每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 成都攝影報道    

每經(jīng)記者 杜冉樂 成都攝影報道

央行 “9·30”房貸新政文件一出，樓市漲價之聲漸起。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，面對政策利好，10月10日下午，萬科總裁郁亮以 “萬科三十而立”為契機，在川渝媒體峰會上首次回應(yīng)了“房價上漲”一說。在他看來，萬科既不會積極漲價也不會積極降價，而是堅持積極定價，建議行業(yè)“中性”看待這個消息。當前房地產(chǎn)行業(yè)雖然已進入“白銀時代”，但仍是一個有機會的時代，未來10~15年前景依然明朗。

近日，有媒體報道稱，受“松貸”政策刺激，部分大型房企后悔拿地太少。郁亮亦坦言，萬科前期拿地偏少，但這并不是后市拿地的理由，而要看投資人的花錢意愿。

面對樓市新變化，郁亮再次強調(diào)了萬科業(yè)務(wù)新圖景，即住宅地產(chǎn)是重中之重，同時發(fā)力消費體驗地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。與萬科1.0版本的王石時代倡導(dǎo)的“住宅工業(yè)化”有所不同，在互聯(lián)網(wǎng)時代，萬科開始全面擁抱互聯(lián)網(wǎng)，更注重與消費個性鮮明的 “90后”潛在客戶互動，共同參與產(chǎn)品創(chuàng)新。

拿地取決于投資人意愿/

樓市寒意逼近9月底，央行一紙文件影響國慶長假樓市。9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，對擁有首套房且已結(jié)清房貸的家庭，若繼續(xù)購房可執(zhí)行首套房貸政策，首付比例為30%，房貸利率最高打7折。此消息一出，網(wǎng)上頻傳多家一線房企國慶節(jié)后醞釀漲價的通知。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查后得知，上述做法均系房企自我炒作，為了刺激成交。不過，近日有媒體曝出一線城市部分房企售樓部已現(xiàn)排隊購房潮，這無形加劇了持幣待購者對房價上漲的預(yù)期。

行業(yè)龍頭萬科一向嗅覺靈敏。在2012年樓市最嚴厲調(diào)控中，郁亮曾率先拋出了房企“過冬論”，跑量成為當時引導(dǎo)房企的主流輿論。面對當前樓市新政，房價預(yù)期躁動難安。對此，郁亮表示，“我們從來沒有積極漲價，也沒有積極降價，我們都是積極定價?！?/p>

“我們把房子修建出來就是要賣掉，不是用來收藏的，這個時代早已結(jié)束了。‘黃金時代’如此，更何況在‘白銀時代’，我們不會用收藏的做法賣房子。所以，萬科永遠是積極做自己的定價策略，而不是去想漲價的問題?！庇袅琳f，“只要符合積極定價原則，我們就會支持?！?/p>

萬科10月8日公告稱，公司前9個月累計實現(xiàn)銷售金額1490.6億元，同比增長16%。按照市場預(yù)計其今年可實現(xiàn)2000億元目標，萬科已完成74.5%。不過，另據(jù)媒體報道稱，部分千億房企今年要完成全年目標仍將承壓。

限貸松綁是否意味著房子好賣了？郁亮表示，從央行“9·30”文件之后的樓市表現(xiàn)來看，目前成交還可以，但能不能持續(xù)還需要觀察。對于萬科來說，最關(guān)鍵的還是要把樓賣好。大家要“中性”看待這個問題，要做好應(yīng)對。

近日，有媒體報道稱，因為樓市刺激新政的出臺，二線樓市有回暖跡象，部分大型房企后悔拿地少了。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，今年前9個月，20大標桿房企合計拿地僅2028億元，相比2013年同期的3698億元，減少了1670億元，降幅達45%。其中，萬科前9個月拿地總額近200億元，相比去年同期的近630億元，減少了近430億元。

對此，郁亮坦言，今年前期拿地確實偏少，但因此就迅猛拿地，這個理由并不成立?！拔覀儚膩聿恍枰ǘ啻蟮腻X去拿地，他（投資人）愿意掏錢的土地，我就愿意去拿；他不愿意掏錢的土地，我就不愿意去拿。”

在拿地資金問題上，郁亮似乎并不擔(dān)憂。他表示，“大家都能賺錢的時候，有很多投資人愿意拿錢給你，因為他們相信你有賣房賺錢的能力。”

實際上，當前包括萬科、保利等眾多品牌房企在內(nèi)，合作拿地已成為一種趨勢，合作方除了其他房企之外，還有私募基金、信托和險資等資本。與此一脈相承的是，萬科正在嘗試“小股操盤”輕資產(chǎn)運作模式。

房子的創(chuàng)新應(yīng)由客戶參與/

去年底，萬科高層奔走小米、海爾等企業(yè)學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)，一時間備受業(yè)內(nèi)熱議。郁亮深有感悟地說，學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)之后，一個很重要的思考是房地產(chǎn)是一個生態(tài)系統(tǒng)，在這個系統(tǒng)中，“小草”也會發(fā)揮很大的作用。

基于這個思考，郁亮將萬科業(yè)務(wù)藍圖劃成了三大塊，首先是住宅地產(chǎn)仍占50%以上，當屬重中之重；其次是消費體驗地產(chǎn)，包括養(yǎng)老社區(qū)、兒童教育中心等；最后是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、酒店和正在準備做的物流地產(chǎn)。

對于房企頻繁跨界，業(yè)內(nèi)除了將之解讀為規(guī)避風(fēng)險之外，對此也頗有微詞。在郁亮看來，萬科現(xiàn)在的業(yè)務(wù)圖景好比一幅畫，參天大樹是住宅，還有一些草地，他們希望營造一片樹林，一個生態(tài)系統(tǒng)，樹林的好處在于，一種樹種不活，換成其他適宜的樹種，光有樹不長草，這個生態(tài)系統(tǒng)是不完整的。

除此之外，萬科已將互聯(lián)網(wǎng)思維運用到了產(chǎn)品創(chuàng)新上。今年以來，萬科與淘寶、百度等互聯(lián)網(wǎng)公司頻繁合作賣房。據(jù)郁亮透露，萬科和淘寶推出的合作賣房，僅30天就賣了13億元，也讓萬科知道了過去一年一個小白領(lǐng)在淘寶上要花4.2萬元左右。同時，他強調(diào)說，這些創(chuàng)新都來自于一線和基層，這是互聯(lián)網(wǎng)思維最重要的東西，基于草根和底層的創(chuàng)意是最重要的。

值得一提的是，“90后”普遍被認為是未來十年新消費時代的生力軍。今年5月份，“90后”代表馬佳佳曾被請到萬科演講并拋出了“‘90后’不買房”的驚人之論。

對此，郁亮首次回應(yīng)稱，“我們請她來談‘90后’需求的問題是一件好事。未來‘90后’是這種參與感最強的一代人。他們將成為我們的設(shè)計師，成為我們的消費者，也將成為我們的合作伙伴。我們應(yīng)根據(jù)他們的選擇來做產(chǎn)品，房子的創(chuàng)新應(yīng)由客戶共同參與。”