每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 葉曉丹    

◎每經(jīng)實習記者 葉曉丹

杭州樓市迎來年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地“盛宴”。

11月28日，杭州市主城、余杭、蕭山、大江東等區(qū)域同天共出讓12宗土地，其中主城區(qū)7宗，該7宗地塊出讓面積共33.97萬平方米，建筑面積約84萬平方米，起拍價80.5億元。其中，宅地競拍尤為激烈，最高溢價率達到100.73%。

世邦魏理仕杭州公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述土地競拍溢價率比較高，體現(xiàn)出開發(fā)商拿地的積極性，但很多土地樓面價已接近所在區(qū)域在售樓盤的房價，這和當初政府出讓大波土地的初衷，有所偏離。

宅地競爭尤為激烈

出讓公告顯示，此次主城區(qū)出讓的7宗地塊，包含4宗商業(yè)、1宗商住以及2宗住宅。其中，宅地就吸引了40余家開發(fā)商、聯(lián)合體參與，加上商地的競拍單位，現(xiàn)場虛無坐席。

截至11月28日17:50，主城區(qū)的7宗地塊競拍結束，位于杭州蔣村單元24、25兩個地塊，分別被龍湖以樓面價10075.51元/平方米，和泰禾以樓面價7631.34元/平方米競得，而26號近江地塊由金地商置以樓面價16329.68元/平方米拍得。

相比之下，宅地的競爭更為激烈，鄭州綠都分別拿下了丁橋和三墩北的2塊宅地，溢價率分別為100.73%和83%。

馬英樞認為，上述土地出讓是在此前市場非理性、價格飛漲的背景下進行的，如此體量的土地規(guī)模，為的就是平抑市場預期。從結果來看，開發(fā)商拿地非常積極。

值得一提的是，此次土地出讓，艮北新城核心地塊是杭州主城區(qū)唯一一宗商住用地，該地塊也引發(fā)包括泰禾、杭房、世茂等20多家房企競相角逐，最后由越秀以成交總價60.1億元，折合樓面價25787元/平方米，趕超此前自己創(chuàng)下的17414元/平方米地價紀錄。

馬英樞認為，從地塊來講，越秀此次競拍的土地面積比較大，超過了20萬平方米，“只是樓面價25787元/平方米，如果把商業(yè)地價低于宅地的因素考慮進去的話，其實宅地的樓面價還要更高，已接近目前周邊在售的樓盤價格。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示，對于越秀此類房企來說，需要快速擴張，所以拿地會比較積極。

外地房企強勢拿地

此次土地出讓，亦被視為杭州主城區(qū)土地新政后的一場重要檢驗。

據(jù)了解，此次杭州主城區(qū)出讓的2塊宅地分別為位于三墩北單元的29號地塊和位于丁橋的30號地塊，而三墩北宅地的起拍價為10869元/平方米，已一年未出讓過土地的丁橋新城此次拿出的是一宗地鐵宅地，起價9224元/平方米。最終，29號地塊由鄭州綠都以18.60億元競得，折合樓面價19863.52元/平方米，溢價率82.75%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年5月12日，同為三墩北宅地的地塊，最終由萬科以樓面價14902元/平方米競得，當時的溢價率為113.93%。相比之下，雖然此次三墩北宅地溢價率相對有所下降，但該區(qū)域的樓面價漲幅近5000元/平方米。

而位于丁橋新城的地塊，最終由鄭州綠都以11.7億元競得，樓面價18515.59元/平方米，溢價率為100.73%。

值得關注的是，根據(jù)9月27日杭州市土地競價新規(guī)要求，“當土地競價溢價率超過100%（含）時，該地塊競得人應在簽訂土地出讓合同起一個月內(nèi)全額付清土地出讓金。”也就是說，鄭州綠都需在自出讓合同簽訂之日起一個月內(nèi)全額付清出讓金。

據(jù)了解，鄭州綠都地產(chǎn)集團有限公司是鄭州宇通企業(yè)集團房地產(chǎn)板塊的核心企業(yè)，此前鄭州綠都也在蘇州限購新政后大型土拍中，強勢拿下2宗地塊。

對于此次綠都強勢拿下2宗宅地，馬英樞表示，這應該是鄭州綠都第一次在杭州拿地，鄭州綠都作為區(qū)域性房企，要在北上廣深一線城市拿地難度較大，一是土地出讓量比較少，二是每次出讓都會引起極大關注，沒有資金實力和發(fā)展后勁，很難獲勝。

嚴躍進認為，從實際情況看，此類房企此前土地儲備不太充足，所以會積極拿地。當然拿地本身還沒有太多問題，但要警惕此類房企后續(xù)開發(fā)過程中資金方面的壓力。

而房企積極拿地背后，杭州商品房交易量已開始出現(xiàn)下滑。杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，繼前一周降至千套以下之后，上周（11.21~11.27），市區(qū)新建商品住宅簽約量進一步萎縮至760套，環(huán)比減少6%。其中，主城區(qū)新建商品住宅簽約量僅186套，環(huán)比降幅達24.1%，創(chuàng)下今年3月以來正常自然周（不含假期）簽約量最低，日均簽約量僅約26套。