每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對(duì)于正陷入高債務(wù)壓力的房企而言，融資窗口重開(kāi)有望帶來(lái)活水。然而，并不是每一家房企都有機(jī)會(huì)從開(kāi)閘的資金市場(chǎng)獲得資金，即使有機(jī)會(huì)獲得房地產(chǎn)融資，也有可能面臨貧富不均的局面，這一局面有可能讓大開(kāi)發(fā)商在并購(gòu)中小企業(yè)方面獲得更好的機(jī)會(huì)。

在3月份上市房企再融資放開(kāi)后，9月初市場(chǎng)傳聞上市房企將獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)，隨后多家上市房企陸續(xù)發(fā)布中期票據(jù)發(fā)行申請(qǐng)。在9月30日發(fā)布的房貸新政中，央行不僅強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行在信貸上支持房企的合理融資需求，更首次提出支持房企發(fā)行債務(wù)融資工具，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資逐漸實(shí)現(xiàn)從 “堵”向“疏”轉(zhuǎn)變。

然而，不同房企在這波融資窗口重開(kāi)中得益程度均有不同。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以開(kāi)發(fā)貸款與中期票據(jù)為代表的國(guó)內(nèi)融資渠道成本較低，但其對(duì)企業(yè)有較多限制與要求，預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況較好的大型A股上市房企會(huì)率先受益。與之相對(duì)，對(duì)于多數(shù)H股上市房企而言，海外發(fā)債成本上漲將令其融資優(yōu)勢(shì)驟減，部分短期債務(wù)壓力較大的內(nèi)房股被迫采用股權(quán)融資，從而對(duì)自身股價(jià)造成較大傷害。

更令人擔(dān)憂的是大量依賴高息融資的中小型非上市房企。在海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊看來(lái)，此輪地產(chǎn)新政明顯利好大型上市房企，預(yù)計(jì)它們將加速兼并收購(gòu)非上市中小房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)格局將得到進(jìn)一步穩(wěn)固。

大型房企“搶食”中期票據(jù)

央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確提出，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。

“與開(kāi)發(fā)貸款相比，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)，其實(shí)是房企融資層面的更大利好”，黃立沖向記者表示，上市房企主要融資渠道按成本從低到高排序是定向增發(fā)、企業(yè)債、開(kāi)發(fā)貸款、信托融資。信托融資成本多在10%以上，開(kāi)發(fā)貸款銀行實(shí)行總量控制規(guī)模難以擴(kuò)大，定增審核又較為復(fù)雜，企業(yè)債需要國(guó)土部審批，中期票據(jù)可以說(shuō)是成本最低且手續(xù)最簡(jiǎn)化的融資方式。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，與銀行貸款一般2～3年的貸款期限相比，中期票據(jù)期限短則3～5年、長(zhǎng)則5～10年，更有利于覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。同時(shí)，中期票據(jù)利率較中長(zhǎng)期貸款資金成本低10%～30%，Wind數(shù)據(jù)顯示今年8月國(guó)內(nèi)按發(fā)行額加權(quán)計(jì)算的中期票據(jù)平均發(fā)行利率為5.87%，低于銀行基準(zhǔn)利率，這意味著銀行間債市對(duì)房企開(kāi)放后，房企的融資成本預(yù)計(jì)將大幅降低。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，包括萬(wàn)科 （000002，SZ）、富力地產(chǎn)（02777，HK）、華夏幸福（600340，SH）、金融街（000402，SZ）等多家上市房企陸續(xù)發(fā)布擬發(fā)行中期票據(jù)的申請(qǐng)公告，競(jìng)搶“頭啖湯”。

但并非所有上市房企都能從中期票據(jù)開(kāi)閘中受益，朱一鳴預(yù)計(jì)，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層會(huì)對(duì)發(fā)債企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格限制，預(yù)計(jì)銀行間債券市場(chǎng)將重點(diǎn)向三類房企開(kāi)放：一是龍頭房企，如萬(wàn)科、保利等；二是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中型房企，如華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)等；三是專注保障房和新型城鎮(zhèn)化的房企，如華夏幸福。

摩根大通的研究報(bào)告更指出，在港交所上市的內(nèi)房股中，相對(duì)于A股的上市房企，由于發(fā)行境內(nèi)債券的房企必須在內(nèi)地市場(chǎng)有合適的實(shí)體并持有大部分項(xiàng)目，符合條件的僅有富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)與世貿(mào)房地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)，這意味著大多數(shù)內(nèi)房股無(wú)法受益于中期票據(jù)開(kāi)閘。