韓潔

“金九銀十”話樓市：多地調(diào)控政策升級(jí)能否穩(wěn)住房?jī)r(jià)？

在多個(gè)熱點(diǎn)城市推出樓市限購限貸政策的背景下，北京、天津于國(guó)慶前一日同時(shí)亮出“組合拳”加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控，意味著在“一城一策”政策框架內(nèi)，越來越多的地方樓市政策再現(xiàn)收緊跡象。

今年以來，樓市的持續(xù)高熱以及房?jī)r(jià)漲幅連創(chuàng)新高，讓很多一二線城市購房者“望房興嘆”。社會(huì)關(guān)注，多地樓市調(diào)控政策的升級(jí)能否抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲，引導(dǎo)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展？

“當(dāng)前樓市存在局部過熱風(fēng)險(xiǎn)，但仍處在可控范圍內(nèi)，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策是能夠穩(wěn)定未來市場(chǎng)預(yù)期的。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查，2016年1至9月百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲14.91%，各季度漲幅逐步走高，其中8、9月環(huán)比漲幅均突破2%，刷新近年新高。截至9月，百城住宅均價(jià)上漲至12617元/平方米，環(huán)比連續(xù)17個(gè)月上漲，同比連續(xù)14個(gè)月上漲。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月新建商品住宅價(jià)格上漲的城市達(dá)到64個(gè)，其中合肥、廈門、鄭州等二線城市成為當(dāng)月房?jī)r(jià)上漲較快的城市，二線城市正由局部上漲升級(jí)為普漲。

“今年以來樓市表現(xiàn)令人困惑，城市之間和城市內(nèi)部分化態(tài)勢(shì)加劇成為市場(chǎng)的真實(shí)寫照。”中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍說。

對(duì)于今年部分地區(qū)樓市高熱引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲，專家認(rèn)為與貨幣、信貸以及土地供應(yīng)等多種因素有關(guān)。

白彥軍說，貸款充裕對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定支撐作用。從七八月份新增人民幣貸款數(shù)據(jù)看，居民中長(zhǎng)期貸款為新增貸款主力，尤其7月占比更是高達(dá)102%。

中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告認(rèn)為，因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素帶來的投資荒困局，是導(dǎo)致投資資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因之一，部分地區(qū)房產(chǎn)的金融屬性相對(duì)凸顯。

在倪鵬飛看來，很多熱點(diǎn)城市土地供求關(guān)系出現(xiàn)變化，特別是大城市供應(yīng)土地規(guī)模達(dá)不到預(yù)期，導(dǎo)致供地不足，也影響了樓市預(yù)期。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告分析，今年以來，地王潮從杭州、南京、合肥向成都、鄭州、武漢不斷蔓延，重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)高溫不退。土地高熱致整體樓面價(jià)上漲，住宅用地樓面價(jià)及溢價(jià)率大幅上漲。

數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月，全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)為1891元/平方米，較去年同期上漲47.9%；其中住宅用地樓面均價(jià)為3333元/平方米，同比上漲61.7%。

針對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)樓市持續(xù)高溫態(tài)勢(shì)，從二季度蘇州、南京等率先出臺(tái)收緊措施，到三季度蘇州、南京、廈門、武漢等城市接連加碼限購限貸，再到近期杭州、鄭州、石家莊、福州、濟(jì)南、北京、天津等加入調(diào)控收緊行列，各地政策充分體現(xiàn)“因城施策”總體要求下差別化、精細(xì)化調(diào)控的思路。

專家認(rèn)為，近期熱點(diǎn)城市政策收緊力度升級(jí)，或限購限貸，或限房?jī)r(jià)地價(jià)，或加強(qiáng)監(jiān)管，政策主要以抑制投資投機(jī)需求為重點(diǎn)，特別是購買人群受限及信貸收緊，短期將為當(dāng)前過熱樓市適當(dāng)降溫，也將成為更多城市控制房?jī)r(jià)的重要選擇，預(yù)計(jì)四季度各線城市政策分化將更明顯。

白彥軍建議，熱點(diǎn)城市還應(yīng)主動(dòng)公布土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，抑制短期市場(chǎng)波動(dòng)。對(duì)去庫存壓力較大的部分三四線城市，應(yīng)執(zhí)行區(qū)別于熱點(diǎn)城市的支持政策，通過合理信貸政策引導(dǎo)，讓小地方樓市活躍起來，大城市冷靜下來。

此外，專家指出，一方面要警惕樓市有泡沫，對(duì)居民生活成本影響較大，并影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)；另一方面要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力尚需時(shí)日，還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點(diǎn)，既要防控風(fēng)險(xiǎn)，又要穩(wěn)定樓市，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。