每經(jīng)編輯 張敬偉    

◎張敬偉

21日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中提到通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，同時鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。

房地產(chǎn)業(yè)為中央所關切，凸顯其在宏觀經(jīng)濟中的重要作用，當然也包括其存在的問題。今年以來，中央從房貸首付、公積金貸款、利率優(yōu)惠、稅費等方面開了不少政策口子，鼓勵住房消費。這些利好舉措主要目的不是為了穩(wěn)增長，而是為了調(diào)結構。房地產(chǎn)業(yè)存在的結構性難題是，庫存積累過多，消化庫存還需相當長的時間。

房地產(chǎn)業(yè)再回到前些年高開高走的黃金時代不太現(xiàn)實，它也很難再像以前那樣成為刺激經(jīng)濟增長的強引擎。通過消化庫存，使房地產(chǎn)業(yè)重新進入健康發(fā)展的軌道，已是當務之急。

去庫存的壓力到底有多大？據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月末商品房待售面積已增至6.86億平方米，再創(chuàng)歷史新高。上述數(shù)據(jù)還只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，并未將大量已建設未竣工或者還未開工的潛在庫存計算在內(nèi)。若再加上一些沒有計入統(tǒng)計的小產(chǎn)權房，庫存量還要嚴重。

按照今年樓市走向，以及一、二、三、四線城市銷售熱冷不均的情況看，一線城市庫存壓力較輕，或基本無壓力。但從每月公布的70個大中城市樓市數(shù)據(jù)看，50個城市（涵蓋代表性的三、四線城市）消化周期最少也要11.4個月。房地產(chǎn)業(yè)消庫存不解決，中央調(diào)結構的去產(chǎn)能、去杠桿就難以完成。在這種情況下，去存庫成為中央經(jīng)濟工作會議的核心內(nèi)容之一，就不難理解了。

中央能夠釋放的政策性利好已經(jīng)基本到位，對三、四線城市的提振效應并不明顯，樓市熱銷地區(qū)依然是一線城市。中國樓市的分化已成常態(tài)，這更增加了三、四線城市消化庫存的難度。甚至可以說，三、四線城市對于土地開發(fā)的超前消費，幾乎成了難以破解的死循環(huán)。

如何用好中央工作會議給出的消化庫存藥方，治愈三、四線城市的樓市消化不良癥，值得關注。

加快農(nóng)民工市民化，讓農(nóng)民工購房，擴大樓市有效需求，的確可行。然而，戶籍制度改革尚未完全破局，且人口流動有其自然規(guī)律，農(nóng)民工入城的趨利性選擇是發(fā)達地區(qū)和一、二線城市，對于三、四線城市消庫存貢獻不大。當然，這會繼續(xù)推升一線城市的樓市量價齊升，也會增加一線城市對外來人口的公共服務壓力。

所以，利用以“農(nóng)村包圍城市”的方式消化三、四線城市的庫存，除了戶籍制度改革的配套，還需政策性的導流——引導農(nóng)民就地入戶，消化本地區(qū)城市樓市庫存。這也需要更周全的政策設計，而且不宜采取行政命令的強制方式，否則政策導流就有可能成為行政擾流。

房地產(chǎn)商順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，確有潛力可挖。事實上，地產(chǎn)商對于市場風向的捕捉最為敏感，各類優(yōu)惠性的營銷策略也五花八門，但是要促其實實在在地降價銷售，同樣需要政策導航：一是政策面必須明確樓市由市場配置，促地產(chǎn)商放棄政策市的幻想；二是正視開發(fā)商的利益訴求，在充分調(diào)研的基礎上對其開發(fā)成本進行科學估算，然后促其薄利多銷；三是通過政府贖買的方式，將商品房轉為保障房。但是，政策面應堅持有所為有所不為的原則，不能以權力之手干預開發(fā)商正常的市場營銷。

積極的樓市消庫存之策，還包括要提升住房消費水平。全面兩孩時代已經(jīng)來臨，利用人口紅利的增加提升剛需和改善住房需求才是正途?，F(xiàn)在看似是房地產(chǎn)市場的低迷周期，但假以時日，通過調(diào)結構的一攬子改革，庫存總是可以消化掉的。

從寶能系在資本市場舉牌萬科的事件來看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)受到新資本的挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)地產(chǎn)商和房地產(chǎn)市場必須與時俱進，通過創(chuàng)新思維，在資本因素倒逼和市場競爭下，主動適應市場節(jié)奏，去疴消積。這也是房地產(chǎn)市場消化庫存的積極因素。政策面提供的消庫存藥方是原則性，市場則是動態(tài)調(diào)整的。因此房地產(chǎn)市場消庫存的療效如何，長遠看將是積極辯證的過程。

（作者為察哈爾學會研究員）