2016年上市企業(yè)年報披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，A股136家上市房企負(fù)債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達(dá)25.93%。換言之，截至2016年底，A股平均每家上市房企負(fù)債達(dá)362億元。

不過，這136家上市房企的總資產(chǎn)總計為6.37萬億元，同比增長幅度達(dá)24.76%，與負(fù)債增長水平相差約1.2個百分點。此外，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2016年，這136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，去年則為76.55%，同比增幅不足1個百分點。

值得注意的是，《證券日報》記者注意到，在A股136家房企中，有32家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比接近24%。此外，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的有45家，占比超過33%。

華泰證券房地產(chǎn)分析師謝皓宇認(rèn)為，高負(fù)債不全然是壞事。在其統(tǒng)計的34家典型房企資產(chǎn)負(fù)債等運營數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，近兩年，這34家重點公司資產(chǎn)擴(kuò)張相當(dāng)于過去8年的規(guī)模，其中負(fù)債擴(kuò)張貢獻(xiàn)超過80%。

但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行，這些債務(wù)還未進(jìn)入集中還款期，預(yù)計明后年將是還債高峰期。

近一成房企負(fù)債超1000億元

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這136家上市房企中，總負(fù)債同比上升企業(yè)為87家，占比為64%。其中，負(fù)債100億元以下企業(yè)有72家，占比為53%；負(fù)債100億元-300億元企業(yè)有30家，占比為22%；負(fù)債300億元-500億元房企有8家，占比約為6%；負(fù)債500億元-1000億元企業(yè)有14家，占比約為10%；負(fù)債1000億元以上房企12家，占比為9%。

具體來看，萬科、綠地控股和保利地產(chǎn)負(fù)債均超過3000億元，分別為6689.97億元、6556.62億元和3498.95億元。據(jù)《證券日報》記者計算，超過1000億元以上的12家企業(yè)總負(fù)債為2.87萬億元，占136家房企總負(fù)債的比重約為58%。

從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，截至2016年底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占24%，在70%-80%之間占比為23%，60%-70%之間的占比為20%。資產(chǎn)負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學(xué)，高達(dá)98.7%。

值得注意的是，一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升。據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，截至2016年底，萬科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.54%，同比上漲不足3個百分點。此外，不少房企負(fù)債率在下降，包括招商蛇口、首開股份等企業(yè)。

但值得警惕的是，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債攀升。截至2016年底，136家上市房企帶息負(fù)債總額為2.2萬億元，而2015年同期則為1.83萬億元，占當(dāng)年負(fù)債總額的比重分別為45%和47%。

簡言之，近兩年，房企的快速擴(kuò)張，主要是高杠桿模式運營帶來的結(jié)果。對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，一旦企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，銷售回款率難以維持高位，償債能力將失控。屆時，過高的負(fù)債率就將成為壓倒企業(yè)的稻草。

以負(fù)債驅(qū)動擴(kuò)張現(xiàn)象加劇

值得關(guān)注的是，地產(chǎn)行業(yè)的利息費用率已經(jīng)連續(xù)4年下降，從2012年的7.3%下降到2016年的4.9%，已經(jīng)回落了2.4個百分點，從趨勢上看，房企的負(fù)債綜合成本明顯改善。

但融資成本的降低，甚至債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，都不能改變房地產(chǎn)企業(yè)以負(fù)債驅(qū)動發(fā)展的高杠桿運營模式。更重要的是，目前還有ABS、永續(xù)債等不計入負(fù)債的表外融資流入地產(chǎn)行業(yè)。

謝皓宇表示，2016年A股全房地產(chǎn)行業(yè)的凈負(fù)債率為89.4%，34家重點房企為97%，較2015年有所回落，但是依然處于歷史第二高位，相比于2005年約有60%的大幅提升。此外，2015年-2016年，34家重點企業(yè)有息債務(wù)擴(kuò)張規(guī)模甚至達(dá)到了2007年-2014年這8年的合計水平。

謝皓宇進(jìn)一步稱，若將總資產(chǎn)的增長進(jìn)行拆分，分為負(fù)債擴(kuò)張、發(fā)股擴(kuò)張、利潤擴(kuò)張。在3總市值占據(jù)所有A股房企48%的上述34家重點房企中，2016年，負(fù)債擴(kuò)張貢獻(xiàn)了84%，較2015年有所提升；發(fā)股擴(kuò)張貢獻(xiàn)了3%，較2015年降低；利潤擴(kuò)張貢獻(xiàn)了13%，較2015年提升。

無獨有偶，在港上市的內(nèi)房股也在走以負(fù)債驅(qū)動可擴(kuò)張的高杠桿運營模式。申萬宏源分析師李虹指出，統(tǒng)計融創(chuàng)中國等10家在港上市的內(nèi)房股數(shù)據(jù)顯示，這10家公司的平均凈負(fù)債率水平從2015年末的74%上升5個百分點至2016年末的79%，主要受2016年大幅買地的融創(chuàng)中國拖累，其凈負(fù)債率水平從76%大幅飆升至208%；與此同時，以高分紅著稱的高杠桿開發(fā)商富力地產(chǎn)凈負(fù)債率也從168%繼續(xù)上升至175%。

另一方面，降幅最大的三家公司包括碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和保利置業(yè)，其凈負(fù)債率分別下滑39個百分點、25個百分點和20個百分點。從絕對數(shù)值看，融創(chuàng)中國（208%）、富力地產(chǎn)（175%）和保利置業(yè)（108%）位居前三，華潤置地和中海外仍維持低位在24%和7%，其余開發(fā)商凈負(fù)債率介于40%-70%的健康水平。

謝皓宇預(yù)計，2017年通過負(fù)債擴(kuò)張和發(fā)股擴(kuò)張都將得到明顯的抑制，利潤擴(kuò)張將成為主流。因為負(fù)債里的預(yù)收賬款擴(kuò)張將增加，其將會轉(zhuǎn)化為利潤。

但嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，前兩年寬松的融資環(huán)境已經(jīng)過去，去年11月份以來，房企融資環(huán)境收緊，去杠桿力度加大，加上今年調(diào)控政策全面加碼，預(yù)計明后年償債高峰期來臨時，會有一些房企難以承受資金壓力。