每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 林菁晶    

深圳產(chǎn)業(yè)用房“二房東”將不好過了。

近日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施（試行）》（征求意見稿）（以下簡稱《若干措施》）。

《若干措施》總體思路是通過增加有效供給、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范租賃行為、租金指導等方式來穩(wěn)定租金，從而建立一個平穩(wěn)健康的產(chǎn)業(yè)用房租賃市場，更好服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展。

深圳住建局指出，《若干措施》出臺的必要性是在于2018年以來，部分產(chǎn)業(yè)用房租金上漲較快、租賃行為不規(guī)范等現(xiàn)象直接增加了企業(yè)特別是實體企業(yè)運營成本，對保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、營造良好的營商環(huán)境產(chǎn)生了不利影響。

編制產(chǎn)業(yè)用房租金指導價

《若干措施》中最受市場關(guān)注的是“加強租金指導，穩(wěn)定租賃價格”，市房屋租賃主管部門應(yīng)當開展租金跟蹤調(diào)查，建立健全租金調(diào)查體系和租金指數(shù)系統(tǒng)，根據(jù)市場租金水平、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)用房所處位置、配套條件等因素，編制全市產(chǎn)業(yè)用房租金指導價格，每年予以更新并向社會發(fā)布。

同時，加強產(chǎn)業(yè)用房租賃價格指導，對于租金高出最近年度發(fā)布的指導價格15%的，市、區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)當會同相關(guān)部門及時介入，經(jīng)核實后可對出租人采取約談等措施。

深圳住建局指出，深圳產(chǎn)業(yè)用房租金上漲的原因是多方面的，除產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)用房優(yōu)質(zhì)供給增加以及產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)變化等客觀合理因素外，還有一些不合理的因素，主要包括：部分工業(yè)區(qū)“工改”預期改變了出租、承租意愿，產(chǎn)業(yè)空間供需信息不對稱，部分產(chǎn)業(yè)用房存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、縮短租期、亂收費等市場亂象。為此，有必要對產(chǎn)業(yè)用房租賃市場加強引導，通過加大優(yōu)質(zhì)供應(yīng)、規(guī)范租賃行為、加強信息透明、發(fā)揮示范引領(lǐng)等政策安排，實現(xiàn)穩(wěn)租金穩(wěn)預期的目標。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，此次深圳首次提出要建立健全租金調(diào)查體系和租金指數(shù)系統(tǒng)，這也是全國首個提出產(chǎn)業(yè)用房領(lǐng)域的租金系統(tǒng)。利好對租金的管控，也有對全國各地后續(xù)產(chǎn)業(yè)用房的規(guī)劃和發(fā)展等有積極的作用。

另外，《若干措施》還提出要加強行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范租賃行為。推行產(chǎn)業(yè)用房租賃合同網(wǎng)上備案，逐步實施產(chǎn)業(yè)用房租賃合同網(wǎng)上簽約制度；單個產(chǎn)業(yè)用房租賃合同期限原則上不得少于1年，鼓勵簽訂產(chǎn)業(yè)用房長期租賃合同；加強產(chǎn)業(yè)用房用水、用電及其收費管理。規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房公攤面積等。

合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此前市場上有一些二房東通過虛報租賃面積、公攤、水電價格等方式賺取差價?！度舾纱胧啡绻匠雠_，對產(chǎn)業(yè)用房租賃市場會形成規(guī)范化。

不得租給個人、房產(chǎn)中介

《若干措施》也準備精準打擊“二房東”，加強產(chǎn)業(yè)用房準入監(jiān)管。市產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)當進一步完善產(chǎn)業(yè)導向目錄，加強產(chǎn)業(yè)遴選、評估和監(jiān)管，規(guī)范各類產(chǎn)業(yè)用房的產(chǎn)業(yè)準入類型。產(chǎn)業(yè)用房原則上不得出租給個人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和未經(jīng)備案的專業(yè)化運營機構(gòu)。同時，嚴厲打擊出租人違規(guī)轉(zhuǎn)讓或以“以租代售”等形式變相轉(zhuǎn)讓行為，嚴厲打擊承租人違規(guī)違約將產(chǎn)業(yè)用房用于其他用途的行為。

羅宇也進一步指出，深圳的產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)正在逐步增加，空置率也有所上升，租金市場價格也有所下降。因此就有一些房東將廠房交給二房東出租，以此獲得固定租金。

深圳住建局表示，此舉意在進一步壓縮房地產(chǎn)中介、個人等“二房東”生存空間，推進實體企業(yè)善用產(chǎn)業(yè)用房。

嚴躍進認為，這類規(guī)定某種程度上也是為了防范此類用房的炒作。尤其是經(jīng)過部分中介機構(gòu)的代理，往往產(chǎn)業(yè)用房的成本反而增加，或者說此類用房成為部分投資者的炒房對象。

此外，除土地供應(yīng)合同（包括國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地租賃合同）或產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議約定外，工業(yè)區(qū)配套宿舍原則上只能出租或出售給本工業(yè)區(qū)內(nèi)合法經(jīng)營、納稅的企業(yè)，或者經(jīng)區(qū)政府認定的周邊范圍內(nèi)的企業(yè)。

此前，有部分項目就是將工業(yè)區(qū)配套宿舍指標改為公寓出售，深圳也在去年出臺新政要求各類用地上建設(shè)的商務(wù)公寓此后一律只租不售且不得改變用途，4種土地情況除外。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan；封面圖片來源：視覺中國）