每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

2014年11月下旬,佳兆業(yè)(01638,HK)在深圳多處房源被“鎖定”，對(duì)公司銷售回款構(gòu)成直接影響。此后，公司在2015年1月1日公告披露，對(duì)匯豐銀行4億港元貸款違約，并表示“后續(xù)也有可能進(jìn)一步觸發(fā)其他債務(wù)的交叉違約”。消息一經(jīng)公布，便引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的震動(dòng)。

作為資金密集型行業(yè)，房企的資金來源主要是銷售回款和各類融資，面對(duì)突發(fā)事件如何把控違約風(fēng)險(xiǎn)，考驗(yàn)著各企業(yè)的資金管理及企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。上述事件帶來的陰影，恐怕將加重房企的融資成本，而對(duì)于原本就融資難的中小房企而言更是雪上加霜，他們?nèi)绾瓮粐?？處在房企越來越集中化的邊緣，他們還有哪些機(jī)會(huì)？

蘭德咨詢總裁宋延慶用他剛剛研發(fā)的房企資金壓力測(cè)試軟件，對(duì)40余家房企的情況進(jìn)行了內(nèi)測(cè)，得出的結(jié)果是：超過八成企業(yè)得分在70分以下。“也就是有風(fēng)險(xiǎn)。”宋延慶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道，隨著全行業(yè)金融化的趨勢(shì)越來越明顯，提高現(xiàn)金流及運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化管理水平更為重要。

盡管在宋延慶看來，佳兆業(yè)遭遇的困局只是一次“黑天鵝事件”，但也給整個(gè)行業(yè)敲響警鐘，房企資金管理及企業(yè)運(yùn)營(yíng)的“神經(jīng)”再次繃緊。

“上述事件的發(fā)生已經(jīng)引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致內(nèi)房股在香港發(fā)債速度放緩以及利率上升，企業(yè)融資成本上漲，這當(dāng)然也會(huì)影響到房企未來在海外融資以及股權(quán)融資。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，尤其對(duì)于部分內(nèi)房股，與政府關(guān)系緊密的一些企業(yè)潛在的負(fù)面影響大。

2014年標(biāo)桿房企融資1610億，同比增23%/

作為資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。自2014年9月銀行間債券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開閘以來，開發(fā)商加快了融資發(fā)債的腳步。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，繼2014年11月標(biāo)桿房企融資金額大幅飆升后，12月回落至前期正常水平。從2014年標(biāo)桿房企融資額走勢(shì)來看，除個(gè)別月份較低外整體尚屬平穩(wěn)，而11月作為融資窗口期，2014年沖高尤其明顯。

根據(jù)記者獲取的最新數(shù)據(jù)，2014年全年，標(biāo)桿房企合計(jì)融資金額約1610億元，較2013年增長(zhǎng)23%。10家標(biāo)桿房企中，4家融資金額較前一年減少，其中恒大減少最為明顯；而在6家融資金額增加的房企中，華潤(rùn)及招商增長(zhǎng)勢(shì)頭顯著。

梳理2014年下半年以來上市房企的資金獲取途徑可以看到，港股市場(chǎng)多家地產(chǎn)商利用優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行融資，而A股市場(chǎng)不少房企則通過定向增發(fā)或者發(fā)行中期票據(jù)等方式來獲取資金。改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、確立資金優(yōu)勢(shì)成為眾多地產(chǎn)商追求的目標(biāo)。

根據(jù)公開信息，2014年12月15日，保利地產(chǎn)150億元中期票據(jù)獲批準(zhǔn)注冊(cè)，有效期為兩年。隨后12月16日，萬(wàn)科股東大會(huì)審議并批準(zhǔn)公司在不超過150億元的范圍內(nèi)發(fā)行債務(wù)融資工具，其中18億元中期票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)及發(fā)行。同日，招商地產(chǎn)50億元中期票據(jù)也獲得批準(zhǔn)注冊(cè)。

房企申請(qǐng)發(fā)行中期票據(jù)接連獲批，也意味著停滯了4年之久的中期票據(jù)融資開閘，多家A股房企都在緊抓這一窗口期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1～11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長(zhǎng)0.6%，增速比1～10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款19252億元，增長(zhǎng)9.0%；利用外資530億元，增長(zhǎng)11.8%；自籌資金46243億元，增長(zhǎng)8.2%；其他資金44089億元，下降9.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款26810億元，下降12.2%；個(gè)人按揭貸款12130億元，下降4.2%。

“從房企資金情況看，同比增幅進(jìn)一步回落，給房企的融資渠道和手段提出了更高要求，房企資金壓力短期內(nèi)仍然較大。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光對(duì)此表示。

一位房企高層對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，現(xiàn)在幾乎所有房企都面臨著銷售業(yè)績(jī)和回籠資金的壓力，在目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，大家的現(xiàn)金流都不輕松。

這從目前房企年度目標(biāo)的完成情況便能看出。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，目前公布2014年銷售業(yè)績(jī)的房業(yè)共35家，2014年合計(jì)銷售16286億元，相比2013年全年的13951億元，上漲幅度為16.7%。

雖然銷售總業(yè)績(jī)上漲近兩成，但這些企業(yè)完成年度任務(wù)的情況比較差，在35家企業(yè)中，僅14家企業(yè)完成年度銷售目標(biāo)，其他21家企業(yè)完成任務(wù)情況不理想。

“樓市新常態(tài)下，房企將很難繼續(xù)要求規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，以萬(wàn)科為例，企業(yè)越來越重視回款等其他指標(biāo)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，行業(yè)玩家門檻越來越高，主動(dòng)退出和尋求并購(gòu)的中小開發(fā)商增多，大開發(fā)商有機(jī)會(huì)借此提高行業(yè)集中程度。

房企海外融資受到影響/

盡管債務(wù)違約事件具有偶然性，但連鎖反應(yīng)已讓業(yè)內(nèi)開始警惕，資金安全直接關(guān)系著企業(yè)的生死。此前，香港上市和海外融資是房企獲取資金輸血的重要渠道，A股標(biāo)桿房企紛紛開辟海外資本市場(chǎng)平臺(tái)，但目前海外市場(chǎng)的融資渠道肯定會(huì)受影響。

對(duì)此，殷旭飛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，內(nèi)房股在香港發(fā)債的速度開始放緩以及利率上升，企業(yè)融資成本上漲，這當(dāng)然也會(huì)影響到房企未來在海外融資以及股權(quán)融資，尤其對(duì)于部分內(nèi)房股與政府關(guān)系緊密的一些企業(yè)而言，潛在的負(fù)面影響大。

“目前，投資者對(duì)國(guó)內(nèi)房企的各類融資計(jì)劃持謹(jǐn)慎態(tài)度。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次事件后，各類投資者對(duì)于國(guó)內(nèi)房企發(fā)行的各類融資工具，會(huì)要求更透明化，甚至要求設(shè)定一些硬性條款，從而防止投資縮水問題。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，對(duì)于一些房企提供超高的回報(bào)率，投資者會(huì)更加謹(jǐn)慎，至少會(huì)對(duì)此類房企的項(xiàng)目進(jìn)行更細(xì)致的調(diào)查，而且對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展以及公司財(cái)務(wù)狀況等指標(biāo)進(jìn)行更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)測(cè)。

這也是宋延慶正在推動(dòng)的事情，“通過自查隨時(shí)了解企業(yè)自身的資金安全狀況。”宋延慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，通過選定期初現(xiàn)金、總資產(chǎn)以及流動(dòng)負(fù)債、預(yù)收賬款等數(shù)據(jù)，對(duì)企業(yè)資金壓力進(jìn)行測(cè)試，“房企可將資金池想象為大水缸，銷售回款管徑最粗流量最大 （所以郁亮強(qiáng)調(diào)回款率），還有開發(fā)貸、信托、債券、過橋高利貸等。各水管特別是各有息負(fù)債的額度、息率、久期不一，所以要調(diào)閥門——優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，以降低資金成本。”

步入“后高周轉(zhuǎn)”時(shí)代后，上市房企的核心凈利潤(rùn)率依然處于下降通道，2014年上半年，20家上市房企的平均核心凈利潤(rùn)率僅為12%，處于歷史最低位。

“從負(fù)債水平來看，2014年上半年20家上市房企的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率較上一年小幅下滑，整體處于較為健康的狀態(tài)。短期流動(dòng)性較上一年有所收緊，但平均短期資產(chǎn)覆蓋率依然超過1.2，資金面相對(duì)較安全。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體而言，大型上市房企得益于融資和銷售兩方面的優(yōu)勢(shì)，整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)依然穩(wěn)定，但如何在“后高周轉(zhuǎn)”時(shí)代立足，關(guān)鍵在于房企如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化所帶來的挑戰(zhàn)。

殷旭飛對(duì)此表示，國(guó)內(nèi)不少大型房企均是高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、快拿地類型的，迅速銷售以此來保障資金鏈順暢，一些房企追求規(guī)模增長(zhǎng)或者采取擴(kuò)張戰(zhàn)略，難免導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，“對(duì)于房企而言，伴隨市場(chǎng)的變化，財(cái)務(wù)方面可以適當(dāng)趨于謹(jǐn)慎，拓展融資渠道，保障投資資金來源，這有利于降低融資成本和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。”