每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

一直在場(chǎng)外候場(chǎng)的萬(wàn)柳地王項(xiàng)目，終于在29個(gè)月后拿到了“入場(chǎng)證”。昨日（1月12日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中赫置地了解到，北京萬(wàn)柳書院項(xiàng)目當(dāng)天獲得現(xiàn)房銷售許可證，銷售均價(jià)為14.5萬(wàn)元/平方米，粗略估算該項(xiàng)目全盤貨值超過(guò)了130億元。

昔日的單價(jià)地王，如今入市的姿態(tài)在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)符合之前的預(yù)期。尤其是前不久農(nóng)展館地王以16.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格拿到了預(yù)售許可證，萬(wàn)柳書院的定價(jià)不遑多讓。

伴隨著農(nóng)展館項(xiàng)目、萬(wàn)柳書院的次第入場(chǎng)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“北京商品房成交歷史上，均價(jià)10萬(wàn)以上的項(xiàng)目累計(jì)成交超過(guò)10套的項(xiàng)目只有4個(gè)，成交較多的項(xiàng)目有6個(gè)，這6個(gè)項(xiàng)目累計(jì)成交82套，占據(jù)北京歷史十萬(wàn)以上豪宅117套的70%。”2015年將有大量高端項(xiàng)目且主力戶型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市，這將導(dǎo)致頂級(jí)豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

部分產(chǎn)品單價(jià)7000萬(wàn)

2012年7月10日，經(jīng)過(guò)了46輪競(jìng)價(jià)和326輪回購(gòu)面積的競(jìng)拍后，備受矚目的北京萬(wàn)柳地塊最終以總價(jià)26.3億元、溢價(jià)率40.9%花落中赫置地。扣除回購(gòu)面積后，萬(wàn)柳地塊可售商品房樓面地價(jià)目前約為4.29萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京新的樓面單價(jià)新高，成為當(dāng)年北京“雙料地王”。

而當(dāng)年的“萬(wàn)柳地王”曾吸引了包括融創(chuàng)中國(guó)、華僑城、龍湖地產(chǎn)、中赫置地、懋源地產(chǎn)以及招商地產(chǎn)、中冶、中化方興、萬(wàn)科、中建和九龍倉(cāng)聯(lián)合體等品牌房企的“圍剿”，但最終由中赫置地收入囊中。

提到中赫置地，不得不讓人想起當(dāng)年因“最高30萬(wàn)元一平方米”引起轟動(dòng)的釣魚臺(tái)七號(hào)院項(xiàng)目。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京歷年來(lái)成交均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目，賣得最好的依然是釣魚臺(tái)七號(hào)院，累計(jì)成交23套。

昔日頂級(jí)豪宅的光環(huán)還未完全散去，中赫置地苦等兩年的“萬(wàn)柳地王”終于拿到了“入場(chǎng)券”，這也是北京2015年獲批的價(jià)格最高的一個(gè)項(xiàng)目。據(jù)記者了解，萬(wàn)柳書院項(xiàng)目昨日獲得了現(xiàn)房銷售許可證，但具體公示將在今日上線。“萬(wàn)柳書院取證的時(shí)候正值行政調(diào)控最嚴(yán)的時(shí)間，因此一直未獲審批，最終選擇了以現(xiàn)房入市。”一位行業(yè)人士對(duì)記者表示。

中赫置地相關(guān)人士對(duì)記者表示，“萬(wàn)柳書院基本已經(jīng)開始銷售，一期將推出一百余套房源。”依據(jù)萬(wàn)柳書院的銷售價(jià)格計(jì)算，其205~558平方米，三居至五居的產(chǎn)品，起步價(jià)低于3000萬(wàn)元，部分產(chǎn)品達(dá)到7000萬(wàn)元。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，兩年前，中赫置地拿下萬(wàn)柳地王的價(jià)格曾令業(yè)內(nèi)咂舌，但經(jīng)歷了地王頻出的之后兩年，萬(wàn)柳項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)更加明顯，定價(jià)理性利于從容銷售。

今年添13個(gè)“十萬(wàn)級(jí)”項(xiàng)目

歷年1月本應(yīng)是樓市的供應(yīng)淡季，而今各大房企卻在年初就開始積極布局2015年，抓緊推盤入市。在農(nóng)展館地王拿到預(yù)售許可證不到一個(gè)月的時(shí)間，萬(wàn)柳地王緊跟著入市。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周（1月5~11日）北京共有4盤入市，加上元旦期間開盤的3個(gè)項(xiàng)目，僅1月上旬北京就有7個(gè)項(xiàng)目開盤，推貨量高達(dá)3653套。而2014年同期僅有3盤入市，供應(yīng)852套商品住宅，2015年1月上旬的供應(yīng)套數(shù)相當(dāng)于上年同期的4.3倍。

“北京房?jī)r(jià)將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代。”在前幾天的土地使用權(quán)拍賣現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科副總裁毛大慶曾指出，從2012年7月~2015年1月，北京公開出讓土地中，樓面價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元地塊的就有60余塊之多，3萬(wàn)元以上的也有近30塊，多數(shù)尚未入市。加上稅金、利息，這些地塊成本比拍得時(shí)又有近20%以上升幅。

對(duì)此，張大偉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果這些土地在2015年二季度開始入市，北京將有近70個(gè)項(xiàng)目，開盤價(jià)格在5萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米以上。“因?yàn)檫@些地塊多在五環(huán)或五環(huán)以外，意味著從2015年開始，北京普通商品住宅將進(jìn)入6萬(wàn)元/平方米時(shí)代。

那么豪宅市場(chǎng)會(huì)如何?”在張大偉看來(lái)，從去年12月的融創(chuàng)農(nóng)展館拿預(yù)售證，到中赫萬(wàn)柳書院、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目、保利首開東壩地塊等項(xiàng)目陸續(xù)入市。2015年將有大量高端項(xiàng)目且主力戶型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市，其中不僅有最近2年的地王，也有豪宅項(xiàng)目，均將在2015年參與頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，這將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，即將在今年入市的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目（均價(jià)在十萬(wàn)元以上）共包括：香河園3號(hào)，首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號(hào)院、保利東壩、恒大華府、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、東山墅、中央公園廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府、龍湖西宸原著、泰禾西局以及萬(wàn)柳書院共計(jì)13個(gè)新項(xiàng)目。

如郭毅所述，從北京近三年的3000萬(wàn)元級(jí)別以上豪宅去化數(shù)據(jù)來(lái)看，基本穩(wěn)定在150套左右。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，豪宅井噴元年的較大供應(yīng)量對(duì)應(yīng)的依舊可能是有限的塔尖客戶群，一場(chǎng)爭(zhēng)食難免。