每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝

近年來，基于種種原因越來越多的房企將投資目光瞄向了海外市場，并頻繁在澳大利亞、美國和英國等海外市場發(fā)力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從普華永道的一份研究報告中發(fā)現(xiàn)，過去3年來，從2015年至2017年，中國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購交易數(shù)量分別為36筆、86筆和46筆。其中2016年為海外并購高峰期，至去年有所下降，海外并購交易數(shù)量同比下滑47%。這意味著，房企涉足海外并購逐漸回歸理性。

海外并購“變奏”

普華永道數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)海外并購交易數(shù)量下降近五成，但交易金額超過500億美元，保持超過200%的增長，平均交易額也大幅增長。報告中顯示，交易金額的增加主要是由于去年6月中投牽頭收購黑石旗下歐洲物流地產(chǎn)機構(gòu)Logicor作價138億美元的交易。

此外，萬科聯(lián)合厚樸、高瓴資本、SMG、中銀集團(tuán)投資有限公司組成財團(tuán)，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化，成為普洛斯最大股東，最終交易金額突破百億美元。而普洛斯作為中國、日本、美國及巴西市場領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，成為萬科投身物流地產(chǎn)的一大跳板。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，房企在海外的并購主要集中于美國、馬來西亞、新加坡和英國等國家的核心城市，以開發(fā)住宅和高層公寓和收購持有型物業(yè)長期盈利為主。

值得注意的是，過去一年房地產(chǎn)海外并購物業(yè)類型中，物流和土地類并購交易金額占比最大，核心物業(yè)或住宅類海外投資相對比較活躍。

上述普華永道報告顯示，按照物業(yè)用途分類，2017年房企海外并購中商業(yè)物業(yè)和土地待開發(fā)物業(yè)占比最高，分別達(dá)到41%、33%，此外，物流、住宅和酒店類物業(yè)頗受房企青睞。具體來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，富力地產(chǎn)去年收購澳大利亞Central Gardens公寓樓便是待建項目，接手萬達(dá)倫敦one項目同樣處于開發(fā)階段，預(yù)期將于2021年完成開發(fā)，加上與中渝置地聯(lián)合拿下的倫敦Nine Elms Square（九榆廣場），海外收購的物業(yè)均位于核心地段。

分析人士認(rèn)為，總體來看海外并購是理性的，開發(fā)商通過海外并購方式獲取海外待建住宅物業(yè)或者待開發(fā)住宅地塊，一定程度上可以規(guī)避當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)上的風(fēng)險，加上海外交易標(biāo)的多位于發(fā)達(dá)區(qū)域中心商業(yè)城市核心地段的標(biāo)志性物業(yè)，屬于稀缺性物業(yè)。

并購后仍需降負(fù)債

萬達(dá)、萬科、綠地、保利、中海和碧桂園等大中房企近年均選擇布局海外房產(chǎn)，部分企業(yè)有非常大的體量布局，房企海外投資已開始“由淺入深”，從一開始興建公寓樓和旅游度假社區(qū)，向建造或收購城市綜合體的方向轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，大型房企海外投資房地產(chǎn)已成潮流。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，實際上海外積極并購是房企戰(zhàn)略擴張時很重要的一種模式，通過海外并購有助于規(guī)避國內(nèi)市場調(diào)控所帶來的風(fēng)險，而且通過對海外市場中地標(biāo)性項目的收購，以獲取全球化認(rèn)可，對實現(xiàn)品牌擴張是一大利好。

去年8月份，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見的通知》，通知中要求，限制境內(nèi)企業(yè)開展與國家和平發(fā)展外交方針、互利共贏開放戰(zhàn)略以及宏觀調(diào)控政策不符的境外投資，包括房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資。

事實上，過去一年不斷出售海外資產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)，其海外并購路徑或?qū)⒊蔀楸姸喾科蟮牡湫桶咐?/p>

曾一度在海外豪購的萬達(dá)為了減少海外投資及降低債務(wù)，從去年開始進(jìn)入拋售階段。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，萬達(dá)已出售了西班牙馬德里項目、澳大利亞兩大項目、英國倫敦ONE項目。至此，萬達(dá)集團(tuán)在海外主要的五個物業(yè)投資項目僅剩位于美國芝加哥的Wanda Vista Tower和洛杉磯的比佛利豪宅項目。而出售的倫敦項目和澳洲兩大項目接盤方均為富力地產(chǎn)。有意思的是，萬達(dá)曾于去年6月有意接手位于英國倫敦的（九榆廣場）地塊，但最在最后環(huán)節(jié)萬達(dá)放棄該地塊開發(fā)，最終由富力地產(chǎn)和中渝置地聯(lián)合拿下。

萬達(dá)集團(tuán)在過去一年不斷清理通過并購而來的海外資產(chǎn)，萬達(dá)董事長王健林曾在2017年年會上明確表示，逐步清償全部海外有息負(fù)債。“現(xiàn)在我們決定清償海外債務(wù)，賣一半資產(chǎn)就能把全部債務(wù)清償”。

在房企不斷向海外滲透的大環(huán)境中，一向謹(jǐn)慎的龍湖集團(tuán)則顯得另類。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉曾在媒體會上向《每日經(jīng)濟新聞》記者在內(nèi)的媒體談及“海外投資”問題，他表示，龍湖這些年沒有在海外投資，一直扎根于本土，而龍湖的投資邏輯是立足于資產(chǎn)負(fù)債表，不會加杠桿實現(xiàn)增長。

嚴(yán)躍進(jìn)坦言，隨著海外投資的門檻不斷提高，高負(fù)債下海外并購風(fēng)險很大，房企在出海并購和項目開發(fā)時要注意操作合規(guī)性，同時需要研究海外市場的不同發(fā)展機會，防范在部分市場過熱的時候進(jìn)入，以免影響海外投資的收益。