對于房地產(chǎn)市場來說，今年利好消息不斷。

近期，多地公積金迎來調(diào)整。另外，“限購令”取消、降息、房貸優(yōu)惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好，也加大了消費者的購房信心。對開發(fā)企業(yè)的利好不僅于此，國內(nèi)的融資渠道也悄然打開。

就在近日，就有6家大型房企發(fā)布了融資公告，拋出自己的融資計劃。

8月17日遠洋地產(chǎn)發(fā)布公告，正式推出100億元國內(nèi)公司債融資計劃。8月18日成功發(fā)行首期總值為人民幣50億元的公司債券，其中，總額20億元的5年期公司債券，息率為3.78%；15億元的7年期公司債券，息率為4.15%；另有總額15億元的10年期公司債券，息率為5%。

境內(nèi)、國際評級均獲“高分”

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，融資利率決定開發(fā)成本。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，以國內(nèi)開發(fā)貸為例，加上各種管理費用，一些信譽好的上市公司，能拿到8%的利率就不錯了。

這雖然是遠洋地產(chǎn)首次發(fā)行國內(nèi)人民幣公司債，值得注意的是，而此次發(fā)債創(chuàng)下了地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)公司債發(fā)行的利率新低。

通常利率水平低于4%就被歸為低利率的行列。遠洋地產(chǎn)此次發(fā)債，其中5年期債券票息僅為3.78%，較之此前的最低票息，再度拉低了近15個基點，較之同期限銀行貸款利率5.4%低了足足162個基點。

遠洋地產(chǎn)為何能拿到如此低成本的融資，一位業(yè)內(nèi)人士一語指出，“因為（遠洋地產(chǎn)）具備較高的評級。”

據(jù)了解，境內(nèi)評級機構中誠信證券，將發(fā)行人遠洋地產(chǎn)的信用評級列為AAA，這已是企業(yè)境內(nèi)評級的最高級別，基于本次債券的信用等級亦同為AAA評級。

除境內(nèi)評級外，在國際評級方面遠洋地產(chǎn)也頗受青睞。就在2014年7月中旬，惠譽、穆迪、標普三大國際權威評級機構分別發(fā)布了對遠洋地產(chǎn)公司主體“BBB-”、“Baa3”、“BBB-”的投資級評級結果，并給予了“穩(wěn)定”的未來展望。

雖然國內(nèi)和國際對公司評級側重點不一樣，但目前在境外能達到“投資級”的中國地產(chǎn)企業(yè)也就在十來家，這讓遠洋地產(chǎn)一下子就晉升到前十之列，公司的融資成本，因為這個評級進入了行業(yè)的第一梯隊。

據(jù)了解，2014年的7月和2015年的1月，遠洋地產(chǎn)連續(xù)發(fā)了兩期各12億美元債券，累計有24億美元。其中，2014年發(fā)行的這批創(chuàng)下當年中國地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行的最大規(guī)模，也是整個中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史上最大規(guī)模的美元債首次發(fā)行?！耙驗檫@個評級每年都會向全世界公布，讓遠洋地產(chǎn)的國際信譽和市場形象有了很大提升，對拓展我們境內(nèi)外融資渠道也有很大幫助。”遠洋地產(chǎn)相關負責人表示。

大股東強力支持

占盡地利，仍離不開天時和人和。

6月以來，A股市場持續(xù)跌停，大量資金從股市撤離，并迅速涌入債券市場，令資金量持續(xù)放大，也造成國內(nèi)公司債利率的持續(xù)下行。

從時間節(jié)點上看，遠洋地產(chǎn)此番發(fā)債的時機選擇相當精準，順應趨勢迅速回歸境內(nèi)融資市場，還踩準了利率極低的境內(nèi)發(fā)債窗口期。這也是此番公司債成功發(fā)行，且獲得如此優(yōu)惠利率的主因。

自上市以來，深諳資本市場和金融行業(yè)“游戲規(guī)則”的遠洋地產(chǎn)，顯然在關注點和玩法上更加嫻熟和拿捏得當了。

另外，背倚大樹也是成功的關鍵。

此番發(fā)債，評級機構中誠信證券給出的報告可見，遠洋地產(chǎn)之所以獲發(fā)行人和債券發(fā)行的AAA信用評級，源于“極強的償債能力、雄厚股東背景及其強力支持、區(qū)域布局優(yōu)化和資源補充、穩(wěn)健的財務結構”。

其中對股東背景的敘述表明，在AAA評級的背后是具有金融基因的大股東中國人壽的信用提供了有力的背書。

目前，中國人壽、南豐集團是遠洋地產(chǎn)第一、二大股東，雙方在2013年均通過定增方式增持遠洋地產(chǎn)股票。隨后，中國人壽即與遠洋地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將業(yè)務聯(lián)系拓展至寫字樓、養(yǎng)老等諸多領域，視其為唯一的不動產(chǎn)投資平臺。

在如此親密的關系下，大股東不僅給遠洋地產(chǎn)強力背書，更在融資領域提供支撐。遠洋地產(chǎn)在2014、2015年連續(xù)發(fā)行的美元債，中國人壽直接認購金額就高達7億美元。據(jù)了解，本次國內(nèi)發(fā)債，中國人壽的認購金額亦超過了10年期債券品種的20%。

全年銷售目標420億元

從發(fā)債公告上看，“償還現(xiàn)有債務及補足一般營運資金”，這是遠洋地產(chǎn)發(fā)行公司債募集資金的主要用途。

事實上，這也是眾多房企發(fā)行公司債的主要用途。因為公司債利率水平較低，甚至低于長期銀行借款，通過“借新債還舊債”的方式降低融資成本、調(diào)整債務結構，是房企大規(guī)模發(fā)行公司債背后的主要原因。

而就目前房地產(chǎn)市場而言，一二線變成房企爭搶的“香餑餑”，而庫存量大的三四線城市，更多被視為“票房毒藥”。

從去年開始，遠洋地產(chǎn)迅速對手中資源進行了一番騰挪。不僅新增一、二線核心城市700萬平方米土地儲備，還對撫順、鎮(zhèn)江、秦皇島等三線城市600萬平米土地進行剝離；2015年更是熱點不斷，高調(diào)進入廣州、南京、香港這些熱門城市。

京津冀一體化的利好，讓這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場更為活躍。遠洋地產(chǎn)相關負責人表示，遠洋的京津冀項目主要集中在北京和天津，25個項目中天津不到10個，北京占大部分，主要以住宅類產(chǎn)品為主。

今年的銷售目標是420億，1-7月份遠洋地產(chǎn)完成了160個億，已經(jīng)完成全年目標38%，銷售資源主要集中在下半年推出，下半年純新盤開盤量較大，13個純新盤開盤，一般新開盤項目銷售會比較好，所以還是非常有信心能夠完成今年全年銷售目標。 （文/王慧）

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