每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

香港，國(guó)際購(gòu)物天堂。的確，那是三年前，因?yàn)楸藭r(shí)任何一家奢侈品從來(lái)都是門庭若市。

但現(xiàn)在，這張照片能側(cè)面反映出現(xiàn)在香港零售業(yè)的情形...

有網(wǎng)友說(shuō)，“去香港購(gòu)物”已經(jīng)過時(shí)了?，F(xiàn)在想買純正外國(guó)貨，歐洲、美國(guó)、澳洲都觸手可及。而且越來(lái)越多人感覺到，在香港買東西并沒比在內(nèi)地便宜多少，內(nèi)地很多商場(chǎng)倒還更加“bigger”。

所以，現(xiàn)在香港的零售業(yè)變成了這樣..

交易大跌，內(nèi)地游客擔(dān)心的越來(lái)越多

大概還有很多內(nèi)地人沒來(lái)得及去血拼，香港已經(jīng)摘下了“購(gòu)物天堂”的金字招牌。近年來(lái)內(nèi)地游客在港的遭遇更讓香港旅游業(yè)跌入谷底。

今年的十一黃金周期間，香港各區(qū)零售消費(fèi)額就比去年下滑了30-40%，中心區(qū)鋪位租金紛紛大跌。

租金太高，奢侈品牌開打退堂鼓

根據(jù)戴德梁行《全球主要大街》的報(bào)告，香港銅鑼灣的鋪?zhàn)飧呔尤虻诙?，加上旅游業(yè)不景氣，如果不降租，就連LV、PRADA都表示不排除關(guān)門停業(yè)的可能。

來(lái)自世邦魏理仕的圖表也顯示，香港的租金已超越巴黎，位居世界第二。這樣的租金讓很多奢侈品特別是輕奢商品恐懼。

曾經(jīng)香港Coach工廠店門口總是擠滿人，但在今年8月31日，Coach關(guān)閉了香港中環(huán)旗艦店。據(jù)了解，Coach的這個(gè)門店租金高達(dá)720萬(wàn)港元，現(xiàn)在香港的入境旅游人數(shù)尤其是中國(guó)內(nèi)地游客大幅減少，這讓他們?nèi)氩环蟪觥?/p>

電商沖擊，這是所有實(shí)體店的壓力

其實(shí)無(wú)論是香港，還是內(nèi)地，實(shí)體店都面臨著同一個(gè)沖擊——電商。

“雙十一”國(guó)人就本著“一不怕吃土、二不怕辛苦”的精神，為電商的飛騰又譜寫了濃墨重彩的一筆。那牛B哄哄的購(gòu)買力一看就是平時(shí)禁欲太久，一年一次的電商節(jié)反而成了消費(fèi)者集體發(fā)泄的狂歡日。顯然，“買買買”已經(jīng)成為很多人的人生格言。

而看著電商賺的盆滿缽滿，實(shí)體店看在眼里急在心里?，F(xiàn)在亞洲地區(qū)實(shí)體店都面臨著零售放緩、游客人數(shù)減少的問題。隨著國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)的崛起，留住電商很難匹及的高檔消費(fèi)，留住奢侈品是實(shí)體店留住春天的一大法寶。

而這些中產(chǎn)階級(jí)最青睞的，就是輕奢，即一種小眾的奢侈品，在設(shè)計(jì)感和品質(zhì)上不輸LV 、CHANEL這樣的奢侈大牌，但在價(jià)格上更加親民。1000～5000元左右的消費(fèi)已成為國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)最青睞的消費(fèi)方向。比如Michael、Kors、Coach、MCM、Phillip Lim、Marc by Marc Jacobs等等。

但這些輕奢品牌對(duì)租金等的支撐力沒有大牌強(qiáng)，所以硬件不差，租金越低對(duì)他們?cè)接形?。站在這一角度，由于實(shí)體店銷售蕭條而租金普遍下滑的內(nèi)地商場(chǎng)商鋪，反而讓更多國(guó)際品牌更愿意入駐，由此無(wú)疑也會(huì)加深對(duì)香港市場(chǎng)的壓力。

“價(jià)格至上”，中產(chǎn)階級(jí)大多這么想

曾經(jīng)，在香港購(gòu)物對(duì)比在上海買東西，優(yōu)勢(shì)在于相同品質(zhì)下價(jià)格更便宜。其中一個(gè)重要原因是港元的匯率優(yōu)勢(shì)（購(gòu)買價(jià)格可比國(guó)內(nèi)優(yōu)惠10%～20%）。但其實(shí)，如果是在奢侈品原產(chǎn)國(guó)購(gòu)買，價(jià)格會(huì)更便宜。比如在歐洲買奢侈品，除了歐元的匯率優(yōu)勢(shì)，還有產(chǎn)地的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這些都是香港無(wú)可比匹敵的。

隨著交通的便利和生活方式的升級(jí)，對(duì)價(jià)格更敏感的中產(chǎn)階級(jí)，更多選擇親自出國(guó)旅游+購(gòu)買，或通過代購(gòu)、海淘來(lái)購(gòu)買奢侈品。

其實(shí)，這對(duì)香港是沖擊，對(duì)國(guó)內(nèi)奢侈品也有一定沖擊?？s小與國(guó)外的價(jià)格差距或是唯一出路。還記得國(guó)內(nèi)Gucci全場(chǎng)五折時(shí)萬(wàn)人空巷的盛況嗎？一旦奢侈品牌降低國(guó)內(nèi)售價(jià)，更有基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)的上海就將成為血拼族的新戰(zhàn)場(chǎng)。

上海已成為亞太第一奢侈品牌聚集地

說(shuō)到奢侈品牌和世界大牌，內(nèi)地很多城市的發(fā)展對(duì)它們吸引力都逐漸提升，特別是上海。

2014年末，世邦魏理仕就對(duì)52個(gè)國(guó)際高端品牌在亞太地區(qū)主要城市的滲透率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，上海的國(guó)際高端品牌豐富度已超越香港，排名亞太地區(qū)第一，北京和成都分列第七和第九位。

從世邦魏理仕的研究報(bào)告中看到，輕奢品牌在國(guó)內(nèi)的擴(kuò)張速度一直沒有放緩，而那些定位更準(zhǔn)確、更受歡迎的品牌門店更是增長(zhǎng)了47%。

以后在香港買不到的小眾品牌，也許在上海都能找得到，而上海也將成為“購(gòu)物天堂”黃金衣缽的最佳繼承者。

接棒“國(guó)際購(gòu)物天堂”，上海房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

不過，當(dāng)上海的南京西路商圈、陸家嘴商圈、淮海路商圈成為下一個(gè)香港的中環(huán)。上海的房?jī)r(jià)也會(huì)比肩香港嗎？

“如果政策方向沒有改變，上海的住宅市場(chǎng)今年已進(jìn)入了上升通道。未來(lái)五年，上海住宅的價(jià)格還將大幅上升，核心區(qū)域高端住宅的房?jī)r(jià)增速將繼續(xù)跑贏國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。”

第一太平戴維斯上海副董事長(zhǎng)朱兆榮就表示，盡管很多人認(rèn)為上海住宅價(jià)格已經(jīng)過高，亦有泡沫出現(xiàn)，但我卻認(rèn)為，上海住宅市場(chǎng)上升的空間還很大。

中指院數(shù)據(jù)也顯示，上海主城區(qū)二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)10月同比上漲15.06%。

價(jià)格的支撐首先來(lái)源于成交。今年內(nèi)中國(guó)五次降息、四次降準(zhǔn)，限貸政策取消，首套房的貸款利率降低，都提升了購(gòu)房者對(duì)樓市未來(lái)走向的預(yù)期，釋放著購(gòu)房需求。

股市動(dòng)蕩和人民幣貶值預(yù)期，也使住宅再度成為最佳保值工具。居民對(duì)生活品質(zhì)要求的提升，則將帶來(lái)改善性住房置換潮。這些因素都刺激今年上海樓市的活躍，成交量創(chuàng)下歷史新高。

朱兆榮認(rèn)為，亞洲往日生機(jī)勃勃的香港、新加坡、東京都面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩，且因房?jī)r(jià)過高步入瓶頸。但上海仍然充滿活力與潛力，而且在全球金融市場(chǎng)影響力方面，上海已經(jīng)可以與香港、倫敦、紐約比肩。作為一個(gè)金融城市，核心區(qū)域的土地和樓價(jià)不斷升值是無(wú)可非議的，這也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的標(biāo)志。