圖片來源：攝圖網(wǎng)

春節(jié)期間我們安排了值班，算正常營業(yè)，但基本上一天也就兩三組客戶來看房。”北京市南三環(huán)某樓盤的售樓員告訴中國證券報記者，春節(jié)期間和節(jié)后，樓盤都沒有優(yōu)惠活動。

在陜西省西安市、江蘇省南京市、湖北省襄陽市等地，中國證券報記者同樣發(fā)現(xiàn)，號稱“春節(jié)不打烊”的樓盤在春節(jié)期間均未出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，售樓處大都門可羅雀，房價總體保持穩(wěn)定。

二線城市樓市降溫明顯

“我從大年三十開始就一直在上班。放假期間來看房的人不多，我們樓盤差不多每天能成交兩套。”位于西安市南三環(huán)某樓盤的一位售樓經(jīng)理對記者說，該樓盤前期去化率較高，目前除了一棟沒有開售的樓以外，其余樓層已基本賣完。

從價格看，該樓盤沒有明顯變化。該售樓經(jīng)理說：“我們?nèi)ツ?月開盤，到現(xiàn)在一直沒有漲價，部分原因是有規(guī)定首次銷售開盤在3個月內(nèi)漲幅不能超過3%。”

在三三兩兩的購房者中，有購房者坦言：“比起前一段時間，現(xiàn)在房價確實穩(wěn)了，不像之前那樣瘋漲。”

在南京市，不少樓盤在春節(jié)期間也正常營業(yè)，如城東的藍(lán)光黑鉆公館、仙林的高科紫微堂等。一些正常營業(yè)的樓盤，計劃在春節(jié)期間招攬客戶，為節(jié)后銷售做準(zhǔn)備。

“春節(jié)期間來看房的客戶大都是南京本地人。”南京市某樓盤的銷售人員告訴記者，現(xiàn)在每天接待的客戶量基本都是個位數(shù)，而且以觀望為主。

一位購房者說：“春節(jié)前新開的樓盤少，好多樓盤都壓到節(jié)后開盤了。我趁著春節(jié)有空來看看，等節(jié)后開盤仔細(xì)對比一下再下手。”

三線城市樓市價穩(wěn)量縮

在湖北省襄陽市，記者走訪了山水檀溪、民發(fā)漢江一品、漢江夢等售樓處，除了漢江一品1月份新開一個樓盤外，其他樓盤暫未推出新盤。

“春節(jié)期間，售樓處放假了。”山水檀溪項目營銷總監(jiān)趙先生對記者表示，去年去化率比較高，目前已很少有新盤可推。

襄陽是一個三線城市，目前最大的特點(diǎn)就是改善性需求集中釋放。比如新開盤的漢江一品，屬于典型的高端樓盤，新推出的300套房子目前已售出90%。三線城市作為一個區(qū)域中心，下面還有一些縣市以及一些發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于城鎮(zhèn)化發(fā)展，這些地區(qū)的居民其實是把三線城市作為居住的首選目標(biāo)之一。此外，一二線城市限價限購，外出務(wù)工人員因為限購原因，購房機(jī)會減少，也可能來到三線城市買房。受益于這些因素，三線城市整體上呈現(xiàn)出價穩(wěn)量縮態(tài)勢，改善性需求居多。

從房價的角度看，趙先生稱，今年房價會企穩(wěn)，主要原因在于棚改貨幣化規(guī)?？s小且還建方式也發(fā)生了變化，由貨幣化補(bǔ)償改為實物還房為主、貨幣化補(bǔ)償為輔的方式，因此由棚改而催生的需求大大減少，總體市場成交量也將因此萎縮。

中國指數(shù)研究院報告指出，棚改規(guī)模的下降，對三四線城市需求的支撐將更加弱化，商品房銷售存在較大的調(diào)整壓力。從價格方面看，三四線城市市場經(jīng)歷過去兩年的過度繁榮，房價上漲空間有所透支，今年商品房價格下行調(diào)整壓力較大。

成交料回落

春節(jié)期間樓市的平淡可能會是全年的一個縮影。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“當(dāng)前整個市場處在降溫預(yù)期中。從樓盤售樓處來講，盲目做促銷不一定能帶來交易量上升，因此在節(jié)奏上也會稍緩一些。”

“政策決定短期需求，房地產(chǎn)銷售主要受按揭貸款和公積金貸款條件影響。”光大證券宏觀分析師張文朗表示，央行的儲戶問卷調(diào)查顯示，從2018年6月開始，購房者中預(yù)期房價上漲的比例開始下滑，反映市場上觀望情緒開始加重。2019年按揭和公積金貸款或僅有邊際松動。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，隨著調(diào)控效果的繼續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計全國樓市成交將整體回落，市場全面回歸理性。

在中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華看來，發(fā)展房地產(chǎn)市場的首要目標(biāo)是不斷提升居民的住房水平，其著力點(diǎn)之一是支持居民家庭首次購房需求。通過構(gòu)建完善的政策性住房融資體系及緩解短期貨幣供求關(guān)系，改善首套房貸市場利率偏高的現(xiàn)象，切實降低居民首次購房的還款負(fù)擔(dān)。

鄒琳華稱，應(yīng)合理支持居民改善性住房需求，適度引導(dǎo)住房消費(fèi)升級。對于居民在一定時期內(nèi)“賣一買一”的改善性住房需求，應(yīng)從制度上創(chuàng)造交易便利和給予稅費(fèi)減免。通過市場過濾機(jī)制的作用，將使更多居民的住房條件得到改善。

中國證券報 彭揚(yáng) 劉麗靚 王凱文