中國證券報（ID：xhszzb）記者獨家獲悉，多方市場參與者向監(jiān)管層建議，在借鑒美國全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會（NAREIT）成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國市場的特點，統(tǒng)籌不動產(chǎn)證券化相關(guān)參與方自律監(jiān)管，將住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)等市場參與方納入監(jiān)管體系，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金市場的發(fā)展。據(jù)了解，監(jiān)管層正在研究該建議的可行性，下一步將考慮推進(jìn)統(tǒng)一的自律監(jiān)管體系建設(shè)，但是究竟以成立類似于美國NAREIT的不動產(chǎn)投資基金協(xié)會還是新設(shè)立內(nèi)部機(jī)構(gòu)等組織形式還沒有定論，監(jiān)管層將綜合權(quán)衡各方意見建議，最終確定。

為什么要研究成立中國不動產(chǎn)投資基金協(xié)會？

業(yè)內(nèi)人士提出，國際上對于REITs風(fēng)險控制都有嚴(yán)格的監(jiān)管和信息披露的準(zhǔn)則要求，希望監(jiān)管部門出臺一些操作規(guī)范指引并成立一個行業(yè)協(xié)會，指導(dǎo)包括房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)的市場參與各方嚴(yán)格執(zhí)行，做好風(fēng)險防范。

碧桂園集團(tuán)深圳區(qū)域法務(wù)副經(jīng)理李冰認(rèn)為，現(xiàn)在雖然沒有這個統(tǒng)一的自律平臺，但是中國的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品從開始就不缺乏監(jiān)管。相對于監(jiān)管來講，自律協(xié)會的一個宗旨應(yīng)該是推行產(chǎn)品與實體經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合。同時，了解機(jī)構(gòu)在發(fā)行產(chǎn)品中遇到的問題與困難，比如稅收優(yōu)惠的推進(jìn)、機(jī)構(gòu)間協(xié)調(diào)配合問題，這些阻礙產(chǎn)品發(fā)行的問題都需要自律協(xié)會來了解，統(tǒng)一與監(jiān)管部門來溝通。

“現(xiàn)在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)培訓(xùn)多由交易所、登記機(jī)構(gòu)來組織進(jìn)行，培訓(xùn)范圍也限于金融機(jī)構(gòu)的人員，針對企業(yè)等融資方還沒有系統(tǒng)的課程。”李冰表示，從融資方來說，雖然可以通過一些專業(yè)網(wǎng)站了解產(chǎn)品發(fā)行信息，但是獲得的信息量，對產(chǎn)品的發(fā)行渠道、各種渠道的融資成本、時間成本和風(fēng)險都了解不足，亟需一個行業(yè)自律協(xié)會來做專業(yè)化的培訓(xùn)和技術(shù)支持等工作，使產(chǎn)品發(fā)行情況更加透明化、專業(yè)化。

市場分析人士指出，我國物業(yè)評估市場較為分散，商業(yè)地產(chǎn)估值方面的數(shù)據(jù)較為欠缺，未來應(yīng)該盡快整合形成一個行業(yè)自律協(xié)會，推出行業(yè)公認(rèn)的評估標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成資本化率的數(shù)據(jù)庫和管理，避免評估在競爭中失真。

美國有哪些經(jīng)驗值得借鑒？

1960年，美國出臺《房地產(chǎn)信托投資法》，允許公開募集資金用于投資房地產(chǎn)項目，直接推動了房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的面世，但由于法律規(guī)定不允許REITs自行進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營和管理，REITs處在被動管理階段并持續(xù)多年，并制約了其規(guī)模發(fā)展。

根據(jù)美國房地產(chǎn)基金演義歷史記載：1960年，美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(NAREIT)的前身國家房地產(chǎn)投資聯(lián)盟建立。如今，NAREIT已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)基金和大型房地產(chǎn)上市公司在國際上的代名詞，也成為了行業(yè)代表和投資者的發(fā)言人。

“在NAREIT的幫助下，該行業(yè)更加現(xiàn)代化,如果沒有現(xiàn)代化我們不可能取得今天的成績。整個行業(yè)已經(jīng)從最初的私人擁有的信托形式發(fā)展到今天的上市公司。”Monmouth房地產(chǎn)投資公司主席Eugene W.Landy感嘆道。

此后伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展及抵押型REITs面世，進(jìn)入高速發(fā)展期，但其明顯的行業(yè)周期性致使在上世紀(jì)80年代停滯明顯。

美國REITs發(fā)展歷程（來源：興業(yè)研究公司，CIB Research）

1986年美國出臺《稅收改革法案》，允許REITs直接經(jīng)營不動產(chǎn)而不必交由第三方管理，大大放松了原法案中對REITs業(yè)務(wù)的監(jiān)管限制，使得REITs運營呈現(xiàn)明顯公司化，REITs對不動產(chǎn)的運營可涉及方方面面，包括：收購和出售物業(yè)、管理和出租、裝修再定位、新物業(yè)開發(fā)。至此，REITs從房地產(chǎn)企業(yè)的融資載體一躍成為不動產(chǎn)運營管理公司，其發(fā)展進(jìn)入主動管理快車道。

90年代以后，契約型向公司型過度、《現(xiàn)代化法案》推出應(yīng)稅子公司開展相關(guān)業(yè)務(wù)、允許外國投資者進(jìn)入、UPREITs為代表的框架結(jié)構(gòu)創(chuàng)新等致使REITs進(jìn)入再度快速發(fā)展階段。截止目前，美國上市REITs共計267家，市值合計22263億美元，體量非常龐大。

興業(yè)研究公司數(shù)據(jù)顯示，從目前美國REITs的行業(yè)分類來看，多樣化投資類2870億美元，購物中心類1692億美元，公寓與單一住宅類1524億美元，倉庫類1139億美元，占比分別為28.02%、16.52%和14.88%。而基礎(chǔ)設(shè)施項目主要是醫(yī)療類，市值954美元，占比11.12%。

中國不動產(chǎn)投資基金自律監(jiān)管體系將會如何搭建？

此前，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》強調(diào)，要建立健全自律監(jiān)管體系，從相關(guān)表述中，似乎可以看出針對不動產(chǎn)自律監(jiān)管體系的端倪。

通知要求，中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會要加強配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，加強組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動將住房租賃證券化項目表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評價體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。部分業(yè)內(nèi)人員已經(jīng)關(guān)注到了該表述，并認(rèn)為上述安排具有具有較強的前瞻性與重大意義，同時也猜測可能代表了證監(jiān)會和住建部對于不動產(chǎn)證券化自律監(jiān)管模式達(dá)成了一定的共識。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會副秘書長陳春艷透露，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會成立了REITS工作小組，將會同有關(guān)部門共同推動公募REITS發(fā)展。下一步，將在《基金法》框架下推動REITs基本制度設(shè)計，加快構(gòu)建資產(chǎn)證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系。

李冰認(rèn)為，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)驗，中國不動產(chǎn)投資基金協(xié)會應(yīng)該還是由監(jiān)管機(jī)構(gòu)來發(fā)起，交易所、登記機(jī)構(gòu)等REITs市場主要參與方聯(lián)合設(shè)立，同時吸收現(xiàn)有專業(yè)化平臺的建設(shè)經(jīng)驗，考慮具有豐富發(fā)行經(jīng)驗的大型發(fā)行機(jī)構(gòu)作為主要會員單位，此外還可以考慮配備一些專家學(xué)者作為理事團(tuán)隊。

來源：中國證券報（ID：xhszzb），記者：徐昭