每經(jīng)編輯 杜宇

中國社科院財經(jīng)院院長助理倪鵬飛

精彩觀點

未來5年，住房市場調(diào)控需要堅持綜合著力的系統(tǒng)性調(diào)控方式。需求端開辟新需求，供給端減少開工，加快施工和減少爛尾的措施要同時推進。

針對目前存在的政策性金融和商業(yè)性金融對農(nóng)民工的排斥狀況，應(yīng)建立普惠的政策性住房金融體系，將公積金覆蓋到農(nóng)民工。

每經(jīng)記者 胡健

2015年12月舉行的中共中央政治局會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。隨后中央經(jīng)濟工作會議又將去庫存列為明年五大任務(wù)之一。

樓市投資徘徊于個位數(shù)區(qū)間，已經(jīng)開始對經(jīng)濟增長構(gòu)成巨大壓力，圍繞中國解決房地產(chǎn)問題的新思路，《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪了中國社科院財經(jīng)院院長助理倪鵬飛。

談樓市現(xiàn)狀

三四線去庫存壓力最大

NBD：高層已經(jīng)明確喊話去庫存，房地產(chǎn)市場存在哪些問題？

倪鵬飛：自2008年全球金融危機以來，中國樓市迅猛發(fā)展的外部條件已經(jīng)出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)變。首先經(jīng)濟增速出現(xiàn)下滑，對樓市形成直接沖擊。接著人民幣結(jié)束單邊升值，給房價帶來向下重估壓力。2015年中國資本市場的大起大落，挫傷了樓市信心，進一步加大了樓市短期風(fēng)險。同時全球經(jīng)濟面臨進一步衰退，也為中國樓市持續(xù)繁榮投下陰影。

當前我國住房市場一個很突出的問題是，住房市場發(fā)展嚴重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出房價畸高；三、四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴重過剩。庫存長期積壓嚴重威脅著經(jīng)濟、金融和社會的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫存是當前首要住房政策目標。

與此同時，市場調(diào)整已持續(xù)兩年，庫存壓力與資金緊張，使開發(fā)企業(yè)面臨債務(wù)和交房違約的雙重風(fēng)險。

隨著房地產(chǎn)市場的降溫，土地市嘗土地出讓金急劇減少，尤其是三、四線城市，對地方政府財政壓力帶來很大壓力。

NBD：政策風(fēng)向從2015年上半年有所改變，比如多數(shù)城市行政限購取消等，但傳統(tǒng)調(diào)控樓市方式是否也面臨挑戰(zhàn)？

倪鵬飛：“330新政”以來，樓市有所回暖，過去積壓的住房需求得到集中釋放，樓市的未來需求被大量透支，樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的情景不具有可持續(xù)性。

如果分開來看，一線城市由于城市規(guī)模效應(yīng)和人口凈流入的支持，房地產(chǎn)和土地市場支撐有力，地方政府行為逐漸走向新常態(tài)，立足于市場規(guī)律辦事情，立足于當?shù)厥袌霭l(fā)展情況出臺理性調(diào)整措施。

二線城市由于城市規(guī)模和經(jīng)濟總量尚在擴展中，對外來人口也具有一定的吸引力，地方政府對房地產(chǎn)市場干預(yù)能夠收到較好成效，因此，對出臺救市政策最為積極。三、四線城市，由于經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱、存量房高企和人口的凈流出等因素影響，地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的效果較弱，地方政府的救市意愿受挫、救市動力減弱。

談樓市未來

農(nóng)民工市民化帶來希望

NBD：供給側(cè)改革側(cè)重從制度角度去解決問題，樓市是否也需要這種思路？

倪鵬飛：在中國經(jīng)濟供給側(cè)矛盾凸顯、住房市場深度調(diào)整的背景下，單純依靠短期宏觀政策，難以刺激需求、加快去化和穩(wěn)定投資，更難以解決綜合目標。

因此，2016年及未來5年住房市場調(diào)控需要堅持綜合著力的系統(tǒng)性調(diào)控方式。需求端開辟新需求，調(diào)整和釋放原需求措施；供給端減少開工，加快施工和減少爛尾的措施要同時推進。

除了采取持續(xù)和適度寬松的財政貨幣政策外，要進一步調(diào)整重要行政措施的限制，比如普通商品房標準調(diào)整和高端住房消費限制取消，加快推進購房落戶、購房利息抵扣個稅制度、普惠金融制度、住房制度的改革和實施，支持地級及以下城市基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)劃和政策等。通過發(fā)揮“組合拳”式調(diào)控的整體作用，合力促進中國住房市場的穩(wěn)健調(diào)整與發(fā)展。

NBD：加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，這個應(yīng)該怎樣理解？

倪鵬飛：庫存主要在三、四線城市，結(jié)合“十三五”期間的戶籍人口城鎮(zhèn)化規(guī)劃，我們初步計算了一下，如果按照規(guī)劃所說的，農(nóng)民工有1300萬轉(zhuǎn)移，如果有70%的農(nóng)民工能夠?qū)崿F(xiàn)在城市里的購房轉(zhuǎn)移，消化當前的庫存以及保持穩(wěn)增長還是有希望的?？梢哉f，農(nóng)民工購房是去庫存、穩(wěn)投資的最大新需求。

針對目前存在的政策性金融和商業(yè)性金融對農(nóng)民工的排斥狀況，應(yīng)建立普惠的政策性住房金融體系，將公積金覆蓋到農(nóng)民工，降低公積金貸款的存款標準，提高貸款額度，并實行可異地公積金提取制度。同時還應(yīng)該建立商業(yè)性普惠金融體系，讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機會，同時加快完善農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)等抵押與擔保制度。

另外，三四線城市的產(chǎn)城結(jié)合是個大方向，要加快制定向小城市傾斜的投資政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在住房支付能力強的小城市布局，提高其就業(yè)吸納能力，改變我國城市就業(yè)吸納能力和住房支付能力錯配的現(xiàn)狀，激勵更多的農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購房和永久性遷徙。