每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤    

每經(jīng)記者 查道坤

“股神”巴菲特有句名言：只有海水退潮時，才知道誰在裸泳。

7月底中央政治局會議明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，什么是資產(chǎn)泡沫？房地產(chǎn)無疑是這里所說的重要資產(chǎn)之一。說干就干，就在今天，高熱不退的樓市當(dāng)頭迎來兩盆“冷水”。

先是蘇州發(fā)布文件規(guī)定：外地人買二套房需交1年社保；首套房首付最低20%，已有2套房及以上則停止貸款。蘇州由此成為首個重啟限購的二線城市。

隨后，南京也發(fā)布樓市新政，將提高二套房首付比例，同時對土地拍賣進(jìn)行了限制。

▲圖片來源：東方IC

由點及面，隨著江蘇這兩大城市限購政策的出臺，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來二線城市限購的序幕或由此拉開。裸泳者應(yīng)該開始擔(dān)心：隨著管理層不斷出手，虛高的資產(chǎn)價格正在退潮。

“冷水”潑來：蘇州、南京同日發(fā)布新政

8月9日，網(wǎng)絡(luò)上曾流傳著一份蘇州將重啟限購的政策文件，然而僅僅過了2天，這一傳言就被驗明正身。8月11日下午，蘇州官方對外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)。

意見明確規(guī)定，非蘇州戶籍的居民在申請第2套住房的貸款時，需提供2年內(nèi)累計1年納稅或社保證明；首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。

▲兩天前在網(wǎng)上流傳的文件

此次蘇州的政策，也被稱為“新15條”，《意見》在信貸方面作出了具體規(guī)定：

居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。三種情況申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變。

如果居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放三套及以上住房貸款。

對此，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對于有過一套房但貸款結(jié)清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的，那么購置第三套住房，那就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機(jī)。”

作為此次政策的亮點，無疑是蘇州啟動限購政策。具體是，非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。具體要求為：

非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。

開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應(yīng)認(rèn)真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

對此，南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者說，“蘇州此次限購政策相對寬松，主要是針對非蘇州戶籍，換言之則是針對外來投資者，對于外來投資客打擊力度較大，基本封殺了炒房類的購房者。”

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“蘇州此次首次啟動限購版本，很顯然也開啟了二線城市限購2.0版本的啟動，對于其他城市是有啟示意義的。從調(diào)控的動向來看，二線熱點城市基本上會出臺此類嚴(yán)厲的政策，主要是10個城市，包括天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等。此類城市房價上漲過快，多多少少后續(xù)或者說第三季度會有收緊政策的出現(xiàn)。”

話音未落，南京也跟進(jìn)發(fā)布樓市新政，其中，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。

而對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

而針對此前因土拍太過火熱而接連遭遇熔斷的土地市場，此次新政也進(jìn)行了明確規(guī)定。

在南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，針對南京樓市目前的現(xiàn)狀，最好的辦法是和蘇州一樣啟動限購政策，“在此之前南京已經(jīng)出臺了包括限價令、熔斷機(jī)制等政策，但是南京樓市目前依舊火熱，投資客依然是購房的主力，甚至一個房號炒作到30萬以上，想要徹底的打擊這些投資者穩(wěn)定樓市，那么最好的辦法自然是啟動限購政策。”

房企受沖擊：低成本融資不再容易

▲圖片來源：東方IC

隨著二線城市紛紛收緊樓市政策，除了對地方樓市帶來一定影響之外，受到?jīng)_擊最大可能屬于開發(fā)商。

在這一輪樓市火爆的背后，是開發(fā)商利用金融杠桿獲得更多資本，比如資管計劃、信托等金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入樓市，為開發(fā)商提供低成本資金，甚至部分金融機(jī)構(gòu)為開發(fā)商提供拍地保證金等，使得開發(fā)商擁有更強(qiáng)的資金實力，從而進(jìn)入樓市瘋狂拿地，成為推高地價和房價的重要原因。

援引新華社的報道顯示，為了抑制樓市，多個部門陸續(xù)出臺政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個人住房信貸。

其中，興業(yè)銀行和工商銀行等部分銀行將開發(fā)商貸款周期由兩年的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期貸款。此外，證監(jiān)會也對房地產(chǎn)上市公司再融資政策進(jìn)行了規(guī)定，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補(bǔ)充流動資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實際投向等政策。同時，部分二線城市如南京、合肥、蘇州等地都出臺信貸政策，由此前的寬松轉(zhuǎn)向收縮。

上述紛紛政策，從金融端已經(jīng)開始對開發(fā)商進(jìn)行了緊縮，隨著二線城市限購閘門的打開，以及各種緊縮政策的紛紛出臺，無疑對樓市產(chǎn)生較大沖擊。

對此，南京房地產(chǎn)促進(jìn)會秘書長張輝對每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者說，“金融端對開發(fā)商以及購房者資金進(jìn)行緊縮，加上地方政府出臺的限購限貸政策，部分火熱的二線城市樓市，從開發(fā)商拿地到樓市成交量會出現(xiàn)明顯的降溫。”

此外，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地產(chǎn)開發(fā)貸款周期旨在規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險，縮短開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨于緊張，從而在拿地時量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策，都是為了抑制開發(fā)商的非理性拿地。

不過，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，地方政府通過提首付、降杠桿可以減緩開發(fā)商銷售回款，削弱為房企拿地輸血，抑制地王產(chǎn)生，“總體上，監(jiān)管層對開發(fā)商變相限貸,有利于減少土地市場資金過剩導(dǎo)致的泡沫。”

對龍頭房企影響有限

▲圖片來源：東方IC

浙江一家龍頭房企執(zhí)行總裁表示，“即使再融資大門重新關(guān)閉，對于標(biāo)桿房企來說，也并非不能容忍。因為當(dāng)前房企獲得資金的渠道更廣，資本一定會克服‘重重障礙’奔向高回報行業(yè)。”

新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在貨幣流動性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財產(chǎn)品是銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的重要渠道。“銀行受制于政策約束，并不能過多向房企貸款，但房企可以找一家信托公司成立一個信托計劃，然后由銀行購買，實現(xiàn)信貸資金繞道流出。”

在房企拿地過程中，目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在一線城市拿地，基本只需準(zhǔn)備１０％的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。“不少金融機(jī)構(gòu)競相上門來提供貸款，但會設(shè)置一定額度。超過授信額度，就以股權(quán)的形式放貸，未來銷售利潤與他們分成。”目前，市場上已經(jīng)出現(xiàn)多個機(jī)構(gòu)，專門為開發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有對上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈，新政策才能真正發(fā)揮作用，進(jìn)而擠出土地市場的局部泡沫。