每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

作為全國首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市之一，8月4日，成都市政府辦公廳正式發(fā)布《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》（以下簡稱《方案》）。

《方案》明確提出，到2017年年底，通過新組建或依托現(xiàn)有國企改建，成都市將成立3~4家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營管理，培育租賃企業(yè)成長；力爭到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化和規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家。而且，未來成都將形成國有租賃住房為主導(dǎo)、商品房新建和配建為主體、個(gè)人富余住房為補(bǔ)充的供應(yīng)體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求，實(shí)現(xiàn)“租售并舉”。

培育和發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建“租售并舉”的住房供應(yīng)體系，要發(fā)揮國企的帶頭和引領(lǐng)作用，這是7月18日住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布的文件中明確提到的。該文件還提出，支持相關(guān)國企轉(zhuǎn)型為租賃企業(yè)，鼓勵(lì)國企將閑置和低效利用的國有廠房、商辦用房用地按規(guī)定改建為租賃住房等。

近期，上海2宗“只租不售”用地出讓引起關(guān)注。這2宗地均由區(qū)屬國企以低價(jià)獲得。同時(shí)，深圳新組建的國有租賃企業(yè)人才安居集團(tuán)開始運(yùn)營，未來將籌建40萬套人才住房，70%為公租房?？梢?，國企帶頭和引領(lǐng)已成為培育規(guī)?；赓U的突破口。

目前看，我國租賃市場“屢提不振”有兩大“痛點(diǎn)”：

其一是秩序長期不規(guī)范。諸如“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲租、被迫搬家、不退還押金等亂象叢生，租房人群權(quán)益肆意被侵害。由此，盡管全國城鎮(zhèn)、熱點(diǎn)城市分別有20%和40%的常住居民長期租房居住，但租房仍是權(quán)宜之計(jì)和不得已的選擇。

其二是租房無法享受教育等基本的公共服務(wù)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，租賃交易的是“軟服務(wù)”，秩序監(jiān)管的成本較高，企業(yè)租賃是市場秩序的“穩(wěn)定器”。只有一大批規(guī)模化、專業(yè)化租賃企業(yè)成長起來，基于“店大不欺客”而長期經(jīng)營，服務(wù)才能規(guī)范，租賃關(guān)系才能穩(wěn)定。

國際上，基于租賃的公共產(chǎn)品屬性，政府公租房和地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、非盈利組織等機(jī)構(gòu)租賃往往占市場30%以上的份額。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，企業(yè)機(jī)構(gòu)房源（410萬套）占22%；2013年，美國3200萬套租賃房中，機(jī)構(gòu)租賃占比達(dá)28.4%。同時(shí)，在很多國家，租房理所當(dāng)然地能享受當(dāng)?shù)鼗竟卜?wù)，包括就近接受教育等。

但在我國，多數(shù)城市的公辦基礎(chǔ)或義務(wù)教育基于戶籍人口規(guī)模配置，由于租房者多為非戶籍或新市民，且租賃往往會(huì)增加區(qū)域內(nèi)人口基數(shù)及對(duì)公辦教育的需求，導(dǎo)致以教育為主的公共服務(wù)“僧多粥少”，必須靠產(chǎn)權(quán)住房和戶籍來配給。

目前，我國各大城市私人散租占據(jù)90%以上份額，不考慮政府公租，機(jī)構(gòu)租賃占比不足5%。在私人散租絕對(duì)主導(dǎo)的格局下，租賃市場一般集中于老城區(qū)。但是，受制于既定的教育資源分配格局或空間資源限制，老城區(qū)新增公共服務(wù)的難度很大，多數(shù)租房者難以分享到公辦教育等資源。

相比私人散租，不管是增配公共資源還是協(xié)調(diào)管理部門，具有公共屬性的企業(yè)租賃都有利于彌合公共資源供求鴻溝。問題是，目前一線城市商品住房租金回報(bào)率在1.5%~2%，二線城市也才2%~3%，但無風(fēng)險(xiǎn)收益率達(dá)4%~5%，新房開發(fā)收益達(dá)7%~10%，這使企業(yè)參與租賃的積極性并不高。

相比新房開發(fā)和銷售，REITs、MBS等不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品在我國嚴(yán)重滯后，租賃經(jīng)營投入產(chǎn)出“期限錯(cuò)配”嚴(yán)重，現(xiàn)金流壓力大。同時(shí)，當(dāng)前排名前30%的龍頭開發(fā)商，60%的已進(jìn)軍租賃公寓，上千家長租公寓也涌現(xiàn)出來，但很多企業(yè)進(jìn)軍租賃市場，或意在圈占存量工業(yè)和商辦用地，獲取土地轉(zhuǎn)用途（工業(yè)商辦“改租賃”）的溢價(jià)；或意在套取支持規(guī)?；赓U的政策紅利；或?qū)⑻幱趦r(jià)值“洼地”的舊村、舊屋“包裝”后，提高租金（深圳很多長租公寓租金相比包裝前翻番）；或打著租賃的幌子，借助“以租代售”套取物業(yè)銷售價(jià)值。由此，很多市場化的租賃企業(yè)并非致力于長期租賃經(jīng)營，也無法攻克租賃市場“屢提不振”的兩大“痛點(diǎn)”。

綜上，當(dāng)前我國租賃市場的基礎(chǔ)秩序尚未建立起來，租賃產(chǎn)品供應(yīng)（以大戶型、高租金的商品租賃房為主）不匹配新市民的租賃需求，租賃公共配套嚴(yán)重缺失。

但是，租賃需求已迅速崛起。目前，我國近8億城鎮(zhèn)常住居民中有20%長期租房，熱點(diǎn)城市40%的常住人口長期租房，每年700萬左右的大學(xué)畢業(yè)生多數(shù)選擇租房，“先租后買”更是城市白領(lǐng)的普遍選擇，他們對(duì)于租賃的需求和城市基本公共服務(wù)需求亟待滿足。

由此，主要解決外來人口和大學(xué)畢業(yè)生等新市民住房需求的租賃市場，在當(dāng)前既是“不完全市場”，又是“公共品市場”，需要積極的公共政策介入。

假如由國企發(fā)揮帶頭和引領(lǐng)作用，輔之以降低用地成本、稅收補(bǔ)貼和優(yōu)惠、融資便利等政策優(yōu)惠，首先能夠培育全社會(huì)機(jī)構(gòu)規(guī)?；赓U，穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場秩序；第二，國企有很多區(qū)位優(yōu)越（往往位于中心區(qū)）但閑置低效的存量土地和房屋，國企引領(lǐng)和帶頭，能增加租賃產(chǎn)品有效供應(yīng)，豐富租賃市場供應(yīng)體系；第三，基于國企盤活存量物業(yè)、整合政府已投資或運(yùn)營的租賃住房供應(yīng)，能夠穩(wěn)定或降低租金水平；第四，還能發(fā)揮國企配建教育、醫(yī)療、居委等公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)勢；最后，新市民借助切合自身需求的租賃“扎根”城市、“先租后買”，這是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，也邁出內(nèi)需社會(huì)的關(guān)鍵一步。

當(dāng)然，在市場秩序構(gòu)建和機(jī)構(gòu)租賃培育上，國企需要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用，但租賃市場需求規(guī)模巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，不僅需要長期投入，還要找到盈利點(diǎn)才能可持續(xù)發(fā)展。因此，要發(fā)揮市場和社會(huì)在增加有效供應(yīng)、創(chuàng)新供應(yīng)模式和經(jīng)營模式上的作用，需要金融、土地、財(cái)稅、立法、行業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域聯(lián)動(dòng)。

地方政府在降低用地和空間成本上要讓市場看到盈利前景；行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)要從新房轉(zhuǎn)向存量房，從偏重短期GDP轉(zhuǎn)向公共財(cái)政和民生建設(shè)框架下的長遠(yuǎn)增長紅利；在稅收優(yōu)惠上，各地方要盡快讓中央的政策“落地”；金融支持上，支持租賃企業(yè)發(fā)行政府擔(dān)保債券、啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化。

只要土地和稅收成本下降了，金融支持解決了流動(dòng)性問題，盈利空間就出來了，市場參與的積極性就一定會(huì)上來。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）