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每經(jīng)記者 杜冉樂

大家都說，房地產(chǎn)離不開“影子銀行”。如今，“影子銀行”也耐不住寂寞了，試圖光明正大地從暗處走到陽光下。

6月29日，中房地產(chǎn)（000736，SZ）公告稱，子公司重慶中交綠城擬與建設(shè)銀行重慶渝中支行簽署資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將旗下部分存貨的資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給對方，轉(zhuǎn)讓價(jià)大約15.64億元，回購利率年化6%，期限5年。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞記者》注意到，建設(shè)銀行作為受讓方，資金來自理財(cái)計(jì)劃，意味著這是當(dāng)前首個(gè)公開以銀行理財(cái)對接房企資產(chǎn)收益權(quán)變相輸血的典型案例。

近來，銀監(jiān)會收緊了銀行業(yè)不良信貸資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，但對其資產(chǎn)收益權(quán)并無明確規(guī)定。一位金融界資深人士表示，理財(cái)資金投資非標(biāo)是有一些限制的，但規(guī)定不怎么明確。

銀行理財(cái)赤裸裸輸血地產(chǎn)

去年底，大約777畝的重慶中央公園地塊被中房地產(chǎn)豪擲45.3億元一舉拿下，但拿下之后，交納后續(xù)土地款卻成了一個(gè)難題。

今年4月份，同屬“中交系”的綠城房地產(chǎn)與中房地產(chǎn)達(dá)成合作意向，擬以35%和65%的項(xiàng)目股權(quán)比例共同開發(fā)上述地塊。

中房地產(chǎn)披露說，子公司重慶中交綠城正在對該項(xiàng)目地塊開展前期工作，目前已繳納部分土地款，相應(yīng)土地權(quán)證的辦理手續(xù)正在進(jìn)行中。

截至2016年5月，重慶中交綠城合法享有部分存貨（已支付的土地出讓價(jià)款）及其資產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值22.66億元。

中房地產(chǎn)與建設(shè)銀行的交易模式，就是子公司重慶中交綠城以上述資產(chǎn)的收益權(quán)作為標(biāo)的，向建行渝中支行轉(zhuǎn)讓該資產(chǎn)收益權(quán)，建行渝中支行作為理財(cái)計(jì)劃受托人募集理財(cái)資金投資于本合同項(xiàng)下資產(chǎn)的資產(chǎn)收益權(quán)。

針對“資產(chǎn)收益權(quán)”的界定范疇，合同約定包括但不限于：合同項(xiàng)下資產(chǎn)在任何情形下的全部賣出收入；形成的派生收入；所派生股權(quán)取得的股息、紅利及其在任何情形下的賣出收入等；合同項(xiàng)下資產(chǎn)和派生股權(quán)產(chǎn)生的其他收入等。

通俗地說，上述資產(chǎn)收益權(quán)涵蓋了土地轉(zhuǎn)讓增值收益、樓盤銷售收入及其諸如對外借款等衍生收入，還有該項(xiàng)目公司每年股息分紅及其他收入等。

據(jù)悉，建設(shè)銀行作為受托人，將依據(jù)其與中房地產(chǎn)簽署的合同設(shè)立“資產(chǎn)收益權(quán)投資類理財(cái)計(jì)劃”。與銀行存貸款業(yè)務(wù)屬于表內(nèi)業(yè)務(wù)不同，銀行理財(cái)業(yè)務(wù)屬于表外業(yè)務(wù)，并不占用核心資本。

中房地產(chǎn)表示，此舉將拓寬公司融資渠道，有利于項(xiàng)目公司流動資金周轉(zhuǎn)等。前述金融界資深人士表示，“其實(shí)，過去銀行做的應(yīng)該很多，只是沒像中房這樣公告而已。”

“非標(biāo)”投資的灰色地帶

2013年，銀監(jiān)會就發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問題的通知》，金融界將之俗稱為“8號文”。

“8號文”明確提到了當(dāng)時(shí)銀行理財(cái)資金直接或間接投資“非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)”。也就是說，未在銀行間市場與交易所交易的資產(chǎn)，包括但不限于信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證、應(yīng)收賬款、各類受（收）益權(quán)、帶回購條款的股權(quán)性融資等。

“8號文”規(guī)定了“商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)合理控制理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額，理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的余額在任何時(shí)點(diǎn)均以理財(cái)產(chǎn)品余額的35%與商業(yè)銀行上一年度審計(jì)報(bào)告披露總資產(chǎn)的4%之間孰低者為上限。”

上述金融界資深人士表示，當(dāng)時(shí)“8號文”只是對非標(biāo)的總占比上限做了規(guī)定，然后要求不做資金池，對于房地產(chǎn)并無單獨(dú)的規(guī)定。建行跟中房這個(gè)是合規(guī)的。

亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，建行與中房都是國字號，將資金投給國企，自然不過于擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。

記者注意到，2013年10月份，英大信托曾發(fā)行了一只“英大信托-新能地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”產(chǎn)品，用于新能地產(chǎn)“昌吉晨光•綠景花園”項(xiàng)目一期建設(shè)，到期后新能地產(chǎn)向英大信托溢價(jià)回購特定資產(chǎn)收益權(quán)。

該信托交易模式本質(zhì)上與銀行理財(cái)計(jì)劃受讓房企資產(chǎn)收益權(quán)模式雷同。記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企融資中，包括借道信托計(jì)劃、券商資管、保險(xiǎn)資管、基金資管及基金子公司，或委托借款等，背后資金多來自銀行體系，但一直不夠明朗化，更多實(shí)為銀行理財(cái)資金。

當(dāng)前，一線乃至典型二線城市“地王”頻出，從媒體公開報(bào)道來看，大型銀行成了個(gè)別激進(jìn)型房企搶地的信心支撐。