每經(jīng)記者 吳若凡 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

從“全球漲幅第一”到高端樓盤自降出貨引發(fā)業(yè)主維權(quán)，合肥樓市上演了一出出讓人大跌眼鏡的劇情。

除直接降價(jià)外，特價(jià)房、首付分期、全民經(jīng)紀(jì)人、精裝變毛坯等現(xiàn)象也開始層出不窮。

在此背景下，合肥的樓盤和開發(fā)商“生存法則”是否已變？購房者又有怎樣的市場(chǎng)預(yù)期？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

圖片來源：視覺中國(guó)

“網(wǎng)紅”熄火？

安徽合肥，這個(gè)曾經(jīng)排名靠后的“弱二線”房地產(chǎn)價(jià)格洼地城市，一度是國(guó)內(nèi)甚至全球房?jī)r(jià)高速上漲的“領(lǐng)頭羊”。2016年，合肥的房?jī)r(jià)漲幅超過40%，一度居全球首位。

然而，作為省會(huì)城市的合肥，多年來的房?jī)r(jià)其實(shí)一直很“低調(diào)”，在近鄰南京2008年每平方米過萬的時(shí)候，合肥房?jī)r(jià)還在3000～5000元/平方米徘徊，直到2015年才突破萬元。

實(shí)際上，2011年至今，合肥的房屋成交均價(jià)一直在漲，即使是在2011年3月限購令發(fā)布的“寒市”，也保持了總體上行，但各年漲幅差別較大。

如今，合肥樓市走入下行通道，最直接的原因是“韭菜”已經(jīng)沒那么好割了。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月合肥住宅供應(yīng)量達(dá)到10308套，環(huán)比增長(zhǎng)46.6%，同比增幅更是達(dá)到117.6%，但與之相對(duì)的是，環(huán)比下降24.7%，備案成交量?jī)H2124套。

目前市場(chǎng)嚴(yán)重的供大于求，對(duì)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的影響十分微妙。

下半年供求缺口首次出現(xiàn)，8月的合肥房?jī)r(jià)就曾“一夜入冬”（14322元/平方米），跌回了今年春節(jié)前夕的水準(zhǔn)，僅次于4月最低谷。不過，9月缺口拉大，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了213元/平方米的微幅回調(diào)。

“打折？有得是！”

在合肥樓市的熱門板塊——濱湖新區(qū)，記者的第一印象是——賣的比買的多。

目前濱湖新區(qū)多個(gè)樓盤門外，都“駐扎”著大批行銷人員，騎著電瓶車、背著水壺，一有看房人便會(huì)跟上去詢問，用樓盤打折吸引客戶去看房。

“我?guī)闳タ矗裁捶孔佣加?。打折？有得是！你只要進(jìn)售樓處看看就行，買不買沒關(guān)系。”一位大姐“熱情接待”了記者。據(jù)其所述，她們一般是開發(fā)商70元/天雇來拉客看房的，如果客戶有成交還會(huì)有一定提成。

“我們都是與開發(fā)商長(zhǎng)期合作的，樓盤隔一段時(shí)間就會(huì)叫我們來。”

但即使這群“帶看團(tuán)”使出渾身解數(shù)，各大樓盤的售樓處還是門可羅雀。“最近業(yè)績(jī)很不理想，有時(shí)候一天也帶不了一個(gè)人。”大姐直言，國(guó)慶期間幾乎各個(gè)樓盤都在降價(jià)，折扣也特別多。最近折扣不多了，人更少了。

有的行銷員甚至已經(jīng)開始跨區(qū)拉客。一位蹲守的行銷大叔就告訴記者，他服務(wù)的樓盤距此地還有3.5公里，屬于另一個(gè)區(qū)域了，目前銷售情況不理想，買房可以申請(qǐng)98折～99折優(yōu)惠。

購房者的觀望情緒的確不斷增強(qiáng)。安居客的線上用戶調(diào)研顯示，購房者信心指數(shù)自7月開始一路下滑，9月相比8月又下降了2.3%。58安居客首席分析師張波表示，預(yù)計(jì)第四季度樓市的降溫大趨勢(shì)不會(huì)改變。

“為什么要來這一帶買房？”

在向下的預(yù)期中，看淡后市的部分開發(fā)商，已有調(diào)整營(yíng)銷策略的表現(xiàn)。

記者獲悉，繼“江山廬州印約定交房時(shí)再弄裝修貸”之后，昔日廬陽區(qū)“地王”海亮·唐寧府也取消了精裝修（5000元/平方米），改為毛坯發(fā)售。

國(guó)慶期間，更有爆料稱“文一豪門金地因降價(jià)遭遇業(yè)主維權(quán)”。

在9月44個(gè)入市樓盤中，金隅南七里、合肥云谷等項(xiàng)目紛紛調(diào)整首付策略，降低購房門檻，天悅府、廬州云著等項(xiàng)目前后提出“全民經(jīng)紀(jì)人”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地走訪中也發(fā)現(xiàn)，降低首付和給出折扣的樓盤，比如合肥高速·時(shí)代公館，2016年底首開備案均價(jià)23801.66元/平方米，首付八成。而3公里外的項(xiàng)目合肥高速·時(shí)代首府，精裝修價(jià)格21900元/平方米，首付三四成；七天內(nèi)付首付，打99折。

另一項(xiàng)目新城合肥大都會(huì)，精裝修備案均價(jià)23000元/平方米，7天內(nèi)全款付清可申請(qǐng)95折，最多1%折扣，四成首付。按一房一價(jià)表，一套98.8平方米兩房原價(jià)202.6萬元，折后價(jià)格192.4萬元。

不過，真正算價(jià)格松動(dòng)的，似乎只有碧桂園時(shí)代傾城。項(xiàng)目首次備案492套房源，裝修備案價(jià)18400元～21000元/平方米，目前有9.24折優(yōu)惠，如果當(dāng)天簽約全款到位，可折上再打9.7折。以200萬元總價(jià)來計(jì)算，相當(dāng)于便宜了21萬元。

但是，該項(xiàng)目處于廬陽區(qū)，距離合肥北二環(huán)也有10公里，到市中心平均要花一個(gè)多小時(shí)。出租車司機(jī)就直言：“為什么要來這一帶買房？平時(shí)我們空車都不會(huì)開過來的，你等下也不好回去。”

多數(shù)地王項(xiàng)目還“撐著”

不過，合肥選擇“撐著”的樓盤也不少，尤其是在高端新興區(qū)域——濱湖新區(qū)。這一區(qū)域曾誕生了諸多地王，如今均不敢輕舉妄動(dòng)。

塘溪津門售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

在文一塘溪津門，置業(yè)顧問就直言，有一兩千元的讓利空間，除此以外沒有更多優(yōu)惠了。

畢竟，作為合肥市場(chǎng)2016年土拍的總價(jià)地王，項(xiàng)目最低價(jià)格咬住了22000～23000元/平方米。“塘溪津門是文一的重要陣地，國(guó)慶兩個(gè)樓盤已經(jīng)開始降價(jià)出貨，雖然資金鏈緊張，但塘溪津門應(yīng)該不敢降價(jià)了。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

距離文一塘溪津門西北2公里左右的信達(dá)·公園里，也是2015年的濱湖區(qū)單價(jià)“地王”。當(dāng)年7月，信達(dá)以33.6億元總價(jià)拿下該地，折合樓面價(jià)7295元/平方米。

如今項(xiàng)目的小高層毛坯價(jià)格17000～18000元/平方米，折扣同樣微小，并且首付六成。“兩幢高層11月開盤，目前正在驗(yàn)資，公司要抓緊回款。”銷售表示。

由于項(xiàng)目所在位置交通不便，記者騎著共享單車穿梭于各個(gè)樓盤之間。而第三方平臺(tái)則提示“已經(jīng)超出服務(wù)范圍，需加收5元調(diào)度費(fèi)”。

“賣得好的不降價(jià)，降價(jià)的依然難賣。”

張波的預(yù)期并不樂觀。其表示，對(duì)于市場(chǎng)，消費(fèi)者依舊是觀望居多。下半年樓市降溫明顯開始提速，房企降價(jià)的現(xiàn)象也逐步增多。

降價(jià)只是時(shí)間問題？

在合肥行業(yè)人士看來，合肥此輪樓市價(jià)格疲軟，更多是市場(chǎng)因素造成的。

從合肥市9個(gè)區(qū)域今年1～9月的情況看，供大于求的時(shí)候房?jī)r(jià)開始回調(diào)，供小于求的月份房?jī)r(jià)明顯有向上趨勢(shì)。

圖片來源：“中國(guó)房地產(chǎn)行情”官網(wǎng)截圖

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，目前的合肥市場(chǎng)一方面仍然保持22000～25000套/月的新增供應(yīng)量。截至9月底，全市住宅備案存量695萬套，住宅備案存量578316套，去化周期約為16.1個(gè)月。但一方面，全市住宅成交量已連續(xù)4個(gè)月下滑。

不過，目前大多開發(fā)商雖有營(yíng)銷動(dòng)作，但普遍“咬死不降價(jià)”。

記者在實(shí)訪中注意到，“遍地打折”“直降數(shù)千元”的情況還未出現(xiàn)，偏遠(yuǎn)樓盤存在折扣和優(yōu)惠上的價(jià)格松動(dòng)。

價(jià)格數(shù)據(jù)層面，9月合肥新房住宅均價(jià)14535.46元/平方米，環(huán)比8月小幅上揚(yáng)。國(guó)慶期間合肥多個(gè)區(qū)域成交均價(jià)也都呈現(xiàn)不同程度上漲。

唯有濱湖新區(qū)例外，長(zhǎng)假期間共成交87套領(lǐng)跑各區(qū)，成交均價(jià)19039.58元/平方米，環(huán)比跌14.5%。

張波認(rèn)為，賣不動(dòng)還不愿降價(jià)只能說“時(shí)候未到”。一段時(shí)間銷售不佳，房企尚可硬扛；如若持續(xù)銷售不利，一則面臨銷售回款變慢，資金壓力陡然增加；二來意向購者群體大量流失到其他項(xiàng)目，后續(xù)銷售會(huì)更艱難。

“第四季度房企融資成本整體依然高位運(yùn)行，資金壓力之下，重視銷售回款，以價(jià)換量、拼搶回款的房企才更有可能在更長(zhǎng)的未來‘活下去’。”張波直言。