每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

策略易改、堅守太難。在三四線城市被房企視為“紅海”的今天，建業(yè)地產(chǎn)依舊固守河南，一如其掌門人胡葆森曾經(jīng)說過的那樣，“此生不出河南”。

“我的戰(zhàn)略就是聚焦河南，我們省、市、縣、鎮(zhèn)四級城市要逐步進入，用30年將布局從鄭州擴展到100個縣城。”2015年，胡葆森的演講依舊言猶在耳。

作為河南省唯一一個全國二線城市，鄭州樓市被國內(nèi)標桿房企看好。鄭州樓市雖熱，但土地難拿，尤其是今年。部分一線房企，看到了鄭州樓市的機遇，開始屯兵鄭州。在這樣一種背景下，作為河南的堅守者，建業(yè)地產(chǎn)的拿地模式是否會發(fā)生改變，又如何應對一線房企的競爭？《每日經(jīng)濟新聞》記者進行了深入調(diào)查。

曲線收購避開搶地

近日，建業(yè)地產(chǎn)在土地市場上接連出手。

10月24日晚間，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司河南置騰商務服務有限公司同意以2.03億元向?qū)毱G芳收購鄭州安盛地質(zhì)文化發(fā)展有限公司80%股權(quán)。

記者發(fā)現(xiàn)，鄭州安盛持有鄭州市中牟縣綠博文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)寶興路北、屏華路西編號為牟國用2014第002號地塊，面積65032.7平方米，為文化及娛樂用地。

建業(yè)地產(chǎn)表示，目標地塊將發(fā)展為文化展覽項目，并將與8月11日公告所披露的鄭州安永擁有的地塊物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生協(xié)同效應，預期項目發(fā)展完成后將對集團溢利做出重大貢獻。

建業(yè)地產(chǎn)還宣布，公司間接全資附屬公司河南置騰分別以9986.81萬元及4015.52萬元，向北京杉浩建設開發(fā)集團有限公司收購河南杉浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河南鈺軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司85%股權(quán)。

上述兩家目標公司持有新國用2014第2018號、新國用2015第2040號及新國用2015第2041號三宗地塊，總面積達30.56萬平方米。

房地產(chǎn)評論人王毅敏表示，目前企業(yè)拿地有幾種方式：一是自己拍地，另外一種是和別的企業(yè)合作，還有一種方式是收購。收購也不需要過戶，因為過戶存在土地交易，需要繳納一定稅費。收購一個公司大多數(shù)股份，或是標的公司還可以保留一些房地產(chǎn)開發(fā)的利潤；還有一種可能，就是標的公司還有一些別的業(yè)務，致使不能100%收購。對建業(yè)這類收購企業(yè)來說，收購80%的股份，對方以土地入股，因為土地款已付，在今后的開發(fā)過程中，建業(yè)可能不需要直接以現(xiàn)金投入，賣房后再給標的公司，這種來說杠桿使用率就比較大。“拿更少的錢，干更多的事。”

各方搶奪鄭州土地

對于在河南發(fā)展的房企來說，鄭州無疑是必搶之地。

據(jù)不完全統(tǒng)計，9月6日之前，鄭州已在今年拍出過九宗高價地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過鄭州土地市場的單價紀錄。

建業(yè)地產(chǎn)2016年上半年報顯示，報告期內(nèi)，通過公開競買方式獲取土地儲備建筑面積73萬平方米，截至2016年6月30日止，擁有土地儲備建筑面積約1896萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約1565萬平方米。建業(yè)地產(chǎn)土地儲備城市分布中，鄭州市占比34.67%。

即便是在鄭州的土地超過3成，建業(yè)地產(chǎn)仍在補倉。

8月23日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司于香港召開的2016年中期業(yè)績會上，首席執(zhí)行官陳建業(yè)表示，買地的節(jié)奏是這樣的，每一個公司都要根據(jù)自己的發(fā)展狀況以及土地儲備來決定。公司現(xiàn)在的土地儲備還有1800萬平方米，能夠保證未來三、四年的開發(fā)，但是這并不代表結(jié)構(gòu)上是完全合理的。比如說一些地方可能土地儲備就比較少，就要適時的進行補充。

陳建業(yè)認為，公司對買地始終貫徹董事會所要求的，或者制定的投資準則來做決策。買什么地都要保證對股東有一定的利潤回報，這是必須堅持的。公司在每一個土地市場上都會發(fā)聲，但是不一定非要買地王，不一定非要趕熱潮。

陳建業(yè)表示，公司還會有其他方式來保證比較良好的充足土地供應，比如說兼并收購，或曾經(jīng)和政府合作的城中村改造，這些項目會以比較合適的價格拿到手。公司會通過這些方式來保證未來的土地供應，保證未來業(yè)績發(fā)展的需要。

張紅超表示，類似鄭州之類的二線熱點城市的好地塊基本上與中小開發(fā)商已經(jīng)絕緣，因為這類地塊會吸引大量一線開發(fā)商前來掠食。和外來大品牌開發(fā)商相比，本土開發(fā)商無論是產(chǎn)品運作能力、資金實力、對政策的把握敏感度都不具有優(yōu)勢，在現(xiàn)有土地招拍掛制度下，優(yōu)質(zhì)地塊是屬于胃口大、運作能力強的開發(fā)商的。毫無疑問，本土開發(fā)商盡管不情愿，但讓他們和大型房企真刀真槍的干，難度很大。

對于限購后的鄭州市場，河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超認為，十一限購以后，熱點城市樓市降溫是必然，這一類城市樓市政策拐點已經(jīng)確立，短期內(nèi)政策不會放松。對庫存不足，樓市暴漲有客觀需求面支撐的，比如人口大幅流入城市、多條高鐵交匯城市、未來發(fā)展前景廣闊的城市，樓市掉頭向下難度較大，樓市會趨穩(wěn)，由暴漲改為相對理性上漲。