每經(jīng)編輯 夏冰    

每經(jīng)記者 夏冰

一周之前，國(guó)內(nèi)家居流通領(lǐng)域龍頭紅星美凱龍（01528.HK）在中期業(yè)績(jī)報(bào)告中透露，正在探討與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)基金合作和資產(chǎn)證券化的機(jī)會(huì)，并引發(fā)業(yè)界廣泛猜想。

8月29日，懸念的答案正式揭曉。紅星美凱龍與商業(yè)地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)高和資本宣布，共同發(fā)起設(shè)立資金規(guī)模為50億元的國(guó)內(nèi)首支家居商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)基金，雙方將作為該基金的聯(lián)合GP,共同進(jìn)行投資決策，基金以紅星美凱龍?jiān)谝?、二線城市的委托管理商場(chǎng)為主要資產(chǎn)標(biāo)的。

紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新表示，這次并購(gòu)基金的發(fā)起設(shè)立，將進(jìn)一步打通家居產(chǎn)業(yè)和金融資本的融合，紅星美凱龍?jiān)概c投資機(jī)構(gòu)、委托管理商場(chǎng)業(yè)主方、品牌商戶共同開發(fā)中國(guó)家居業(yè)的商業(yè)未來(lái)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉在連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域尚屬首創(chuàng)，也將直接優(yōu)化提升紅星美凱龍的委托管理商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，從中長(zhǎng)期來(lái)看，并購(gòu)基金能夠?yàn)樾麻_委托管理商場(chǎng)提供有力支持，成為紅星美凱龍"輕資產(chǎn)、平臺(tái)化"運(yùn)營(yíng)模式的重要支撐。

從連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理1.0時(shí)代邁進(jìn)2.0時(shí)代

"基金的設(shè)立標(biāo)志著紅星美凱龍從連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理1.0時(shí)代邁進(jìn)2.0時(shí)代。1.0時(shí)代的主要特征是以品牌輸出、管理輸出為特征，表現(xiàn)為商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理，而2.0時(shí)代則增加了金融管理這一新內(nèi)涵，金融管理能夠提升連鎖商業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力、流動(dòng)速度、價(jià)值提升，并進(jìn)行市場(chǎng)化定價(jià)。"紅星美凱龍副總裁、董秘郭丙合如是指出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，以家居商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的并購(gòu)基金在國(guó)內(nèi)尚屬首例，這也使得紅星美凱龍和高和資本的合作模式成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

郭丙合介紹，合作雙方將各自出資首期基金的10-15%，其余部分進(jìn)行外部募資。在分工上，紅星美凱龍主要負(fù)責(zé)尋找優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)標(biāo)的，并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；高和資本負(fù)責(zé)基金的結(jié)構(gòu)搭建、資產(chǎn)管理和退出機(jī)制設(shè)計(jì)等，從而充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。

高和執(zhí)行合伙人周以升則表示，目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，特別是家居商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨三個(gè)最核心的問題：運(yùn)營(yíng)難、融資難和出售退出難。紅星美凱龍與高和發(fā)起的并購(gòu)基金恰恰可以一舉解決三個(gè)核心難題。

針對(duì)上述難題，周以升認(rèn)為，紅星高和家居商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)基金未來(lái)有望為投資者創(chuàng)造三重價(jià)值：第一，經(jīng)營(yíng)能力提升，帶來(lái)的物業(yè)升值；第二，資產(chǎn)證券化融資工具，將會(huì)大大降低融資成本；第三，隨著REITs越來(lái)越近，基金收購(gòu)低流動(dòng)性的物業(yè)后有望從資本市場(chǎng)獲得更好的流動(dòng)性溢價(jià)。

對(duì)于合作，國(guó)際知名商業(yè)研究機(jī)構(gòu)SBI認(rèn)為，紅星美凱龍自營(yíng)及委托管理商場(chǎng)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一外觀，最大化強(qiáng)調(diào)品牌形象，具有高認(rèn)知度；另一方面，該公司已占據(jù)主要發(fā)達(dá)城市的核心位置，也擁有多年的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，與廠商、經(jīng)銷商彼此的互相信任已經(jīng)到了一個(gè)較高的程度。紅星美凱龍是家居行業(yè)運(yùn)營(yíng)難問題最優(yōu)秀的解決方案提供者。

輕資產(chǎn)、平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)打開估值空間

"并購(gòu)基金是一個(gè)多贏的安排，能夠?qū)崿F(xiàn)帕累托改進(jìn)"，郭丙合說(shuō)，并購(gòu)基金將收購(gòu)一些優(yōu)質(zhì)委托管理商場(chǎng)的物業(yè)，從而使得基金、紅星美凱龍和品牌商戶的利益更加一致，避免了潛在的委管費(fèi)、租金上漲等利益沖突，同時(shí)給委托管理商場(chǎng)業(yè)主方提供了一個(gè)有效的變現(xiàn)通道，使得其可以更加靈活應(yīng)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)安排。郭丙合表示，收購(gòu)基金是紅星美凱龍?jiān)谏虡I(yè)地產(chǎn)金融方面進(jìn)行的有益探索，也為實(shí)施"1001戰(zhàn)略"提供了一個(gè)有力的支撐，委托管理商場(chǎng)業(yè)主方會(huì)很歡迎這種新模式。

記者注意到，近兩年，開發(fā)商的輕資產(chǎn)化是行業(yè)的重要課題，包括萬(wàn)科、保利、世茂等"重型"企業(yè)相繼提出向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略。

此次與高和資本共同發(fā)起設(shè)立并購(gòu)基金，將會(huì)大大優(yōu)化紅星美凱龍自身的商業(yè)模式，使紅星美凱龍不僅能夠獲得委托管理商場(chǎng)委托管理費(fèi)的收入，也能獲得委托管理商場(chǎng)資本升值的利益。更直接受益的是委托管理商場(chǎng)的原業(yè)主，紅星美凱龍?jiān)趲椭麄兘鉀Q經(jīng)營(yíng)難題之后，通過并購(gòu)基金可以幫助他們解決融資難和退出難的問題。

業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營(yíng)1000家商場(chǎng)的背后意味著巨大的資金投入，而并購(gòu)基金為快速新開委托管理商場(chǎng)提供了一種新的可能。資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵(lì)機(jī)制，也分散了商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為，紅星美凱龍與高和資本基金的發(fā)起，是供給側(cè)改革背景下一個(gè)聯(lián)合創(chuàng)新的極佳樣本，也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域輕資產(chǎn)金融化的經(jīng)典案例。紅星美凱龍通過與高和成立并購(gòu)基金來(lái)支持"1001"戰(zhàn)略和互聯(lián)網(wǎng)+2.0，將金融與產(chǎn)業(yè)深度融合，極具前瞻性和執(zhí)行力，將改變其上市公司自身的商業(yè)模型和盈利模式，這一系列的舉措也有望打開公司的估值空間和成長(zhǎng)潛力。