝土為例，由于沒有開工，但凡有一家（混凝土公司）開工，價(jià)格也隨之上漲。另外，防疫物資也要買，口罩、消毒等現(xiàn)在屬于增加的成本；還有工人費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，建設(shè)費(fèi)用最終都需要房企來買單。”

張華表示，本次疫情是對(duì)各家房企工程團(tuán)隊(duì)的考驗(yàn)和大練兵。“一級(jí)管控要求所有生產(chǎn)全部停止，加上工人、工程各方面的影響，接下來一定會(huì)面臨大量項(xiàng)目逾期交付。從2月10日復(fù)工到現(xiàn)在很多項(xiàng)目還沒開工，算一算，已經(jīng)延遲太久了。估計(jì)疫情可能會(huì)導(dǎo)致工程延期開工50余天。”

對(duì)于項(xiàng)目施工，張華表示，樂觀估計(jì)，順利的話可能要3月底才能正常施工吧。

營(yíng)銷總：以價(jià)換量不可避免

丁峰是某TOP20房企武漢區(qū)域的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，由于年前封城，他至今還沒有回到武漢。

而原本計(jì)劃在今年3月底供貨的武漢黃陂項(xiàng)目，至今還處在初備階段。新項(xiàng)目的總包也還沒有定標(biāo)，更不要說組織人員進(jìn)場(chǎng)施工。丁峰表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)比原來的施工周期延長(zhǎng)2~3月，供貨更是預(yù)計(jì)延遲到8月份。

這對(duì)銷售端而言會(huì)有多大損失？丁峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，具體損失還不好估算，資金成本、人員成本等現(xiàn)在都是只出不進(jìn)。不過更大的壓力會(huì)是現(xiàn)金流，原本計(jì)劃年中現(xiàn)金流就能回正，現(xiàn)在要延遲到9月份。

另外，由于周期拉長(zhǎng)，整個(gè)黃陂板塊的所有樓盤項(xiàng)目會(huì)集中供貨，屆時(shí)勢(shì)必會(huì)引發(fā)慘烈的價(jià)格大戰(zhàn)。“以價(jià)換量是不可避免的，短期之內(nèi)銷售價(jià)格會(huì)受到影響。”丁峰說。

更讓丁峰擔(dān)憂的是，受疫情影響，一方面武漢人口流入會(huì)受到限制，絕對(duì)買房人數(shù)減少；另一方面，購(gòu)買意愿是不是能完全恢復(fù)也不好說，目前武漢二手房的掛牌價(jià)已經(jīng)下降了15~20%。

“對(duì)于營(yíng)銷來說，目前能做的工作不多，大多是些基礎(chǔ)性的工作。”丁峰告訴記者，現(xiàn)階段他們正在加強(qiáng)員工培訓(xùn)，增加線上營(yíng)銷的規(guī)范化、模塊化等。目前只能做線上蓄客，通過一系列措施降低購(gòu)房門檻，鎖定一些潛在客戶，為疫情過后做準(zhǔn)備。

“要說復(fù)工程度的話，只能達(dá)到原先的30%左右吧。”在丁峰看來，營(yíng)銷端的全面復(fù)工可能要等到4月底左右，希望5月能夠完全恢復(fù)正常。

專家：千億房企保規(guī)模，中小房企保利潤(rùn)

疫情影響之下，房企應(yīng)該持有怎樣的心態(tài)？

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，疫情影響下，不同階段的房企，生存處境也會(huì)有差別。

“企業(yè)的在手現(xiàn)金和融資渠道，就決定了其受影響的程度。所以可以看到，像中海、萬(wàn)科、保利這種傳統(tǒng)主流房企，不管市場(chǎng)好壞都會(huì)不停拿地。”張波直言，雖然投資的每塊地不是一定都能掙錢，但這類企業(yè)銷售規(guī)模大，資金相對(duì)充足，融資成本也可以把控，也就不用太考慮投資策略，滿足集團(tuán)下達(dá)的投資任務(wù)就可以了。

“（頭部房企）可以在招拍掛市場(chǎng)‘蒙著眼睛拍’拿地，也可以參與一級(jí)土地整理和舊城改造，保證在投拓市場(chǎng)的江湖地位，永遠(yuǎn)在進(jìn)行市場(chǎng)參與，規(guī)模越大風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)越低。”

在張波看來，頭部企業(yè)相對(duì)好過，但800億~1000億元銷售規(guī)模的企業(yè)則可能很難受。這類企業(yè)本身處于擴(kuò)張期，對(duì)資金也最渴求，而疫情對(duì)他們的現(xiàn)金流來說更是“雪上加霜”。

前期關(guān)注利潤(rùn)的企業(yè)，會(huì)比激進(jìn)性企業(yè)好過一些。張波建議，去年剛過“千億”的房企，首先應(yīng)維持一定增速，二線房企則必須保有一定規(guī)模。中型企業(yè)需要有一定專業(yè)特長(zhǎng)，或者在某個(gè)城市有一定優(yōu)勢(shì)，就要繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，保證好利潤(rùn)。（應(yīng)受訪者要求，文中劉浩、張華、丁峰均為化名）

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)