每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月5日，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在出席一場公開活動時表示，房企依賴大幅增加負債的增長模式在未來的空間將越來越小，將更多依賴經(jīng)營現(xiàn)金流和股本資金發(fā)展。

今年前三季度房企的財務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)似乎正在印證孫宏斌的判斷。據(jù)滬深兩市共142家上市房企披露完畢的三季度數(shù)據(jù)，其總營收和歸母凈利潤的增速均出現(xiàn)了同比下滑。

與此同時，在現(xiàn)金流量表上，142家上市房企合計的籌資性現(xiàn)金凈額大幅下降92.14%。而由于多數(shù)房企拿地進度放緩，經(jīng)營性現(xiàn)金凈額則在近三年同期中首次回正。但值得注意的是，經(jīng)營性現(xiàn)金凈額僅較去年增加248億元，籌資性現(xiàn)金凈額則同比減少了2110億元。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，隨著融資渠道收緊和市場下行，房企近年來在資金層面受到壓力是行業(yè)普遍現(xiàn)象，合約銷售增速較以往減慢。因此，房企普遍也都在強調(diào)回款和穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要性。

數(shù)據(jù)來源：Wind

業(yè)績增速放緩 利潤回落明顯

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共142家上市房企均已披露三季報數(shù)據(jù)。前三季度，142家房企總營收合計為15052.3億元，同比增長22.04%，增速較2018年同期減少5.02個百分點；歸母凈利潤合計為1440.63億元，同比增長12.52%，增速較2018年同期大幅減少19.56個百分點。

在龍頭房企中，萬科2019年前三季度的營收增速較2018年同期減少23個百分點。由于地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)上的收入確認存在滯后性，所以今年前三季度的營收實際對應(yīng)的是2017年、2018年的經(jīng)營業(yè)績。而從2016年到2018年，萬科的銷售額增速也確實有所放緩。

再如陽光城，2019年前三季度營收也較2018年同期減少44個百分點，歸母凈利潤則減少113.44個百分點；招商蛇口前三季度營收也同比減少50.16個百分點，歸母凈利潤增速由正轉(zhuǎn)負。

整體看，2019年前三季度歸母凈利潤為負數(shù)的房企有26家，其中云南城投歸母凈利潤同比下滑幅度達567%至-10.63億元。

數(shù)據(jù)來源：Wind

華泰證券認為，這與房企的結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏有關(guān)，2019年三季度結(jié)轉(zhuǎn)季節(jié)性放緩導致總體房企收入保持穩(wěn)定，但利潤增速明顯回落。其預計，2019年全年房企的業(yè)績增速會有所修復，不過仍有分化。

華西證券則表示，盡管房企銷售收入數(shù)據(jù)依然亮眼，但目前房企銷售數(shù)據(jù)主要依靠前期高周轉(zhuǎn)與新開工與竣工背離下收入確認延遲維持，后續(xù)隨著地產(chǎn)拿地回落，銷售數(shù)據(jù)下行亦為大概率事件。

相較于營業(yè)收入，預收賬款更能反應(yīng)房企當期的銷售情況。華泰證券統(tǒng)計顯示，受限于銷售回款增速的回落，總體房企預收賬款增速同步放緩。2019年前三季度，房企總體預收賬款同比增長19%，增速較2018年三季度末回落15個百分點。

華西證券認為，需要關(guān)注收入增速與預收賬款增速發(fā)生背離的房企，尤其是收入增速仍在高位、預收賬款增速疲軟的主體，該類房企后續(xù)或面臨較大的收入規(guī)模壓降壓力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新湖中寶2019年前三季度營收增速較2018年同期增長80.24個百分點，但預收賬款增速則同比減少25.64個百分點至負數(shù)；華夏幸福前三季度營收增速同比微降至42%，而預收賬款增速則同比下滑了23.48個百分點至負數(shù)，這也是華夏幸福近5年來同期首次在這一數(shù)據(jù)上出現(xiàn)負增長。

現(xiàn)金流壓力凸顯 投資分化明顯

上半年，融資“窗口期”等因素助推了房企投資加碼。而在融資環(huán)境邊際收緊的情況下，進入下半年以來，很多頭部房企已經(jīng)放緩拿地。其中，富力、融創(chuàng)、越秀等房企均在半年業(yè)績會上表示會謹慎拿地。與此同時，近來不少城市土地市場流拍現(xiàn)象增加、溢價率下降，也印證了房企在拿地方面的謹慎態(tài)度。

華西證券指出，拿地進度放緩體現(xiàn)為房企經(jīng)營性凈現(xiàn)金流流出走低。具體看，房企籌資渠道收緊背景下，出于理性選擇與被動壓規(guī)模雙重考慮降低拿地規(guī)模，在現(xiàn)金流量表觀體現(xiàn)為籌資性凈現(xiàn)金流走低，而經(jīng)營性凈現(xiàn)金流回正。

數(shù)據(jù)來源：Wind

記者梳理Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年前三季度，142家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金凈額近三年來首次回正，投資性現(xiàn)金凈額同比增長44.64%，但籌資性現(xiàn)金凈額則較去年同期減少2110億元至283.82億元，房企整體現(xiàn)金流壓力顯現(xiàn)。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，籌資性現(xiàn)金流下降的幅度確實是比較大的。從去年“7·31”開始，房地產(chǎn)從前端融資、開發(fā)貸到后端的購房抵押貸款這些全鏈條融資環(huán)節(jié)總量都在收縮，這也是未來一個比較大的挑戰(zhàn)，尤其對企業(yè)來說。“這也就造成了為什么市場雖然有變好，但企業(yè)實際上沒有變得非常好。”

據(jù)中指院的統(tǒng)計，旭輝在今年1~10月的拿地金額同比下降20.28%至397億元，雅居樂拿地金額同比下降24.74%，卓越集團下降46.15%，福晟集團下降66.98%。當然，也有萬科、融創(chuàng)、中海等房企的拿地金額遠超去年同期。

同策研究院院長張宏偉表示，在多數(shù)房企拿地態(tài)度謹慎的同時，龍頭企業(yè)布局還是比較積極，TOP50左右的房企現(xiàn)在也會尋求補倉機會。因為之前二季度市場火熱的時候，這類房企在二三線城市拿不到預期的土地，而現(xiàn)在競爭激烈程度降低，是進入這些城市比較好的機會。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)