每經(jīng)記者 張靜 任鋼 劉玲    每經(jīng)編輯 張海妮    

時(shí)隔數(shù)年，謀劃戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的萬澤股份（000534,SZ），謀劃再次出售西安新鴻業(yè)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱西安新鴻業(yè)）股權(quán)，卻仍難逃資產(chǎn)定價(jià)疑云。

1月26日，萬澤股份公告披露，擬向北京綠城投資有限公司（以下簡稱綠城投資）出售西安新鴻業(yè)15%股權(quán)，而此前其已向綠城投資出售西安新鴻業(yè)35%股權(quán)。因累計(jì)出售西安新鴻業(yè)股權(quán)對(duì)應(yīng)資產(chǎn)額，超過萬澤股份上年度資產(chǎn)總額的50%，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，萬澤股份自1月26日開市起停牌。目前，公司股票仍處于停牌中。

事實(shí)上，在向綠城投資出售前，萬澤股份曾欲將西安新鴻業(yè)50%股權(quán)賣給標(biāo)的股東之一深圳市賽德隆投資發(fā)展有限公司（以下簡稱賽德?。?，但未果。而萬澤股份跨越3年的3次轉(zhuǎn)讓西安新鴻業(yè)股權(quán)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)居然一致，也遭到深交所問詢。

追溯西安新鴻業(yè)股權(quán)交易，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，無論是最初萬澤股份購入，還是此后波折賣出，均存諸多懸疑之處。

普益興轉(zhuǎn)手就賺1%股份

萬澤股份持有西安新鴻業(yè)50%股權(quán)的故事，要從7年前說起。

2010年8月24日，萬澤股份公告稱，擬2.1億元從深圳市普益興投資開發(fā)有限公司（以下簡稱普益興）手中購買西安新鴻業(yè)50%股權(quán)。

西安新鴻業(yè)資料顯示，普益興所持西安新鴻業(yè)股權(quán)則是2010年7月從賽德隆那里購買的，51%股權(quán)的交易價(jià)格為2.1億元。

短短一個(gè)月，普益興所持股權(quán)還沒捂熱，就將其中50%股權(quán)賣給萬澤股份，普益興在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的角色頗讓人費(fèi)解。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，普益興也是2010年4月才注冊成立，原始股東為兩個(gè)自然人：黃金國（10%）和楊進(jìn)輝（90%），注冊資本僅100萬元。然而，3個(gè)月后，普益興居然斥資2.1億元收購了西安新鴻業(yè)51%股權(quán)。目前，普益興有3個(gè)股東：黃金國、楊進(jìn)輝分別持股1%、9%，深圳市國經(jīng)財(cái)商投資開發(fā)有限公司（以下簡稱國經(jīng)財(cái)商）持股90%。

對(duì)于這宗交易，萬澤股份稱其與普益興不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，目的是為做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，打開在西安地區(qū)的開發(fā)市場。

但事實(shí)上，記者梳理發(fā)現(xiàn)，事實(shí)可能并不像萬澤股份所說的那樣。

工商資料變更信息顯示，2006年3月~2009年8月，黃金國曾任萬澤集團(tuán)旗下深圳市納隆投資有限公司董事長；2010年10月~2013年8月，黃金國任萬澤集團(tuán)子公司深圳萬澤碧軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。

2005年，汕電力A（萬澤股份前身）曾將國經(jīng)財(cái)商50%股權(quán)轉(zhuǎn)給黃金國，而國經(jīng)財(cái)商正是普益興當(dāng)前的股東之一。

上述黃金國是否為同一個(gè)人，目前尚無法證實(shí)。

記者注意到，深圳市中興德宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中興德宏），與萬澤集團(tuán)共同成立深圳市萬宏投資有限公司。從2015年開始，萬澤股份將旗下多處房地產(chǎn)資產(chǎn)賣給了中興德宏及其子公司。萬澤股份將深圳市玉龍宮實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、常州萬澤置地房產(chǎn)開發(fā)有限公司90%股權(quán)、深圳市萬澤碧軒貿(mào)易有限公司，均出售給了中興德宏；萬澤股份將深圳市萬澤地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司則出售給了深圳市萬宏投資有限公司。工商資料顯示，中興德宏的法定代表人及董事長為楊進(jìn)輝。更早之前的2012年，萬澤股份曾從楊進(jìn)輝手中競得深圳市中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6%的股權(quán)。

在萬澤股份的公告中，楊進(jìn)輝這個(gè)名字多次以萬澤地產(chǎn)董事長助理的身份出現(xiàn)。2012年，楊進(jìn)輝還曾出現(xiàn)在上市公司限制性股票激勵(lì)計(jì)劃激勵(lì)對(duì)象名單中，獲配60萬股。

兩個(gè)楊進(jìn)輝是否為同一個(gè)人，尚無法證實(shí)。

普益興到底在西安新鴻業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中扮演了怎樣的角色？其與萬澤股份到底真實(shí)關(guān)系如何？帶著諸多疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了普益興工商注冊地址深圳羅湖區(qū)東門湖貝路南坊656號(hào)3棟2樓202房間，但并未找到該公司。

深圳普益興所在地：羅湖區(qū)東門湖貝路南坊656號(hào)3棟（即將拆遷） 每經(jīng)記者 劉玲/攝

記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，202房間僅有普通租戶居住并未有公司辦公，記者聯(lián)系到房子的承租方，其向記者表示，因時(shí)間太久并不記得普益興這家公司，當(dāng)時(shí)的（租賃）合同也沒有存檔。“太多公司用我們的地址注冊，但很多都不在這里辦公。”

記者亦聯(lián)系了萬澤股份試圖采訪，不過截至發(fā)稿未收到對(duì)方回復(fù)。 

4年后賣回賽德隆未果

在綠城投資接手西安新鴻業(yè)部分股權(quán)前，萬澤股份差點(diǎn)就成功地將西安新鴻業(yè)50%股權(quán)賣回給原股東賽德隆。

在持有西安新鴻業(yè)50%股權(quán)近4年后，2014年7月，萬澤股份對(duì)外公告擬轉(zhuǎn)讓西安新鴻業(yè)股權(quán)給賽德隆，50%股權(quán)作價(jià)4.2億元（后改為4.75億元）。

相比其從普益興手里購買股權(quán)的交易價(jià)2.1億元，此次交易價(jià)格高出1倍多。有意思的是，就在2014年6月26日，賽德隆剛剛將所持49%西安新鴻業(yè)股權(quán)中的48%，賣給了深圳市華榮豐實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司，但具體交易價(jià)格不知。賣出后，賽德隆仍持有西安新鴻業(yè)1%的股權(quán)。

前一個(gè)月才賣出48%西安新鴻業(yè)股權(quán)，后一個(gè)月又?jǐn)M從萬澤股份手中接手50%西安新鴻業(yè)股權(quán)。如果是因?yàn)椴豢春貌刨u出，又何來之后的擬買入？而如果是因?yàn)榭春貌艛M入手，那么又何來之前的賣出？

萬澤股份后繼公告披露，賽德隆一直未能按時(shí)支付原股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議項(xiàng)下的收購價(jià)款。

萬澤股份2017年半年報(bào)顯示，萬澤股份已收到相關(guān)協(xié)議約定償付的部分財(cái)務(wù)資助款5800萬元、股權(quán)轉(zhuǎn)讓定金9500萬元及股權(quán)轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)3000萬元，共計(jì)1.83億元，相關(guān)協(xié)議仍在履行中。由于資金短缺，賽德隆及西安新鴻業(yè)未按照相關(guān)協(xié)議足額、及時(shí)付款，公司已多次催款并與其磋商后續(xù)付款事宜。

不過，直到2017年11月，萬澤股份要將所持西安新鴻業(yè)股權(quán)改賣綠城投資時(shí)，才披露其此前出讓股權(quán)并未成功，賽德隆毀約未接手。

已經(jīng)簽了協(xié)議，最終為何沒接手？萬澤股份回復(fù)深交所問詢函稱，由于賽德隆公司及西安新鴻業(yè)公司資金未能及時(shí)籌措到位，又在項(xiàng)目開發(fā)中存在支付瓶頸，賽德隆公司及西安新鴻業(yè)公司未能按照相關(guān)協(xié)議足額、及時(shí)付款。賽德隆主動(dòng)放棄收購。

就上述疑問，記者亦曾試圖向賽德隆求證，但未聯(lián)系到對(duì)方。記者在賽德隆注冊地深圳市福田區(qū)濱河路聯(lián)合廣場A4501現(xiàn)場看到，上班時(shí)間卻未有工作人員辦公，辦公室僅有幾張辦公桌和椅子。

記者找到了賽德隆，卻沒看到工作人員  每經(jīng)記者 劉玲/攝

隨后，記者聯(lián)系了寫字樓物業(yè)，管理處表示，查詢的信息顯示塞德隆并沒有搬走，物業(yè)費(fèi)也正常在交，但這家公司的確經(jīng)常沒有人在。

三次出售交易定價(jià)未變

2014年，萬澤股份曾與賽德隆簽署協(xié)議：將西安新鴻業(yè)50%股權(quán)作價(jià)4.75億元轉(zhuǎn)讓給后者。時(shí)隔3年，2017年萬澤股份與綠城投資的協(xié)議仍為50%股權(quán)將以4.75億元轉(zhuǎn)讓。

后來，雖然萬澤股份與綠城投資的交易變?yōu)椋?5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為3.325億元、15%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.425億元，但西安新鴻業(yè)100%股權(quán)的價(jià)值均為9.5億元。

為什么相隔3年時(shí)間，西安新鴻業(yè)股權(quán)出售定價(jià)卻依然未變呢？

在回復(fù)深交所問詢函時(shí)，萬澤股份稱，雖然3次評(píng)估價(jià)值不同，但經(jīng)與各方協(xié)商，是為快速推進(jìn)出售，盡快盤活低效資產(chǎn)并回籠資金、推進(jìn)轉(zhuǎn)型所做出的安排。

雖然萬澤股份強(qiáng)調(diào)了“快速”、“盡快”，但綠城投資卻似乎有所猶豫——先是2017年11月，綠城投資將收購西安新鴻業(yè)50%股權(quán)變更為收購35%股權(quán)。2018年3月27日，綠城投資又向萬澤股份發(fā)來《通知函》稱，鑒于對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，綠城投資將原來西安新鴻業(yè)15%股權(quán)的收購計(jì)劃，變更為5%。

綠城投資所稱的項(xiàng)目即西安“鴻基新城”經(jīng)適房項(xiàng)目，是西安新鴻業(yè)唯一開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也是西北最大的經(jīng)適房項(xiàng)目。資料顯示，項(xiàng)目規(guī)劃總用地近3800畝，分三期開發(fā)。大一期五個(gè)地塊（20#、23#、24#、26#和27#）1053.88畝建設(shè)用地已全部取得土地證。

鴻基新城沙盤  每經(jīng)記者 任鋼/攝

鴻基新城售樓處 每經(jīng)記者 任鋼/攝

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，26#地一、二期雖然已實(shí)現(xiàn)業(yè)主入住，而26#地三期目前處于停工狀態(tài)。

26#地一期已實(shí)現(xiàn)入住  每經(jīng)記者 任鋼/攝

26#地目前處于停工中 每經(jīng)記者 任鋼/攝 

26#地施工方中天建設(shè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，該地塊三期于2011年開工，但因?yàn)榻ㄔO(shè)方資金原因，幾年間項(xiàng)目停工至少3次，“停半年、停幾個(gè)月都有，第三次停工到現(xiàn)在，已經(jīng)有兩年了。”26#地一期居民也表示，三期停工有兩三年了。

上述負(fù)責(zé)人稱，工程款還被欠著呢。

此外，24#地一期只建起了5棟樓，雖然樓棟都已封頂，但目前也處于停工狀態(tài)。而24#地仍有大面積未進(jìn)行任何開發(fā)。

24#地一期建起的5棟樓已封頂，目前停工中  每經(jīng)記者 任鋼/攝

24#地施工方江蘇江都建設(shè)集團(tuán)西安公司一位工作人員稱，“項(xiàng)目停工幾年了。”

同時(shí)，27#地目前并未進(jìn)行任何開發(fā)建設(shè)。

根據(jù)西安市住房保障和房屋管理局2017年10月20日出具的《市房發(fā)（2017）110號(hào)》文件，可將已立項(xiàng)尚未開工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目調(diào)整為限價(jià)商品房項(xiàng)目。在考慮到西安商品房市場近兩年價(jià)格上升的情況下，萬澤股份2017年對(duì)西安新鴻業(yè)的評(píng)估值雖有所上升，但交易價(jià)格卻并未改變。

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