每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 蔡雅蕓 實習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 實習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝

隨著長租公寓如雨后春筍般拔地而起，住房租賃舊有的市場格局和行業(yè)規(guī)范正在被推動著向前變革。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京、成都兩地實地走訪后發(fā)現(xiàn)，說起曾經(jīng)的房東，此時住在長租公寓的不少租客表示出一絲不滿。沒有保障的租賃合同和缺乏安全感的居住體驗，都成為他們選擇長租公寓的原因。

面對租房形式的變化，長租公寓的租客個體都感受到鮮明的體驗差別。在他們眼中，如今政策風(fēng)口下的新式租房究竟在發(fā)生著哪些變化？長租公寓下的一線市場到底是怎樣的狀態(tài)？

社群文化的人文關(guān)懷

今年3月12日，龍湖在成都金楠天街落地了全國第一家冠寓門店。李先生（化名）與妻子帶著幾個月大的孩子成為冠寓第一批入住的租客之一。

說到選擇長租公寓的原因，李先生認為租金雖然比周圍市場價貴了一點，但因為是第一批客人，嶄新的硬件配套讓他感覺值得。“住在這就像住在家里一樣，也不需要別人為自己服務(wù)。要說跟傳統(tǒng)租房不一樣，就是目前我是一個人全職帶孩子，當(dāng)我到一樓做飯的時候他們會有人幫我?guī)Ш⒆?，以前的那種就不會有人幫忙。”

據(jù)冠寓一位相關(guān)負責(zé)人介紹，集中式公寓與分散式公寓相比的優(yōu)勢一方面是客群定位的不同，另一方面是更擅長社群運營。如每周店鋪運營官都會舉辦一些大活動，包括王者榮耀聯(lián)機比賽、二手商品集市、桌牌游戲、生日會等等；隨著熟悉度的增加，租客間也會自發(fā)組織一些自駕游活動等。

同樣的，住在北京樂乎青年社區(qū)的小申認為，樂乎更像是“高級的愛情公寓”，在他看來，雖然大家都有著自己獨立的空間，并且年輕人往往不希望被打擾，這使得集中式公寓的公共空間看起來作用沒那么大，但隨著租客在公共區(qū)域的交往變多，很多后來會變成很好的朋友甚至情侶。

廣州泊寓總經(jīng)理張成皓向記者表示：“泊寓只做集中式產(chǎn)品，因為目前我們的管理能力難以管理大規(guī)模的分散式公寓，而且分散式公寓的一些產(chǎn)品痛點，我們沒有找到很好的解決方案。”

說到以前的租房經(jīng)歷，租住在成都高新區(qū)優(yōu)客逸家的賈先生淡淡地說：“以前的那些房東，簡直讓人很痛苦。”

在賈先生看來，租賃機構(gòu)的房子，首先是租賃合同有保障，在入住前也會了解到室友的身份背景，“安全感”是他認為長租公寓與傳統(tǒng)租房最大的不同。

長租公寓在年輕群體中不斷受到歡迎，一方面集中式管理和管家式服務(wù)讓租客感到方便、放心；另一方面，年輕化的裝修風(fēng)格更受歡迎。

來自四川達州王先生的感受也給長租公寓的服務(wù)提了一個醒，大學(xué)畢業(yè)后他已經(jīng)在優(yōu)客逸家租住了兩年之久。他表示，剛?cè)胱〉臅r候管家與他的互動頗為頻繁，甚至私下一起吃過飯，但隨著管家管理片區(qū)的擴大，明顯感受到管家與租客的互動變少了。

客群分層恐收窄市場

事實上，品牌長租公寓的高定價也隔絕了一部分對房租預(yù)期偏低的客群。而這一現(xiàn)象在一線城市高生活成本的背景下顯得更為明顯。

在北京國貿(mào)一家奢侈品店工作的張女士（化名）也同樣經(jīng)歷過租房的世間百態(tài)。在她剛到北京面試入職的時候，北京國貿(mào)周邊的租房價格在五六千元左右。她看過個人房源，也翻過路邊小廣告，找過租房中介，看到的房子大多很破舊，裝修老氣，冬天沒有熱水甚至遇到虛假房源、群租房，后來偶然的機會看到泊寓，在參觀了樣板間后就決定入住北京泊寓勁松店。

泊寓勁松店相關(guān)負責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，泊寓租戶每月的工資水平基本上在1.5萬~2萬元間。而目前泊寓勁松店的租金價格基本是3800元和6000元。如果以最低收入和最低價格計算的話，房費占租客工資收入比重已超四分之一。

在四川成都工作的賈先生目前與其他室友合租在優(yōu)客逸家，他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，每月近800元的租金占他月收入的五分之一，如果單間整租，租金所占收入比例將更大。

在北京樂乎青年社區(qū)佰匯店也出現(xiàn)了同樣的問題，該店店長申思遠告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，許多看了樣板房之后喜歡上樂乎，但也有不少因為租金的問題望而卻步。

對于長租公寓定價的問題，北京泊寓相關(guān)負責(zé)人坦言，泊寓的定價標準一定不會超過市場價格，這需要在前期項目獲取時充分考察周邊物業(yè)。比如勁松店周邊精裝修的一居室最多7000元/月，泊寓的定價基本不會超過這個價格。以此反推物業(yè)性質(zhì)和物業(yè)條款，需要達到預(yù)期的收益才會獲取房源。因此，泊寓也有個硬性標準，即三個月以內(nèi)出租率要達到90%以上。

冠寓上述負責(zé)人向記者表示，雖然冠寓不會主動挑選客戶，但主體也大多是支付能力較強、家庭條件較好的客群。目前冠寓成都金楠天街店的租金水平為1880元及2880元。

品牌公寓在根據(jù)市場定價的同時，也有一部分房源的推出低于市場的價格，以獲得更多客源。申思遠表示，以樂乎青年社區(qū)為例，價格不全在五、六千元的水平，在其他門店甚至有一千元左右的房子。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進坦言，長租公寓價格高一點其實符合定價規(guī)律，他的定位更適合一些在大城市有較高收入的群體，但隨著人們收入水平提高，一些中低收入的租客也會逐漸演變?yōu)閷ψ饨鹩懈叱惺苣芰Φ淖饪汀?/p>