每經(jīng)記者 任伯懿    每經(jīng)編輯 劉琳    

西安樓市再拋重磅炸彈！

昨日，房管、工商、教育三部門聯(lián)合發(fā)文，禁止房屋銷售與學區(qū)、學校關聯(lián)……換句話說，上學的事兒，以后只能教育部門說了算，開發(fā)商不得以任何形式進行承諾。

這紙《關于禁止將房屋銷售與學區(qū)、學校相關聯(lián)的通知》（以下簡稱《通知》），行文簡練，共五條，尚待進一步明確的信息極多。粉巷君（微信ID：nbdfxcj）重點圍繞大家關心的幾個話題來談一談：

A、文件出臺，揮刀斬斷學位房，首先是要從根源上規(guī)避“學位承諾”引發(fā)的諸多維權亂象，讓房子的歸房子，教育的歸教育。

B、那么問題來了，禁止開發(fā)商承諾后，以前的學區(qū)房、學位房還有沒有效？

C、此外，斬斷“學位附加值”這塊蛋糕，對西安房價后續(xù)會產(chǎn)生哪些影響？

斬斷樓市教育亂象

此次《通知》核心一點，將房屋附帶的教育資源屬性在銷售環(huán)節(jié)被徹底剝離……

這里所謂的“附帶教育資源屬性”，大概算是西安近年來樓市諸多亂象的根源之一。

今年4-6月，西安樓盤集中爆發(fā)的那一波學位維權風波，想必大家印象深刻。

以西安某樓盤為例，開發(fā)商最初銷售時承諾了學位，交房后又將學位與車位捆綁銷售，并且小學和初中分開叫賣，一個車位帶賣一個學位，要求業(yè)主買車位孩子才能有上學的資格。

開發(fā)商的學位承諾無法兌現(xiàn)，最終引發(fā)業(yè)主大規(guī)模前往長安區(qū)政府維權。

類似現(xiàn)象，舉不勝舉。

作為公權部門，每遇維權，不得不派出公安、城管、信訪等多部門，維持現(xiàn)場秩序的同時，還得盡快了解訴求，協(xié)調(diào)多方，迅速尋找解決方案，從而消耗大量公務資源成本。

教育，作為社會最大的公共資源，本應由政府配套調(diào)劑，以維護社會最基本的公平。

西安此次三部門發(fā)文，將開發(fā)商一切教育承諾的形式斷絕：“購房人所購商品房相對應的學區(qū)或?qū)W校，應以教育主管部門制定的當年入學政策為準，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律無權承諾。”

正如一位律師所言：教育部門的職權不應由開發(fā)商或其它社會機構作出入學承諾。開發(fā)商或者其它社會機構無權、也沒有能力對教育行政部門關于學區(qū)劃分，入學計劃等具體職權行為作出承諾和保證。

此次《通知》，從根源上切斷未來因?qū)W位、學區(qū)產(chǎn)生的一切亂象同時，教育資源分配，也將回到本來的軌道上來。

過去的學位協(xié)議依舊有效

《通知》頒布以后，大家最關心同時又懸而未決的一個問題是：開發(fā)商的學位/學校承諾或協(xié)議是否還有效？該通知是針對公立學校，還是公立私立都包含在內(nèi)？

西安主城區(qū)新盤已經(jīng)極少。這其中不乏大量學位學區(qū)房。當初以高出周邊房價一兩千的房款夠得，現(xiàn)在還能繼續(xù)享受學位嗎？

此外，很多大型樓盤目前還未開發(fā)完畢，過去在銷售時，對一、二期業(yè)主有承諾學位甚至簽訂了學位協(xié)議，《通知》生效后，三期以后不再承諾學位，那一、二期的承諾該如決斷。 

就此問題，粉巷君與西安市房管局進行溝通，得到的回復非常明確：

其一，一切以合同為主。從文件發(fā)布之日起，以后房屋合同上不能有教育承諾的條款。但已經(jīng)簽訂的合同，依舊有效。

其二，《通知》不分公立私立學校，就是針對購房合同中教育承諾。無論是公立私立學校，在購房合同中均不能有教育承諾。

此外，房管局認為，該《通知》實際上是對業(yè)主和開發(fā)商雙方的保護。

仔細看文件的話，還有一個細節(jié)耐人尋味，文件落款日為9月7日，發(fā)布時間是9月19日，恰恰是在新學年報名之后。

文件發(fā)布時機避開了開學季，事實上已經(jīng)透露出對過去合同承諾的認可。

取消“學位房”影響房價嗎？

事實上，西安并不是第一個提出將房屋銷售與學區(qū)、學校解綁的城市。

早在2013年，東莞市就逐步取消了“購房配套學位”政策，當時的誘因同樣為開發(fā)商無法滿足業(yè)主需求，但僅限定在公辦學校。

2014年，合肥則是僅規(guī)范了廣告宣傳，實際上學校仍可以與樓盤簽約。

2015年底，國家工商行政管理總局發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，禁止在房地產(chǎn)廣告宣傳中出現(xiàn)入學承諾。該項規(guī)定之后，學區(qū)房或?qū)W位房的承諾，仍保留在購房合同或補充協(xié)議中。承諾依舊存在，只是不能明面宣傳。

對比來看，西安禁止教育承諾的《通知》寥寥5條，但顯然更為嚴格，不但聯(lián)合了房管、教育、工商三部門，同時，5條有其2是對違規(guī)懲處的重申。

當然，公眾最關心的還是房價。

一手房市場上，同等地段同等質(zhì)量，有學位和沒學位的房價差別1k~3k，未來不讓打“學位牌”，相關樓盤的價格應該會下調(diào)？

有業(yè)內(nèi)人士認為，依照現(xiàn)行學區(qū)劃分原則，總體上，各小區(qū)歸屬學區(qū)依舊穩(wěn)定，每年雖有微調(diào)，但變動不大。因此在二手房市場上，擁有更好學校的小區(qū)及樓盤，依舊更受消費者青睞。

教育資源在各區(qū)域之間質(zhì)量的不均衡，依舊會影響相關區(qū)域房價。

因此，教育部門在不斷建設新學校，補足教育資源數(shù)量的同時，如何平衡各學校，尤其是提升公辦學校的教育質(zhì)量，最終實現(xiàn)教育資源的真正公平分配，才是房產(chǎn)剝離教育屬性的最終途徑。