每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝  

伴隨著北京六年來(lái)最大的冷渦暴雨，北京土拍市場(chǎng)火熱開(kāi)拍，此次拍賣(mài)的分別為房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)東部局部FS16-0201-0012等地塊、順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)于莊03-21、03-31地塊R2二類(lèi)居住用地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，高麗營(yíng)鎮(zhèn)于莊地塊則吸引了保利+中海+天恒+中糧、首開(kāi)+萬(wàn)科+龍湖+東方華美、碧桂園、九龍倉(cāng)等10主體共18家企業(yè)參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)價(jià)競(jìng)自持面積，最終由首開(kāi)+萬(wàn)科+龍湖+東方華美聯(lián)合體以70.5億元的價(jià)格競(jìng)得，自持面積比例為36%，最終，溢價(jià)率達(dá)到50%，樓面價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米，成為北京住宅地塊自2016年以來(lái)最高單宗成交額地塊。

該地塊建筑用地面積155132.78平方米，規(guī)劃建筑面積不超過(guò)156684平方米，其中，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)60508元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)63533元/平方米。

克而瑞高級(jí)分析師王玉勤分析稱，該地塊位于北五環(huán)與北六環(huán)之間，地理位置較為優(yōu)越，最后36%的自持面積比例也不算高，地塊依然很有價(jià)值，從區(qū)域內(nèi)典型的在售項(xiàng)目觀承別墅來(lái)看，其簽約整體均價(jià)在5.5萬(wàn)元左右。

她表示，雖然北京調(diào)控政策史上最嚴(yán)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行跡象，但從目前來(lái)看，房企庫(kù)存數(shù)量明顯減少，特別是此類(lèi)優(yōu)質(zhì)低密度住宅用地，房企依然處于積極補(bǔ)倉(cāng)階段。

頗為戲劇性的是，在土拍開(kāi)始之前發(fā)生一些意外，據(jù)說(shuō)因東方華美公章被挪用，造成土拍延時(shí)近半小時(shí)。作為高麗營(yíng)地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)商的東方華美聯(lián)合首開(kāi)、萬(wàn)科、龍湖幾家實(shí)力強(qiáng)勁的房企，具有天然的優(yōu)勢(shì)，從競(jìng)拍的表現(xiàn)來(lái)看也可謂志在必得。

另一宗位于房山區(qū)的青龍湖鎮(zhèn)東部局部地塊的同樣觸及最高上限，轉(zhuǎn)競(jìng)自持面積比例，最終由國(guó)開(kāi)+萬(wàn)科+首開(kāi)+龍湖以56.1億元，自持比例12%拿下該地塊，溢價(jià)率約52%，樓面價(jià)約2.67萬(wàn)元/平方米。

據(jù)了解，該地塊建筑用地面積133032.78平方米，規(guī)劃建筑面積不超過(guò)210450平方米，共吸引國(guó)開(kāi)+萬(wàn)科+首開(kāi)+龍湖、保利＋中海＋中糧＋天恒、碧桂園等7個(gè)主體共17家企業(yè)報(bào)名參與競(jìng)拍。值得注意的是，該宗地中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)37245元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)39107元/平方米。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，從房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)地塊來(lái)看，該地塊距離北京市中心有30公里的距離，所以定位方面總體上面向的是在房山區(qū)工作的部分群體，即房山市區(qū)受擠壓的剛需購(gòu)房需求。

他進(jìn)一步補(bǔ)充道，從已成交的兩宗地塊自持比例來(lái)看，均不算太高，所以依然屬于成本可控的范圍，但對(duì)于此類(lèi)自持型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，盈利空間不會(huì)太大，所以如何培育好的投資產(chǎn)品很關(guān)鍵。

北京市上一次土拍發(fā)生在6月14日，當(dāng)時(shí)掛牌出讓的土地為北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)城鄉(xiāng)一體化周莊子村舊村改造（一期），拍賣(mài)起始價(jià)為23億元。最終，金融街經(jīng)過(guò)26輪競(jìng)拍以28.6億元競(jìng)得。彼時(shí)競(jìng)拍的熱度并不低，共吸引金融街、旭輝+國(guó)瑞、首開(kāi)+保利+龍湖+勝翔+周莊子+中海+平安、金地和萬(wàn)科5個(gè)競(jìng)買(mǎi)主體參與地塊報(bào)價(jià)。有意思的是，有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)聯(lián)合體的成員數(shù)多達(dá)7位，堪稱近年來(lái)北京土地市場(chǎng)成員數(shù)最多的一個(gè)聯(lián)合體。

對(duì)于聯(lián)合體拿地的方式，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這既是把控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一種表現(xiàn)，同時(shí)也是房企優(yōu)化分工的一種體現(xiàn)。后續(xù)對(duì)于此類(lèi)自持地塊來(lái)說(shuō)，或許會(huì)有其中一家房企占主導(dǎo)，或者說(shuō)自持部分會(huì)單獨(dú)剝離出去運(yùn)營(yíng)，所以聯(lián)合開(kāi)發(fā)的做法也體現(xiàn)了類(lèi)似的投資邏輯。

根據(jù)北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至6月22日，年內(nèi)北京市居住用地供應(yīng)21宗，同比增長(zhǎng)425%，土地供應(yīng)量明顯加大。即便如此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如何獲得土地儲(chǔ)備將是一場(chǎng)持久的硬仗。