每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

轉型三年，未達預期，凈利首降。

一直試圖以新業(yè)務替代住宅開發(fā)主業(yè)的香江控股（600162.SH），2018年營收和凈利均出現(xiàn)下滑，其中凈利潤降幅達到52%，為三年最低值。

香江控股董事會秘書王晶在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，公司整體經(jīng)營是比較穩(wěn)健的，核心任務是保持基礎業(yè)務——房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)務的穩(wěn)健和發(fā)展，在此基礎上再發(fā)展新業(yè)務。

凈利潤下降52%

據(jù)年報，香江控股去年營收實現(xiàn)41.35億元，同比下降12.21%，且位于自2014年度以來的低位；凈利潤同比下滑52%至4.07億元，歸母凈利潤下滑38.93%至5.09億元。

香江控股表示，2018年公司營業(yè)收入的下降和財務費用的增加導致凈利潤出現(xiàn)下降，營收的下降又主要是房地產(chǎn)結轉收入差異導致。

聯(lián)合信用評級有限公司在2018年9月的報告中指出，從2015年到2017年，香江控股的結轉面積波動較大。2016年結轉面積同比增長41.56%，但2017年這一數(shù)據(jù)又同比減少45.90%，都主要是受商貿(mào)流通項目結轉增加、減少的影響。

具體來看，香江控股2018年商品房、商鋪及寫字樓銷售收入同比下滑11.85%，占總營收的56%；商貿(mào)流通運營收入同比下滑25.24%，占總營收的33%。

王晶對此表示，商貿(mào)流通運營收入下降主要是商鋪等結轉收入減少，也是由于受到宏觀經(jīng)濟、政策的影響。公司現(xiàn)在也在強調回款，第一季度的回款數(shù)額已有明顯增長。

協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖也對《每日經(jīng)濟新聞》記者，商貿(mào)流通物業(yè)近幾年表現(xiàn)欠佳，確實是受到宏觀經(jīng)濟變化的影響。

另外，香江控股2018年的凈利潤降幅大于歸母凈利潤降幅，主要原因是合資公司（又稱合營公司）的經(jīng)營虧損，歸屬于少數(shù)股東凈利潤虧損1.02億元。

不過，香江控股2018年度的合營公司只有兩家，湖南香江紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司和英德市東方廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱英德東方廣場），出現(xiàn)虧損的是后者。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，香江控股已于2018年7月轉讓持有英德東方廣場的全部股權。英德東方廣場首次出現(xiàn)是在香江控股2017年半年報中，彼時其身份是香江控股應收賬款期末余額前五名，期末余額為3000萬元。而在2017年年報中，英德東方廣場就已成為香江控股的聯(lián)營企業(yè)，股權占比51%。

商貿(mào)業(yè)務占比下滑

記者了解到，在2015底重組轉型時期，香江控股的目標是將主營業(yè)務從以住宅類房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務為主，商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務為輔，逐步向商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)銷售與運營為主轉型。但如今這幾大業(yè)務已經(jīng)比肩。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析表示，企業(yè)做過住宅開發(fā)后再去做別的業(yè)務就會發(fā)現(xiàn)，前者盈利空間大，資金回籠也快。企業(yè)一直在嘗試將商貿(mào)流通作為一個有相對優(yōu)勢的業(yè)務，但可能還是會面臨一些壓力。

其實，從香江控股商貿(mào)流通運營業(yè)務的收入貢獻也可以看出變化。

從2016年度到2018年度，其商貿(mào)流通運營業(yè)務收入占總收入的比重分別為55.8%、40%和33%，呈逐年下降趨勢。

2018年，香江控股實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售面積約35.24萬平方米、簽約銷售金額約32.53億元，同比均有微漲。其中，商貿(mào)物流基地商品房共計實現(xiàn)簽約銷售面積約0.68萬平方米、簽約銷售金額約1.10億元，同比分別下降84.2%、77.7%億元；住宅銷售面積和銷售金額同比均有所增長。

對此，王晶表示，公司一直將商貿(mào)流通運營作為業(yè)務板塊之一來發(fā)展，“沒有說不跟房地產(chǎn)并重，或者一定要做到怎么樣”。

募投項目三年未達預期

除了轉型重組，香江控股還募投了多個項目，其中值得關注的是長沙高嶺國際商貿(mào)城和南沙香江國際金融中心。

根據(jù)計劃，長沙高嶺國際商貿(mào)城預計從2016年到2018年共投入13.8億元，整體投資收益率為41.24%，出售部分總銷售收入可以達到27.2億元，出租部分每年租金凈流入可以達到5224萬元；南沙香江國際金融中心預計從2016年到2017年共投入2.7億元，辦公樓、商業(yè)每年租金凈流入分別可以達到4594萬元、1038萬元。

但根據(jù)西南證券報告，長沙高嶺商貿(mào)城建設項目已竣工驗收但尚未全部出租，2018年出租商鋪寫字樓實現(xiàn)凈虧損2319萬元，項目竣工后累計實現(xiàn)凈虧損2319萬元，相應工程款項尚未結算完畢。

長沙高嶺商貿(mào)城建設項目包括A1-1和A1-2地塊。其中，截至2018年12月31日，A1-2地塊已竣工驗收但尚未全部實現(xiàn)銷售，累計已售商鋪實現(xiàn)凈利潤2580萬元，而A1-1地塊處于臨建狀態(tài)，尚未開工。

王晶表示，因為長沙項目的區(qū)位十分優(yōu)越，募投時規(guī)劃的資金量也比較大，剩余地塊部分不能貿(mào)然去規(guī)劃，要想好了再把這個項目深入下去。“我們希望這個項目整體沒有虧錢，還是一個比較穩(wěn)健的狀態(tài)。”

南沙香江國際金融中心項目已竣工驗收但尚未全部實現(xiàn)銷售或出租，2018年出售及出租商鋪寫字樓實現(xiàn)凈虧損人民幣8059萬元，累計出售及出租商鋪寫字樓實現(xiàn)凈虧損人民幣7936萬元，相應工程款項亦尚未結算完畢。

“南沙這個項目已入駐了幾十家企業(yè)，寫字樓已經(jīng)訂了八九成，但每一家談得都不一樣。”王晶說，“現(xiàn)在關鍵是把這個項目的租金收入和客流做起來。”

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）