每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

深圳市場(chǎng)極具特殊性，眾多外來(lái)房企要么求而不得，要么得而不順。

6月24日，廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)以59.08億元總價(jià)拿下深圳寶安區(qū)一宗宅地才得以首進(jìn)深圳。

來(lái)自廣州的另一老牌房企合景泰富（01813.HK），此前也多次參與深圳土地競(jìng)拍，但都未能如愿，直到2017年才以收購(gòu)一宗坂田城市更新項(xiàng)目曲線進(jìn)入深圳市場(chǎng)。

近日，有自媒體發(fā)文稱，合景泰富又在深圳南山新拿下一宗位置極好的地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此求證合景泰富方面，其表示，公司目前仍在對(duì)此消息進(jìn)行內(nèi)部核實(shí)。公司從2017年開(kāi)始進(jìn)入深圳，作為集團(tuán)在大灣區(qū)布局的重要城市，未來(lái)集團(tuán)仍將在深圳尋找合適優(yōu)質(zhì)的土地資源。

除了碧桂園、恒大，合景泰富是深圳為數(shù)不多能在短時(shí)間拿下數(shù)個(gè)舊改項(xiàng)目的房企。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，從2018年至今，合景泰富確實(shí)在深圳拿下了兩個(gè)舊改項(xiàng)目，其中就包括多年來(lái)無(wú)人敢接盤開(kāi)發(fā)的漢唐街城市更新項(xiàng)目。

股權(quán)收購(gòu)入舊改

根據(jù)工商記錄，2019年6月，合景泰富悄然入股萬(wàn)利加置業(yè)（深圳）有限公司（下稱萬(wàn)利加）。

萬(wàn)利加手上就是2017年12月從深圳市圣基實(shí)業(yè)有限公司獲取的南山區(qū)漢唐街城市更新項(xiàng)目。

根據(jù)此前披露的規(guī)劃，該項(xiàng)目拆除用地面積1.9萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積1.0萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積8.4萬(wàn)平方米，其中商業(yè)、辦公及酒店5.9萬(wàn)平方米，商務(wù)公寓2.4萬(wàn)平方米。

另?yè)?jù)2018年年報(bào)，合景泰富還新增了一個(gè)深圳鹽田工改項(xiàng)目，產(chǎn)品類型為寫字樓、商業(yè)，并且預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在2019年推出。不過(guò)，合景泰富并未公告項(xiàng)目具體位置和情況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方梳理發(fā)現(xiàn)，上述鹽田項(xiàng)目應(yīng)該為鹽田協(xié)和電廠城市更新項(xiàng)目，實(shí)施主體是深圳市創(chuàng)世和實(shí)業(yè)有限公司（下稱創(chuàng)世和）。

2018年8月，深圳協(xié)和聯(lián)合集裝箱服務(wù)有限公司正式將這一更新項(xiàng)目的土地及建筑物權(quán)益轉(zhuǎn)移給創(chuàng)世和。

兩個(gè)月后，根據(jù)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)的記錄，創(chuàng)世和的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變動(dòng)，合景泰富旗下深圳市凱睿實(shí)業(yè)有限公司（下稱凱睿實(shí)業(yè)）以約961萬(wàn)元獲取了49%股份。

根據(jù)鹽田區(qū)政府發(fā)布的消息，今年2月，包括協(xié)和電廠城市更新項(xiàng)目在內(nèi)的鹽田區(qū)29個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)舉行了開(kāi)工儀式。

新增項(xiàng)目背后的萬(wàn)科系

2017年11月，合景泰富在深圳成立了深圳合景實(shí)業(yè)有限公司。在深圳團(tuán)隊(duì)，合景泰富招來(lái)了一個(gè)關(guān)鍵人物——此前擔(dān)任深圳萬(wàn)科EPC管理事業(yè)部助理總工程師的石壯順，他目前在合景泰富的頭銜是深圳公司總經(jīng)理兼莞惠公司總經(jīng)理。

而合景泰富上述新增入股的兩個(gè)舊改項(xiàng)目中都有萬(wàn)科一批舊將創(chuàng)立的深圳市同創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司（下稱同創(chuàng)房地產(chǎn)）身影。

記者梳理創(chuàng)萬(wàn)利加股權(quán)信息發(fā)現(xiàn)，深圳市創(chuàng)景實(shí)業(yè)有限公司（下稱創(chuàng)景實(shí)業(yè)）以約3102萬(wàn)港元的出資額入場(chǎng)，持股51.00%，另外49%持股方為恒遠(yuǎn)國(guó)際有限公司。

值得注意的是，合景泰富方面僅持有創(chuàng)景實(shí)業(yè)55%股份，創(chuàng)景實(shí)業(yè)法定代表人方怡持有45%股份。據(jù)啟信寶，方怡和創(chuàng)景實(shí)業(yè)的監(jiān)事陳靜均在深圳市富創(chuàng)達(dá)實(shí)業(yè)有限公司（下稱富創(chuàng)達(dá)）任職，同樣分別擔(dān)任法人代表和監(jiān)事。

而富創(chuàng)達(dá)是同創(chuàng)房地產(chǎn)的全資子公司，目前已擴(kuò)展成為同創(chuàng)企業(yè)管理集團(tuán)有限公司（下稱同創(chuàng)集團(tuán)）。

記者留意到，同創(chuàng)集團(tuán)的管理層均出自萬(wàn)科、中海的業(yè)務(wù)及管理骨干。其中，業(yè)內(nèi)較為熟悉的同創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)杜晶，就先后擔(dān)任廣州萬(wàn)科、深圳萬(wàn)科總經(jīng)理、萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁等職位。此外，同創(chuàng)集團(tuán)的董事總經(jīng)理、兩位董事副總經(jīng)理和石壯順一樣，此前均在深圳萬(wàn)科擔(dān)任過(guò)重要職位。

鹽田項(xiàng)目亦是如此，實(shí)施主體創(chuàng)世和此前的大股東是同創(chuàng)房地產(chǎn)。

今年1月，凱睿實(shí)業(yè)又將持股比例增至51%，同創(chuàng)房地產(chǎn)持股比例則從此前的51%降至24.99%，深圳市小馬歡騰投資發(fā)展有限公司從49%降至24.01%，這一持股比例保持至目前。

雖然合景泰富是鹽田項(xiàng)目的大股東，但同創(chuàng)集團(tuán)也在官網(wǎng)中將該項(xiàng)目列為其地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

入局舊改能否解局？

收購(gòu)僅僅是是這些外來(lái)房企進(jìn)入深圳的第一步，要將這些舊改項(xiàng)目變現(xiàn)，還有數(shù)道難關(guān)要闖。畢竟，并不是每一家房企都能像碧桂園、恒大那般舍得下重本拿熟地。更多房企必須經(jīng)歷一個(gè)舊改項(xiàng)目從立項(xiàng)、談判到拆遷的全過(guò)程，這些都需要花費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間與精力，還必須做好接受項(xiàng)目隨時(shí)停擺的準(zhǔn)備。

合景泰富本次入股的漢唐街城市更新項(xiàng)目也是一塊“難啃的骨頭”。該項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)在《2014年深圳市城市更新單元計(jì)劃第四計(jì)劃》中，但始終無(wú)人能接盤推進(jìn)開(kāi)發(fā)。

一名深圳資深舊改人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該項(xiàng)目之所以久無(wú)人接盤，主要是出售價(jià)格較貴，對(duì)投資方來(lái)說(shuō)不賺錢，接觸過(guò)該項(xiàng)目的投資方不在少數(shù)，但最終都沒(méi)有出手。

據(jù)南山區(qū)環(huán)境保護(hù)和水務(wù)局2018年7月公布的漢唐街城市更新單元規(guī)劃01-02地塊項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告顯示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資7.04億元，計(jì)劃于2018年7月開(kāi)始進(jìn)行基礎(chǔ)開(kāi)挖等施工，2021年7月竣工，計(jì)劃施工工期為36個(gè)月。

在2018年8月，萬(wàn)利加就獲取了這一項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，但項(xiàng)目始終未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

一名舊改機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，深圳城市更新項(xiàng)目涉及問(wèn)題復(fù)雜，一個(gè)項(xiàng)目帳怎么算也很難完全明確，如工改項(xiàng)目涉及改造年限、紅線指標(biāo)、環(huán)保等問(wèn)題，住宅類改造項(xiàng)目涉及綜合整治、權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜等問(wèn)題，當(dāng)中存在很大不確定性。

不過(guò)，合景泰富成為這一項(xiàng)目“吃螃蟹”的投資方，市場(chǎng)也抱以期待。有接近合景泰富的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，漢唐街項(xiàng)目目前規(guī)劃有高端公寓、高端寫字樓、酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)，“應(yīng)該算得過(guò)來(lái)賬，即便損失點(diǎn)也是為深圳建設(shè)出點(diǎn)力。”

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）