每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)記者 龐靜濤

12月1日，北京國(guó)土官方網(wǎng)站公布第二批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊的競(jìng)得結(jié)果，隨之，2016年北京商品住宅用地出讓拍賣即將收官。

結(jié)果顯示，“930新政”后北京出讓的6宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊中，4宗（即此次公布的第二批地塊）地塊中的為普通商品房用地，競(jìng)得企業(yè)需100%持有住宅部分70年，這意味著這四個(gè)項(xiàng)目日后建成的住宅房源將無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)銷售。

由此也可見，自持比例的提高，將直接導(dǎo)致新房銷售市場(chǎng)供應(yīng)減少。

而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年北京出讓的普通商品住宅用地中，允許進(jìn)入市場(chǎng)銷售的僅有39萬(wàn)平方米，一般商品住宅的容積率不超過(guò)2，即看可推測(cè)未來(lái)建成的房源不超過(guò)80萬(wàn)平方米。按北京前10月70萬(wàn)平方米/月的銷售面積計(jì)算，北京新房市場(chǎng)（去除自持）或僅夠賣1個(gè)月。

自持條款苛刻 企業(yè)熱情仍高

北京第二批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊在競(jìng)拍時(shí)，無(wú)一例外都進(jìn)入70年持有的階段，業(yè)內(nèi)驚呼未來(lái)“未來(lái)不虧損的可能，?。?rdquo;。

但此次出讓的4宗土地依然得到了企業(yè)的追捧。其中黃村興華大街0305號(hào)地塊的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，龍湖、首開、融創(chuàng)、碧桂園、首創(chuàng)、萬(wàn)科、保利等19家房企都參與了角逐，在地塊溢價(jià)率達(dá)48%、樓面達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米時(shí)，中鐵、龍湖和首開聯(lián)合體、中鐵建、萬(wàn)科和住總聯(lián)合體、保利、綠城和九龍倉(cāng)聯(lián)合體及國(guó)瑞，5方競(jìng)報(bào)的自持商品住房面積比例均達(dá)到100%。

按照流程，競(jìng)拍轉(zhuǎn)入“報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的程序，最終中鐵建贏得方案評(píng)比，最終拿下地塊。

另外三宗地塊（位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地）同樣受到多家房企追捧，最終競(jìng)得方的住宅部分持有率均達(dá)到100%，且自持70年。

對(duì)于地塊的盈利空間，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示不樂(lè)觀，其認(rèn)為房企不虧損的可能性很小，拿地多是戰(zhàn)略舉措。

張大偉認(rèn)為 ，項(xiàng)目要變現(xiàn)，未來(lái)可能的途徑只有租金REITs或者股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓。但估值不可能按照銷售價(jià)格計(jì)算，如按照70年租金計(jì)算，除非發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區(qū)位，價(jià)值將非常低。

房企也表達(dá)過(guò)類似的言論，多位房企投資人士向記者表示，單純靠租金盈利不是不能，但是很難，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)證券化是途徑，但其實(shí)用哪種途徑，大家并沒(méi)有想好。目前拿地更多是出于戰(zhàn)略需求，畢竟不拿地就可能退出市場(chǎng)。

1年的供地只夠賣1個(gè)月 房企購(gòu)房者都擔(dān)憂

來(lái)自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已經(jīng)掛牌成交的10宗含住宅用地，合計(jì)用地面積為142萬(wàn)平方米，用于銷售的普通商品住宅用地僅39萬(wàn)平方米。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前10月，北京商品住宅（不含保障性住房）新增供應(yīng)面積702萬(wàn)平方米，月均新增面積為70萬(wàn)平方米；成交面積1264萬(wàn)平方，月均銷售面積126萬(wàn)平方米。

金地集團(tuán)一業(yè)內(nèi)人士表示，商品住宅用地容積率一般不超過(guò)2，以此計(jì)算，今年北京新增的普通商品住宅建筑面積不足80萬(wàn)方。

這也即是說(shuō)，2016年北京推了一年的地，最后建成的新房，或只能滿足市場(chǎng)1個(gè)月的銷售。

“這主要是因?yàn)?，最近幾個(gè)月北京成交的幾宗商品房住宅用地全部為保障房或開發(fā)商100%自持。”張大偉指出。

9月30日北京發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，試點(diǎn)“限定銷售價(jià)格”的措施，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積。并且，鼓勵(lì)房企將自持部分住宅作為租賃房源。

隨后，11月16-17日北京首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊競(jìng)拍，以所有競(jìng)得開發(fā)商100%自持收尾。業(yè)內(nèi)一度擔(dān)心，自持比例過(guò)高將影響商品房的供應(yīng)。

實(shí)際上，擔(dān)憂的還有購(gòu)房者。因?yàn)樯鲜鐾恋嘏馁u政策帶來(lái)的或是北京新房市場(chǎng)的再度“縮水”。

“未來(lái)北京新建的商品房基本會(huì)“高端化”，明年北京市場(chǎng)的剛需和首改客戶可以更多選擇二手房。”張大偉表示。

北京的二手房市場(chǎng)確實(shí)呈快速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年前10月，北京二手商品住宅成交面積為3072萬(wàn)平方米，是新建商品住宅成交面積的2.43倍，新房成交增速不及二手房。同時(shí)，今年前10月，北京新建商品住宅成交面積同比上漲不足10%，而二手房住宅成交面積上漲18%。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京住宅地塊地價(jià)的上漲速度已經(jīng)超出房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的地價(jià)與周邊二手房持平，有的甚至高于二手房?jī)r(jià)，開發(fā)商只能通過(guò)提升產(chǎn)品質(zhì)量，把溢價(jià)盡量做高一點(diǎn)。