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李宇嘉:樓市政策新主題開始強(qiáng)調(diào)“托底蓋帽”

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2016-04-06 10:27:17

近日,滬深兩個(gè)一線城市以及南京、武漢、蘇州等重點(diǎn)二線城市樓市調(diào)控政策相繼“落地”,“環(huán)京縣”也強(qiáng)力調(diào)控。收緊限購(gòu)政策、限制二套房貸杠桿、打擊“首付貸”等場(chǎng)外加杠桿是此輪調(diào)控的主基調(diào)。

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◎李宇嘉

近日,滬深兩個(gè)一線城市以及南京、武漢、蘇州等重點(diǎn)二線城市樓市調(diào)控政策相繼“落地”,“環(huán)京縣”也強(qiáng)力調(diào)控。收緊限購(gòu)政策、限制二套房貸杠桿、打擊“首付貸”等場(chǎng)外加杠桿是此輪調(diào)控的主基調(diào)?;?0個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全面回升,貨幣周期寬松,貸款杠桿從制造業(yè)向消費(fèi)金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)移趨勢(shì)已現(xiàn),全國(guó)樓市整體已進(jìn)入景氣回升期。因此,預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有其他重點(diǎn)城市推出緊縮性的政策。

一時(shí)間,輿論再次聚焦樓市調(diào)控。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將去庫(kù)存上升為國(guó)家戰(zhàn)略,目前全國(guó)各地去庫(kù)存正轟轟烈烈,難道樓市政策“風(fēng)向”要變了嗎?根據(jù)中指院的監(jiān)測(cè),2月份,一、二線城市新房成交量同比分別增長(zhǎng)41.6%和35.4%,增幅比2015年全年分別加快10個(gè)和20個(gè)百分點(diǎn)。但是,即便主要城市樓市銷售明顯回升,全國(guó)整體庫(kù)存仍舊在攀升。

首先,全國(guó)商品房待售面積為73931萬(wàn)平方米,比去年末增加2077萬(wàn)平方米,是2011年的2.7倍;其次,2015年新開工面積比銷售面積多了2.6億平方米,盡管這一增幅比2014年下降了3.4億平方米,但這是自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)以來(lái)的第6年增長(zhǎng),未來(lái)庫(kù)存有可能還將不斷增加;最后,易居研究院數(shù)據(jù)顯示,截至今年2月底,一、二、三線35個(gè)城市新房存銷比分別為8.7、12.5和19.7個(gè)月,意味著部分二線城市和多數(shù)三、四線城市仍舊深陷庫(kù)存泥潭。

因此,去庫(kù)存主題沒有變,但結(jié)合去年底以來(lái)重點(diǎn)城市樓市火爆和監(jiān)管層的態(tài)度,樓市管理從去庫(kù)存單一主題,轉(zhuǎn)變?yōu)槿?kù)存與因城施策雙主題并列,也就是所謂的“托底蓋帽”。

樓市管理主題之所以調(diào)整,一方面在于重點(diǎn)城市樓市相當(dāng)火爆,房?jī)r(jià)暴漲、投機(jī)炒作、場(chǎng)外過度加杠桿。這不僅助長(zhǎng)“脫實(shí)入虛”,且投機(jī)炒作造成的資金“虹吸效應(yīng)”不利于去庫(kù)存;另一方面,部分城市借去庫(kù)存強(qiáng)力刺激需求,也違背去庫(kù)存初衷。

所以,去庫(kù)存在執(zhí)行層面需要調(diào)整。3月29日,《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章指出,去庫(kù)存的根本目的是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,而非刺激新一輪房地產(chǎn)粗放式發(fā)展,不能以扭曲的政策補(bǔ)貼刺激高端房地產(chǎn)銷售。這是針對(duì)去年下半年以來(lái),很多城市單純以常規(guī)需求手段來(lái)刺激樓市,而戶籍制度、土地制度改革進(jìn)展不足,偏離了去庫(kù)存與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合的本質(zhì)。

此外,去庫(kù)存效應(yīng)無(wú)謂溢出也需要糾偏。京滬深房?jī)r(jià)創(chuàng)新高,南京、蘇州和合肥等重點(diǎn)二線城市及北上深周邊三、四線城市房?jī)r(jià)暴漲,投機(jī)需求泛濫。據(jù)悉,深圳二手住房投資客占比在30%~ 40%;2015年惠州、東莞臨近深圳片區(qū)成交量暴漲75%,70%為深圳投資客,房?jī)r(jià)分別上漲35%和16%;上海、南京今年3月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已超深圳,成為樓市新“領(lǐng)頭羊”,長(zhǎng)三角投資需求泛起,蘇州、南京庫(kù)存消化周期不足4個(gè)月,蘇州房?jī)r(jià)3月上漲14%,據(jù)悉投資客已開始“進(jìn)軍”價(jià)格洼地?zé)o錫。

作為北京后花園的“北三縣”(三河、大廠、香河,行政上隸屬河北廊坊),樓市更加火爆。2015年,“北三縣”新房和二手住房?jī)r(jià)格分別上漲了近30%和50%,北京“睡城”之一香河燕郊,3年來(lái)均價(jià)上漲3倍,逼近3萬(wàn)元。在北京剛需入市及去庫(kù)存政策、京津冀一體化及“大北京”概念下,自住及投資需求泛起是主要原因。

北上深周邊二、三、四線城市房?jī)r(jià)暴漲、投資炒作泛起,不僅不利于去庫(kù)存,也背離了新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化目標(biāo)。因此,人民日?qǐng)?bào)3月26日評(píng)論指出,當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于“去舊育新”的關(guān)鍵時(shí)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、均衡、健康發(fā)展,既可以為轉(zhuǎn)型營(yíng)造良好環(huán)境,又是實(shí)現(xiàn)共享發(fā)展的題中之義,中國(guó)經(jīng)濟(jì)不需要“地產(chǎn)投機(jī)客”。因此,在繼續(xù)堅(jiān)持去庫(kù)存戰(zhàn)略的同時(shí),執(zhí)行上要糾偏,也就是因城施策,即中央統(tǒng)一目標(biāo)和分類指導(dǎo),地方因城施策和主動(dòng)作為,特別是精細(xì)化管理。

首先,北上深等一線城市,增加供應(yīng)是首要問題,未來(lái)樓市管理全面走向“供給側(cè)”,即多渠道增加住房供應(yīng)。同時(shí),在保護(hù)合理需求的基礎(chǔ)上,有針對(duì)性地控制過度利用杠桿的投資需求,嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作;其次,二線重點(diǎn)城市既要支持本地合理需求,保護(hù)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房的需求,還要防止借助房貸政策松綁而泛起的投資需求,順應(yīng)以壯大城市群為核心的新型城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向;再次,對(duì)于像合肥、鄭州、武漢等接收東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口大省的區(qū)域中心城市,既要認(rèn)識(shí)到人口、產(chǎn)業(yè)集中后住房需求的增加,要加強(qiáng)供應(yīng),還要加快公共設(shè)施建設(shè);最后,對(duì)于很多二、三線城市,部分區(qū)域回升但外圍庫(kù)存壓力很大,要實(shí)施分區(qū)域精細(xì)化管理。

北上深周邊區(qū)域樓市火爆,有特大城市自住需求因高房?jī)r(jià)而溢出的影響,這是好的方面,有利于區(qū)域一體化和都市圈建設(shè),要有前瞻性地引導(dǎo)。同時(shí),也有因政策寬松、炒作而泛起的投資需求,需要強(qiáng)化控制、穩(wěn)定房?jī)r(jià),為區(qū)域一體化和都市圈建設(shè)創(chuàng)造低成本環(huán)境。

  (作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)

責(zé)編 靳水平

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李宇嘉:樓市政策新主題開始強(qiáng)調(diào)“托底蓋帽”

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